近日，太古地产（相关干货）有限公司（以下简称“太古地产”）主席史乐山于股东大会上表示，集团在内地的地产业务持续明显增长，预计在上海的地标性商场“兴业太古汇”将于年内开幕，届时可带动内地的租金收入增长。
就在不久前，兴业太古汇的零售商场开启试营业。有业内人士认为，兴业太古汇的试营业略显仓促。不过，据资料显示，兴业太古汇已经开发了15年，如此慢的开发模式成为业界“另类”。
此外，兴业太古汇还面临如何实现差异化竞争的考题。针对上述问题，《中国经营报》记者致电致函太古地产公共事务部相关人士，对方在函件中回复称，兴业太古汇定位于为消费者提供一个多元化的商务空间，公司目标是将项目打造成高质量的商业地产标杆，因此需要历经多年的规划布局和精心雕琢。
15年漫漫开发路
据悉，兴业太古汇项目位于上海南京西路，由香港兴业国际集团与太古地产联手打造，共耗资170亿元。项目总建筑面积32万平方米，其中购物中心面积10万平方米。
此前官方资料显示，兴业太古汇商场出租率已达90%，将吸引250个零售品牌入驻，入驻的零售品牌内不乏国际名牌，包括Michael Kors、Coach、Kenzo等。
日前《中国经营报》记者实地走访兴业太古汇发现，目前大量品牌还未正式入驻，现场只有Nike、Adidas、戴森、特斯拉等少数品牌已经贴出了自己的LOGO，其他大部分品牌都还在装修阶段。
在定位上，上海中原地产市场分析师卢文曦在接受记者采访时表示，兴业太古汇此前宣传时给出的定调偏高档，但从目前看到的情况来说档次上不如预期。“至少目前还没有看到一些高端奢侈品牌入驻，可能与近些年高端奢侈品市场萎靡有关，也有可能是试营业太过仓促，大多品牌还未入驻，人气显得不足。”
对此，太古地产回复本报称，购物中心是按照预期分阶段开业，预计到今年10月份才将正式开业。
虽然试营业略显仓促，但实际上兴业太古汇这一项目从拿地至今已有15年。资料显示，2002年香港兴业国际集团以13亿港元的价格拿下了兴业太古汇所在地块的开发权，但由于上海征收政策的持续变动导致拆迁工作迟迟无法开展，动迁成本也不断上升。2006年太古地产加入该项目，以13亿元买下项目50%的所有权，同年该地块正式开始拆迁工作，2010年才基本完成。
易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为，兴业太古汇项目的“慢”主要是受三个方面的影响：一是受到13号轨道交通南京西路站建设的影响；二是南京西路商业地产的规划重新进行，尤其是类似高端项目和奢侈品等业务，需要积极作出调整；三是不排除对此类土地市场比较看好，只要土地增值空间大于利息支付成本，放缓开发是有利可图的。
优淘城总裁薛建雄分析认为：“太古的慢开发模式跟他们老板风格与企业的发展特性有关，比如固执坚持，不善变通。但方向对了，不排除这种固执的坚持更稳健可持续。”
太古地产方面向记者解释称，为了配合轨道交通的施工，以及保护“查公馆”这一历史建筑的修缮，公司推迟了兴业太古汇项目的建设。公司的目标是将项目打造成高质量的商业地产标杆，因此需要历经多年的规划布局。此外，在面对如今的商业格局产生巨大变化的形势下，兴业太古汇也需要顺势调整，做出精准布局。
以“快闪店”谋差异化待考
值得注意的是，兴业太古汇所在的上海南京西路可以说是中国最高端的商圈之一，沿街拥有15个顶级商场，1200多个零售品牌，80%以上的国际顶级品牌在这里开设旗舰店或专卖店。因此，坐落于南京西路东面的兴业太古汇要想突围并非易事。
