北京南站，人潮涌动。而斜对面的U-SHOW悦秀城购物中心（以下简称“悦秀城”）却冷清寂寥，与南站的热闹形成鲜明对比。据悉，悦秀城由国美控股集团旗下的鹏润地产集团（以下简称“鹏润地产”）负责开发经营。
《中国经营报》记者走访发现，因经营惨淡，商户纷纷撤离。还有部分商户因交不起租金和物业费而遭驱逐。据记者不完全统计，商场内约2/3的商铺空置。鹏润地产招商部相关负责人表示，目前商场正在重新进行规划调整，包括品牌选择和业态搭配。
据多位商户反映，造成经营困局的主要原因是人气不足。对此，中国购物中心发展委员会主任郭增利分析认为，是商场定位出了问题，应该向“社区生活中心”定位发展。
商户拖欠租金遭驱逐
“一进来这个商场，我都不敢大声说话，太安静了。”一位前来悦秀城闲逛的姑娘对同伴说道。《中国经营报》记者进入悦秀城大门的第一眼，就看到面前大门紧闭的咖啡厅。玻璃门上还贴着一张《租金催缴函》。
函件显示，该商铺负责人徐某2016年一直未缴纳租金。记者致电徐某，其表示，自开业以来，咖啡厅经营每况愈下，入不敷出。“已经亏损了150万元的装修费，根本交不起租金。”
置身悦秀城商场内，记者看到，B1至6层为商业，9到12层为写字楼。大部分商铺处于空置状态。其中，一楼仅有几家服装店开业，二楼空荡荡的，无一家商户，三层只有一些小孩在玩耍。四层、五层仅有三分之一的商户开业，而开业的商铺店内也几乎无客人。一位餐饮老板告诉记者，开业前三天生意挺火，但之后客流量骤降，大部分商铺最后都因经营亏损纷纷撤离。
鹏润地产运营部负责人告诉记者，一部分商户是自己主动离开的，还有一部分商户是因为违约被撤走的。记者看到，有多家商铺被封，并贴着一份通知称，“该商户自与我司签订租赁合同以来未履行合约规定之条款，现我司提出与其终止合约。”
多家商户向记者透露，商户是因不满商场未兑现客流及开业率等承诺而拒交物业、租金等费用，才被商场逐出。“入驻之前，招商部口头承诺开业率会达到70%，事实上根本没有客流量。”
对此，鹏润地产招商经理向记者表示，协议上并没有承诺客流量及开业率等条件。记者联系多北京志霖律师事务所副主任赵占领及其他律所律师，其均表示口头承诺并不能判定商场存在违约行为，人气不足只能算商业风险。
“招商部还承诺有品牌商家入驻，但进来后发现根本没有几家大品牌。”商户徐某对此也表示不满，认为其虚假宣传。据了解，悦秀城开业时，位于B1层的国美电器、6层的歌友汇KTV和DMG影城成为购物中心三大主力店。但经营时间不到一年半，国美电器于2016年10月撤离商场。
四层、五层多家商户向记者表示，虽然生意不好，但仍保持着收支平衡的状态。“虽然目前公司一直未向我催缴租金，但前期投入了巨额装修费，现在进退两难只能硬撑着。”
定位模糊 转型受阻
事实上，悦秀城经由两次转型而来。直至2013年9月，国美集团把大康鞋城所有的股份进行了统一收购，大康鞋城转型为“国美生活广场”，定位为国内首家以批零结合的商业综合体。
北京城市优化疏解之后，2015年9月，该楼宇又从国美生活广场转型为U-SHOW悦秀城购物中心。初期定位“中高端定位”和“轻奢”，后又定位为社区型购物中心。但转型之后的悦秀城，也未改变经营困难局面。
有多家商户向记者表示，这主要由于人气不足所致。而记者走访发现，悦秀城紧靠火车站和多路公交车站，周边是成熟住宅区，靠近物美、百荣世贸商城等，也有瀚海花园大厦、嘉特美大厦等写字楼项目，不乏稳定客户群。另外，记者看到，悦秀城旁边的物美超市内，人流量都比悦秀城大。
“火车站都是过客，留不住固定消费者。”当地人表示，周边小区居民大部分去附近的超市。保安人员告诉记者，此前他曾想在此租一间店面，但人气不够就放弃了。而对于人气不佳的原因，在他长期观察看来，认为属于商场招商不到位，没有组合性所致。
记者看到，悦秀城二层商场引入的多为美甲店、美容美体和微整形等门店。三层多为餐饮，缺乏品牌化和连锁化。这在北京商业经济学会常务副会长赖阳看来，悦秀城虽然有餐饮、娱乐、儿童业态，但整体上还是一个传统的购物中心架构，跟现在消费需求不符，升级不到位。
“主要是悦秀城的发展定位出现了问题。”中国购物中心发展委员会主任郭增利分析认为，大城市火车站交通功能大于商业功能，以快速疏散为主要目的。而悦秀城地处北京南站旁，很难发展高端轻奢定位，可以从购物中心转型为社区生活方式中心。
鹏润地产招商部相关负责人表示，目前商场正在重新进行规划调整，包括品牌选择和业态搭配。而对于商场定位和招商等其他事宜，记者致电国美控股集团地产板块总裁于星旺，其表示悦秀城主要由鹏润地产负责。而鹏润地产招商经理拒绝接受当面采访。
对于接下来的转型，多位商户表示，只求商场赶快招商吸引人气。对此，郭增利进一步提出综合性解决方案。郭增利指出，招商部应该重新做整体的招商规划，调查商圈居民消费习惯，根据定位来挑选相对应类别和业种的品牌。带着整体规划与目标商户进行点对点沟通，让商户有信心并愿意成为商场一分子，之后才有可能重新吸引人气。
