近日，北京万科与中城联盟、上海国际信托等6家专业投资机构合伙设立了一支并购基金，专门用于投资北京的房地产项目。
这支基金的设立规模达到了53.85亿元，由北京万科、中城联盟及上海国际信托担当有限合伙人，其中北京万科认购11.95亿元基金份额，享有基金约22.2%的权益，中城联盟及上海国际信托合计认购41.87亿元基金份额。
北京万科和中城联盟名下附属公司象征性出资100万元入伙作为这支基金的普通合伙人，另一名普通合伙人是上海上信坤朴投资管理有限公司，这家公司的股东拥有上海国际信托及绿城集团背景。中城联盟附属企业出任基金执行事务合伙人。
北京万科青睐中城联盟协同房地产企业资源及专业投资的经验。中城联盟是一家拥有55名法人股东新三板企业，包括万科、泰禾、旭辉、三盛宏业、世联行等房地产公司或关联行业企业，主要从事房地产私募投资。
中城联盟参与投资的大量房地产项目，都是其股东方关联项目，它可以为这些房地产开发项目引入资金，并协助管理。
据人民网记者了解，由于北京土地公开市场出让受限，包括供应量及开发条件都较为严苛，一些房地产公司专门设立投资并购部门，在北京寻找存量资产或项目用以改造、开发。
“我们把整个北京有机会参与收购的房地产项目都梳理了一遍，许多问题项目、低效资产都有接触。现在已经着手第二遍筛选可以收购的房地产项目。”恒大地产北京公司一名人士介绍。
一家大型房地产公司新设存量资产收购部门投资人士分析，从北京万科与中城联盟新设基金的交易结构，这支基金有可能是为定向投资项目所设立，项目方或与中城联盟股东成员背景相关。
他介绍，中城联盟一贯投资策略自有资产投资、委托管理、投资顾问等，以夹层投资与信托债权投资为主，资金方是银行或信托等金融机构，中城联盟最吸引房地产开发企业的因素，是其集合了几乎所有大型房地产公司的股东背景。
“北京万科在本地拓展项目的能力比较强，资金也非常充裕，所以通常会找到标的项目以后安排融资，假如设立合伙企业类型交易结构，万科会担当普通合伙人或基金劣后份额，而不是担当有限合伙人或认购优先级份额，或者直接以夹层投资、信托贷款形式发放。”这位人士说。
人民网记者为此向北京万科相关人士核实，其对这支基金的详细安排不作进一步披露。
中城联盟在与北京万科新设的并购基金里拥有更大的话语权。除了担当这支基金的执行事务合伙人以外，中城联盟与上海国际信托作为有限合伙人也认购了更高比例的基金份额，享有基金77.75%的权益。
从基金报酬收益角度，作为基金合伙人，当基金所投项目实现收益时，有限合伙人从基金利润分配中按照出资取得有限合伙协议约定的年化收益，实现基础收益的前提下，按照行业惯例，通常由普通合伙人和有限合伙人按照20%：80%的比例分成，以收益分配的形式实现。
按照这支基金设计的合伙企业结构及合伙人配比出资，北京万科将来在基金所投资项目收益分配里，基础收益和收益分成预计都会少于中城联盟及上海国际信托。
不过，在基金投资决策上，北京万科、中城联盟及上信坤朴3名普通合伙人将分别派出1名委员进入基金投资决策委员会。
这支基金的管理费只向执行事务合伙人即中城联盟附属企业支付，管理费率低于行业惯例，中城联盟仅收取0.12%的出资金额，通常基金管理人会按基金规模的1%-2%收取。
“在北京，项目收购难度很大，需要与政府规划、税务以及股东方反复沟通，中城联盟拥有众多股东资源背景，可以克服项目收购的许多复杂问题。”上述投资人士说，中城联盟在这支基金里会起到决定性作用，“或者基金就是为已确定投资项目定向设立。”
万科在2016年披露的新增项目里，在北京新增的8个房地产项目，只有3个海淀项目是通过公开市场获取。
“参与设立基金收购房地产项目还会起到一个作用，也就是将收购项目移出公司表外，而体现为股权投资或金融资产。”上述投资人士补充说。
