房地产融资从银行表外向表内贷款回归，从债性融资向股权融资转移的趋势明显。
一组数据值得关注：上海一季度房地产开发贷款增加366.9亿元，同比多增267.3亿元。其中，住房开发贷款增加203.4亿元，同比多增506.4亿元。
而过去的2016整整一年，上海的房地产开发贷款减少了764.2亿元，同比多减704亿元。
类信贷、名股实债回表后，房地产公司还有一部分需求从债权向股权转移。有资管公司人士向21世纪经济报道记者表示，目前“股+债”混合模式更多地被中小型开发商接受。其中，股权占比一般在5%-20%。
“类信贷”融资回表
央行上海总部4月信贷统计显示，当月上海地区房地产开发贷款增加1.6亿元，环比少增47.1亿元。其中，地产开发贷款减少8.3亿元，环比少减9.3亿元；住房开发贷款减少13.6亿元，环比分别多减36.1亿元。
尽管增量环比有所下降，但整体而言，今年以来，上海房地产开发贷的回暖趋势十分明显。
去年上海的房地产开发贷款同比多减704亿元中，住房开发贷款全年减少473.7亿元，同比多减高达420.6亿元。
但这不意味着房地产融资的减少，相反，去年房地产相关融资可以说是大爆发。更多融资实际上走了银行表内类信贷，包括委托贷款和自营投资，以及表外理财的通道。
某国有大行授信相关人士告诉21世纪经济报道记者，今年以来，房地产开发贷业务量猛增，一个重要原因是房企融资受政策限制影响，贷款利率很高。
“房地产企业还能够有资格拿银行表内贷款的，价格都不低，我们几乎没有降基准的，都是上浮。”上述人士表示。
央行统计显示，3月一般贷款加权平均利率为5.63%，比去年12月上升0.19个百分点。执行上浮利率的贷款占比为58.57%，比去年12月上升了5.84个百分点。
另一组值得关注的数据是，4月委托贷款减少48亿元，同比多减1742亿元。虽然一季度整体委托贷款增加了6347亿元，同比多增862亿元，但结合微观银行操作，房地产相关债性融资要通过委托贷款放款的难度越来越高。
从明股实债到“股+债”
今年2月，中国基金业协会发布《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号——私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》（下称“4号文”），对投资于16个热点城市的普通住宅地产项目的私募资产管理计划，暂不予备案。
4号文还对“名股实债”做了一个定义：投资回报不与被投资企业的经营业绩挂钩，不是根据企业的投资收益或亏损进行分配，而是向投资者提供保本保收益承诺，根据约定定期向投资者支付固定收益，并在满足特定条件后由被投资企业赎回股权或者偿还本息的投资方式，常见形式包括回购、第三方收购、对赌、定期分红等。
21世纪经济报道记者从信托、基金和资管公司多方了解，受该政策影响，目前房地产真股融资被越来越多地接受。
“开发商前50强我们肯定没什么机会合作，谈股权不现实，但中小型开发商现在融资需求还是比较迫切的，特别是一些大地产公司高管出来创业的新公司，我们‘股+债’打包的做法已经很多了。”北京某资管公司人士向21世纪经济报道记者表示。
据该资管公司人士介绍，其作为LP（有限合伙人）参与房地产基金，根据项目具体情况，可能有5%-20%直接作为股权投入。一般合同约定在2-3年退出，按照模拟清算做估值。
“债权部分还是固定收益，是有保障的，股权部分最多就是没有收益，所以整体收益是有保障的。”上述资管公司人士也表示，今年以来，资金成本上升明显，按照目前水平和其所在机构的募资情况，融资端必须付出的成本在9%以上。
