大望路商圈商业生态分析： 角逐高档商业市场

      ７年前，大望路区域还是灰蒙蒙的工业仓储区，商业配套基本为零。今天，大望路区域已摇身变成了大望路商圈。新光天地、沃尔玛超市、丽思卡尔顿酒店、JW万豪酒店等也正是看中了CBD这块风水宝地，在此安营扎寨。年内，东方梅地亚、金地中心、韦伯中心也将相继完工，投入使用。届时，大望路商圈将逐渐成长为一个成熟商圈。

      角逐高档商业市场

      4月19日，由台湾新光三越百货和北京华联集团共同投资的北京最大的单体高档百货商场新光天地正式开门迎客。一时间，CBD内硝烟弥漫。新光天地以其拥有的90个国际顶级、一线品牌，938个全球品牌，迅速确立了北京高档百货业老大的地位。

      在新光天地的豪华阵容中，PRADA、CHANEL、GUCCI等国际顶级品牌均开设了旗舰店；DUNHILL、BV、ANNASUI等42家国际名品也首次在商场内开设了概念店。其中，新光天地还引进了FRED等24个首次进入中国的品牌，及MARC JACOBS等53个首次踏入北京的品牌。

      有了国际知名品牌做后盾，新光天地更是底气十足地喊出：新光天地的全球知名品牌旗舰店将与全球做到货品“零时差”，每一季新品将与这些品牌在法国巴黎店或美国纽约店中展示得毫无二致。
      新光天地在引进国际品牌的同时，还引入了国际上先进的服务理念。如，化妆品专柜提供了5间私密护肤室，免除女士们在公共场所涂涂抹抹的尴尬；在每层购物区都设有咖啡厅，让逛商场的人们随时可以停下脚步休息；全国首家专为男士设立的男士保养专区……

      然而，与高调亮相形成鲜明对比的是，新光天地似乎并非如想象中的那么热闹。记者在新光天地看到，一层的GUCCI、PRADA等数个国际顶级品牌还围着海报。偌大的一个百货精品店内，人流明显稀少，大部分顾客还是看得多、买得少。看来，新光天地要培育一个成熟的消费群，势必还需几年的时间。

      商业洗牌“势”不可挡

      今年，CBD及泛CBD区域将有超过90万平方米的商业面积面临投入使用。其中，新光天地、银泰中心等7家商场会陆续开业，他们之中很多走的都是高档路线，而国际上奢侈品牌、一二线品牌总量有限，这将势必导致CBD内部之间竞争激烈。

      商业地产专家潘好龙认为，未来CBD区域的50余万消费人群将消化近250万平方米的商业体量，人均商业面积达到5平方米左右，远远超过了北京市商务局每人可享受商业面积上限1平方米的标准，商业经营压力不言而喻。因此，可以预见，未来CBD商业必将面临一个市场的调整期和淘汰期。
      由此可见，大望路商圈内的新光天地和新世界商场也将不可避免地迎来严峻考验。而目前大望路区域内的写字楼、公寓还未完全投入使用。新光天地和新世界百货必定将目标顾客群锁定在CBD内的世界500强企业的白领和金领身上。但如何改变他们固有的消费习惯，用什么来吸引他们，则成了新光天地和新世界百货面前的一道难题。

     交通将为商圈添堵

     根据最新调研显示，目前有25％的人选择自驾车或出租车进入CBD。北京CBD平时有90％以上的道路都处于饱和或超饱和状态，稍有事故就会造成大范围交通拥堵。

      虽然西大望路已经拓宽到２０米的双向8车道，但大望路商圈内的次干道还是只有8米左右的小马路；虽然CBD地下环廊将在2010年后投入使用，但是随着各写字楼、公寓和酒店的完全入驻，今后大望路商圈必将在上下班高峰时间承受巨大压力。

      CBD的商业不应喧宾夺主

      一个地区的商业配置应当首先考虑其区域的功能，大望路地处北京CBD的中心地带，而CBD应当是商务中心区，而非商业中心区，因此这里的商业应当立足于为CBD的主体功能服务，而不是创造新的城市商业中心，不应喧宾夺主。

      北京CBD是世界级的商务中心区，其商业应当具备提升其人文环境品位，提升工作、生活的舒适度和便捷度之功能，同时也应当成为北京商旅文化的重要景观，并为入驻企业提供推展空间、为商务交流提供服务平台。因此CBD不宜发展大人流商业，而其主流商业形态应当是高品质、个性化的，商业环境是静悄悄的,即：便捷、安全、可靠。便捷、安全、可靠是CBD商业的基本要求。CBD商业应当是非常方便的，随时消费，需求能够及时得到满足，而且是安全可靠的。 

      不宜发展大人流商业，如规模过大的购物中心。因为CBD本身有大量的通勤人口，人流压力非常大，大型商业设施的开设会恶化CBD的商务环境，对CBD整体发展不利。