在获取惠州潼湖科技小镇首期用地后不足半个月，碧桂园（相关干货）便马不停蹄地推动项目的建设进程。5月17日，该项目以“创新小镇”为案名展示在外界面前，并正式迎来动工仪式。
当天出席的嘉宾阵容显示出各方的重视，广东省科技厅、省经信委、中小企业局领导，惠州市委班子，中科院、新华社瞭望智库、思科、软通、华兴资本、中城新产业等企业代表，碧桂园董事局主席杨国强、总裁莫斌等一众高管均为此站台。
远离公众视线的杨国强无疑是当天最受关注的焦点人物。63岁的他出席潼湖动工仪式现场作简短发言，并在活动结束后匆匆消失。即便如此，碧桂园一把手亲自站台，足已佐证其对于首次转型产业地产的关切。
可供形成对比的最新案例是，观点地产新媒体了解，碧桂园5月18日于香港召开2016年股东大会，曾强调“会让股东有惊喜”的杨国强意外缺席，仅由职业经理人莫斌主持现场与股东交流。
碧桂园小镇速度
过去碧桂园在传统房地产领域保持了快周转开发，这种典型的风格也沿用至新领域。时间点显示，惠州潼湖创新小镇自去年8月与政府签约，于今年5月3日获得首期用地，5月5日开放深圳展厅，12天后便正式推进动工仪式。
5月17日除了动工仪式，碧桂园还推进了其它若干事项，包括披露潼湖创新小镇的整体规划设计，并展示项目产业招商成果。
观点地产新媒体获得的资料显示，碧桂园计划以“组团发展、分期建设”的思路开发潼湖项目，总规划范围约5-7平方公里。其中，目前政府方面已完成西部组团片区详细规划编制，建设内容包括大数据与云计算中心、物联网设备研发区、产业办公区、产业发展中心商业、交通中心、酒店、配套商业，并有少量住宅。
相比于西部组团定位“物联网+大数据”为核心，东部组团以“智慧城市+科技服务”为核心，定位智能制造平台，包括创新研发、城市生活服务等功能；中部组团则以“智能制造+智能控制”为核心，定位高新技术研发制造产业基地，突出新能源开发、高端制造研发及智能制造研发功能模块。
在动工奠基仪式上，杨国强介绍称，潼湖创新小镇摘牌30天内，从五星级酒店到展览中心，“一切都在同步动手”。其中在项目节点上，他透露，酒店部分预期一年内落成，其余建筑则预期8个月建成。
就占地约31.05万平方米、总体量逾90万平方米的潼湖项目首期而言，上述建设周期之快不免引发外界议论。
对此，碧桂园产城发展事业部总经理向俊波对包括观点地产新媒体在内的人士解释称，“快”仅体现在建筑速度上，并不代表建小镇的周期。“（项目）建筑周期8个月，但建立科技小镇的周期约5到10年，因为城市发展是长期的过程。”
而在外界关注的产业导入层面，碧桂园当天宣布将近80家企业机构将签约进驻创新小镇。其中，龙头企业以软通动力为首，平台机构包括中城新产业、无锡物联网产业研究院、深圳市物联网智能技术应用协会，另外还包括一批成长型中小企业。
主席站台与模式之问
杨国强当天曾两度提及碧桂园选择在惠州投资300亿元、落地首个科技小镇项目的初衷。他提及，深圳房地产发展很好，但消费比较高，相比之下潼湖有得天独厚的条件。
“深圳的交通、生活费等方方面面的费用都比较贵。碧桂园做一个‘小城市’，很完整。大家想一下，有什么不好呢？”他如是反问。
这实际上也是潼湖创新小镇的核心诉求之一，观点地产新媒体了解，该项目被定位为“深圳创新产业外溢的主要承接区”。此前碧桂园曾试图引用数据佐证这种定位：深圳聚集超过7000家高新技术企业、3万家科技型企业，狭小空间、高昂房价及不断升高的运营成本，“制约着科技产业的进一步发展”。
某种程度而言，这种选址在一线城市周边和强二线城市周边重要区域的做法，和碧桂园以往的住宅开发如出一辙。不同的地方在于，碧桂园过去主打性价比路线占领市场的同时也面临产品线单一的问题。随着这种模式的空间缩窄，近年来主流的“产城融合”成为其新的借鉴思路。
而碧桂园马来西亚的森林城市项目被广泛视为其“产城融合”的代表作，该项目目前拥有规划面积约为20平方公里，一度为该公司贡献了相当数额的销售业绩。在此基础上，碧桂园表示，科技小镇也将“比照不低于森林城市的建设标准”。
或许出于向外界展示碧桂园转型产业地产的能力，杨国强在谈话中特地谈及森林城市的情况。他强调，森林城市“做得很成功”，相信公司有足够能力做好（科技小镇）这个东西。
其中在潼湖科技小镇上，碧桂园沿用了森林城市的诸多建设理念，包括立体交通、综合配套、垂直绿化等——杨国强曾多次表现出对绿色近乎信徒般虔诚的特质。“在科技小镇，所有配套都能满足。”
营销模式层面，潼湖项目近期密集的对外推广也和森林城市有类似之处。观点地产新媒体了解，森林城市过去频繁举行营销活动，一度以项目名义赞助某全国直播晚会节目。数据显示，2016年该公司营销及市场推广成本达73.84亿元，同比增长逾57%。
即便如此，转型中的碧桂园仍不得不面临与森林城市截然不同的运营挑战。森林城市项目前期以商住配套为主，主导“以销定产”策略，因而可根据市场反应滚动式推进建设；潼湖创新小镇却明确以产业先行，且产业配套占总项目70%左右，住宅部分价值仍需较长时间兑现。
在外界看来，依靠产业园区配套建设及服务的模式，正是转型新兵碧桂园所面临的最大挑战。向俊波对包括观点地产新媒体等人士也提及，碧桂园只能做科技创新的载体，专业以外的事被杨国强明令禁止涉足。
当天，工信部政策法规司原司长、中国互联网协会互联网法治工作委员会主任委员李国斌也公开表示，碧桂园能够打造科技小镇新的形式，能够集聚相关产业，尤其以引流物联网信息技术产业为载体的小镇，“具有很大的挑战性和实验性”。
与会企业代表的说法，或许能提供新的运营思路。某入驻企业高层人士提及，碧桂园为入驻企业提供了“小城市”，有人的地方就有需求，需求产生价值。他举例称，入驻企业可以承接小镇中居住人群的家具、家电、物流等定制化需求，进而提供产品全生命周期服务。
