随着“商改住”政策的加码，如今北京商住市场已跌至冰点。无论炒房团还是置业投资者，都不能幸免地被挡在门外。
然而，在另一边，全国却有16个省发布了商改住细则，鼓励商业地产以“类住宅”的形式去库存。这“一紧一松”的背后，到底透露着怎样的市场信息？商业见地为您解读。
北京商改住市场跌至冰点
来京近5年的吴女士，是一名普通的生意人。和很多北漂一样，她希望在社保缴纳满五年时在北京安家立业。靠着辛苦攒下的几十万元钱，她加入了买房大军。
然而，现实远比想象中残酷。在2016年房地产去库存新政下，北京、上海、深圳等一线城市的住房市场有了信贷的支撑，房价大幅上涨。吴女士的存钱速度远赶不上房价的上涨速度，置业梦想越来越遥远。
原本想向亲戚借钱凑个首付，咬牙把房子买了，可让吴女士始料未及的是，史上最严的限购政策来了。
2017年3月17日，北京出台了新一轮限购政策，“认房又认贷”的规定再次将吴女士挡在了购房门外。因此，她只能将希望寄托于“商改住”项目。
但是，没等吴女士反应过来，“商改住”项目也限购了。自3月26日起，北京市连续出台了“商改住”限购政策，对个人购买商住项目做了几近严苛的规定。
据中原地产数据显示，在北京，所有商办项目中以个人名义持有的比例超过90%；其中，商住房项目的个人持有比例更是接近100%。也就是说，几乎所有的商住房都在限购范围内，而且被转卖的可能性非常低。吴女士在北京的置业梦想被彻底浇灭。
但塞翁失马焉知非福。虽然吴女士被挡在了商住市场门外，但她同样也是幸运的，至少不用像下面这位刘先生一样，眼睁睁地看着自己的房子变成烫手山芋。
据每日经济新闻报道，一位市民刘先生，两年前为了投资目的，用200多万元购买了房山长阳区域的一套商住房。拿到房产证后，他一直没有入住。
刘先生原本的想法是，等房子的价格升值一倍以上转手卖掉。但理想中的价格还没等到，北京就对商住房限购调控。而像他这样已经有房产证的二手商住房，买主必须具备一张“房票”。
“攒到购房资质，又有多少人愿意买商住？总不能投资两年不挣钱啊。”眼见着出售无望，刘先生临时打起了抵押套现的主意，咨询了一家银行，却被告知他所持有的商住类型物业，已不再受理抵押消费贷。
据每日经济新闻证实，目前北京地区各银行已基本暂停对40年或50年产权的商住房办理抵押贷款，个人通过抵押贷将商住房套现的路径被堵死。“不能卖又不能抵押，似乎只剩下出租了。”原想投资升值的房产转眼变成了套不了现的烫手山芋，刘先生颇为苦恼。
像刘先生这样的商住房业主还有很多。据中原地产数据显示，政策出台近一个月来，整个北京商业办公项目的网签量接近为零，市场跌至冰点。
16个省为去库存鼓励商改住
资金不足又无购房资格的吴女士，只好暂时放弃在北京置业的打算。但这笔原本打算买房的首付资金，到底应该投资哪呢？
放在银行，抵不过通货膨胀；投资股市和黄金，市场又较为动荡，算来算去，吴女士觉得还是投资不动产最保险。于是，她打算回家乡沈阳看看。
回到沈阳后的吴女士发现，家乡的住宅市场取消了限购政策，同时商住房的大门也是敞开的，而且优惠力度特别大，有的甚至能当学区房。这可不是中介为卖房打出的噱头，是确有相关政策的支持。
商业见地经查阅资料发现，在2016年下半年，沈阳市政府颁布了《关于促进房地产市场健康发展的实施意见（试行）》（以下简称《意见》）的11条补充意见，重点解决商业地产去库存。
《意见》规定，对于已取得商品房预售许可证超过5年未售出的商业、办公项目，具备条件的支持开发企业调整其使用功能。
这一补充政策，需满足两个条件：一是确实属于市场滞销产品，标准是已取得预售许可证超过5年；二是要具备水暖电、消防安全等条件，方可改为住宅。
同时《意见》还规定，在商业用地上已经建设的商住公寓、酒店式公寓以及原规划用途为商业但实际用途为商住公寓或酒店式公寓的项目，可以调整为自住型公寓，在落户、入学、水电暖民用价等方面享受住宅同等政策。
据了解，在沈阳住宅比商住项目价格略高一些，因此面对这样的商住房政策，在北京被各种限购寒了心的吴女士倍感温暖。然而事实上，像沈阳这样大力鼓励商改住的二三四线城市并不在少数。
据公开资料显示，目前全国已有16个省颁布了商改住细则，其中包括广东、河北、辽宁、吉林、甘肃、河南、江西、福建、海南、山西、四川、陕西、贵州、内蒙古、新疆、宁夏。
而从这些公开报道来看，这些省份鼓励商改住项目，最大的原因就是为商业地产去库存。那么，在一线城市对商改住市场冰封的情况下，资金会不会外溢去往三四线城市？
政策相悖的背后透露着什么？
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，从中小城市的现状来看，部分商住项目因为loft独特的建筑风格，会有一定的新颖性，所以有较好的投资前景。但此类产品的后发优势不大，尤其是没有落户机会的项目，不会有太大的气候，主流产品仍是普通住宅。
对于这样看似矛盾的政策导向，中国房地产数据研究院院长陈晟却认为并不存在矛盾点。
他告诉商业见地，由于之前的商住项目太过混乱，所以整个市场需要整顿。一线城市为了更好的、更有秩序地进行“商改住”，所以将市场冻结，整改之后再有序放开。
而三四线城市“商改住”项目本来就不多，所以政府为促进商业地产去库存，大力鼓励“商改住”项目，二者并不矛盾。
但同时，陈晟也认为，用“商改住”的手段去库存的效果并不大。因为在三四线城市，住宅的存量也很大，商业与住宅在高库存的情况下，商改住的作用就很有限了。
与陈晟对“商改住”较为乐观的态度截然不同的是，新城控股副总裁欧阳捷却认为，未来所有城市都会停批新的商住项目，商住项目将退出历史舞台。
他对媒体表示说：“按照住建部新的《城市用地分类与规划建设用地标准》，公寓已经不在其列，也就意味着不再有公寓这个商住产品了，所以天津出台的限批意见就是因为住建部的新标准，未来所有城市迟早都会停批新的商住项目。”