“南京路的商业密度非常高，而且这些商业近年都进入消费转型升级的困难期。传统的高端日常消费已经下沉到各大成熟社区和三四线城市。整个南京路转型不成功的话，前途很成问题。现在很多二线城市知名步行街、商业中心都出现经营困难，甚至出现地摊化。”薛建雄表示。
为了体现差异化，据悉，兴业太古汇将主打体验式购物，常设“快闪店”，更替周期一般是1.5个月到2个月。目前携手迪士尼打造的“星球大战”就成为其首期“快闪店”的主题。
太古地产（相关干货）方面表示，在南京西路商圈中兴业太古汇想通过“业态加分”，弥补商圈中空缺的部分，打造丰富的业态组合。“快闪店”不同于常规店铺的运营模式，短期体验的业态更适应于当下讲究个性潮流文化的发展趋势。
据了解，去年中信泰富广场被爆有近20家店铺关闭；恒隆广场去年上半年商场租金收入大跌13%至3.95亿港元，商场出租率也下降至83%；作为上海最早商业之一的梅龙镇广场也在调整升级。
随着“新零售”概念的兴起，越来越多的品牌也开始试水。宝尊电商CEO仇文彬近日在2017BECS第二届全球品牌电商峰会上表示：“新零售概念的提出，不仅仅是阐明了线上线下销售的融合。品牌下一站需要从‘Omni-Channel’向‘Omni-Marketing’进行升级。”
在卢文曦看来，最近两年电商对实体商业的冲击是巨大的，以后或许还将继续造成冲击，所以传统的零售模式亟待改造。“消费者如今更注重购物体验，基于新鲜感的‘快闪店’不失为一种好的运营模式，但需要注意的是，一旦店铺空了几个月租不掉时，开发商就会面临一定的风险。”
“以大数据为核心，以有销售力的创意为手段，实现消费者的生命周期从认知、兴趣、购买、再产生复购的无限循环，帮助品牌在每一个渠道都能达成销售与营销的完美融合，这才是Omni-Marketing真正的意义。”仇文彬表示。
慢开发或无益于内地扩张
据了解，进入内地十几年，太古只有5个地产项目，兴业太古汇就是第5个。史乐山在5月16日的股东大会上透露，预计2021年上海前滩另一个商业项目将落成。这是否意味着一向以“慢”闻名的太古地产将加速布局内地市场？
从太古地产近日发布的2016年年度业绩报告来看，其内地市场租金表现要好于香港市场。2016年，公司实现收入167.92亿港元，同比增长2%；公司股东应占基本溢利71.12亿港元，同比微增1%；每股基本盈利1.22港元。其中，2016年太古地产的租金收入总额为107.73亿港元，香港物业的租金收入总额减少，而中国内地及美国物业租金总额均有增加，中国内地租金总额上升2%。
对于香港物业租金收入的下滑，太古地产方面并未给出原因，只是表明在2017年第一季度最新运营数据中，公司在香港零售物业方面表现有了显著改善，销售额跌幅有所收窄。
至于是否会将重心转向内地，太古地产方面向记者表示，公司在香港、内地、新加坡及美国均有投资，在各个市场的发展兼容并蓄。其中内地的各个项目表现优异，2017年一季度，广州太古汇及成都远洋太古里的商场皆取得31.7%至56.1%的销售额增长。
卢文曦指出，太古地产的慢开发模式很难评判是否适合内地市场。“如果是把所有的项目作为一个标杆，或者是作为一个艺术品来看的话，可能他们的节奏是好的，但是如果要扩张，只是把它作为一个商品在卖的话，拼规模、拼产值，那这种模式明显就弱势了，拿地不行还谈何扩张。”
对此，太古方面向《中国经营报》记者强调：“市场上有许多的开发模式，而我们从来都不是以数量取胜。对于太古地产来说，首先我们对于项目的选址有严格的标准，其次，我们从不复制，而都是量身定制，这固然也需要多一些时间。我们认为这是符合我们公司业务着眼于长期的发展战略。”
