历经星颐、星豫两大资本开发经营和转手，烟台星颐广场项目最终落到复地集团手中。
复地接手后改变了星颐资本之前的许多运营方案，后者此前引入的公寓委托代管公司——烟台恒辉酒店有限公司被解约，导致合同无法履行，遭业主质疑。
作为城市综合体项目，星颐广场位于烟台开发区核心地段，但其商业街人气却并不佳，项目营销总监王战勇称是因为星颐资本前期没有做好招商工作，目前商业氛围还不成熟。
而其背后透露的则是复星地产并不成功的“轻重并举”和“地产+金融”模式。近年来，复星集团联合多家资本公司成立“星字辈”地产基金平台，但在扩张的同时也遇到诸多问题。
烟台项目转手多家开发商
“买房时开发商承诺购房后直接交给恒辉酒店代管，带精装修，并从2016年9月30日就开始计算租金，可现在恒辉并没有履行合同，开发商又引进一家新的酒店管理公司，需要再签订一份代管协议。”近日，烟台星颐广场7号楼的一名业主陷入进退两难的境地。想让恒辉继续履行合同并不容易，但如果与新的酒店管理公司签订协议，又担心对恒辉造成违约。
《中国经营报》记者了解到，该业主购买的7号楼是40年产权的公寓类项目。购房时开发商要求签订两份合同，除购房合同外，还与烟台恒辉酒店管理公司签订一份代管协议。房款也分两部分交，一部分交给开发商，另一部分交给恒辉。
公开资料显示，烟台星颐广场最初由复星集团和上海颐高投资集团共同注资成立星颐资本投资开发，该项目属于商业综合体，占地面积7.9万平方米，总建筑面积35万平方米，由4栋住宅、3栋公寓和1栋写字楼构成，项目1~3层规划为整体性的购物休闲广场。据星颐广场营销总监王占勇介绍，该项目于2016年初由复星集团地产业务平台复地集团接管。
山东文康（烟台）律师事务所律师王云成告诉本报记者，上述业主的境遇并非个例，他受理了多起星公馆业主的此类案件。据他提供的资料显示，星公馆业主一共签订了3份合同：《购房合同》《投资经营及管理委托协议》和《装修维护保养协议》，后两个合同的乙方都是烟台恒辉酒店管理有限公司。
该委托协议显示，业主将房屋委托予恒辉酒店经营管理，后者将从事酒店经营及其附属业态，委托期限从2016年9月30日也即交房之日开始至2021年9月30日止，并约定恒辉无论经营盈亏与否，须保证自该约定之日起，每年向业主支付总房款的7%作为固定收益，每季度第一个月10日前支付上季度收益。
然而，星颐广场7号楼于今年年初才交房，延迟了将近半年，烟台恒辉酒店管理公司也没有正常履行合同。
对此，复星地产品牌总监周军在回复本报记者采访时表示，烟台项目未委托恒辉酒店代管，经了解，确有业主与酒店运营商签署了委托协议，目前该楼栋由品牌运营商进行管理，运营正常，复地接手后已对此关注并做相应协调，以保证业主利益。
记者联系到烟台恒辉酒店管理公司负责人张磊，他表示最初确实与星颐资本签订了委托合同，之所以未能履行有几方面的原因：一是由于项目经多次转手，继任的开发商不认同之前的合作，二是由于开发商延期交房导致合同无法正常履行。
“不是我们不想履行合同，而是开发商不让我们做了。”张磊表示，“公司于2015年4月份与星颐资本洽谈，两个月后签订合同正式接管星颐广场7号楼，但是2015年11月星颐资本就被星豫资本取代，2016年初，复地又接手项目。星豫资本接手以后就不让恒辉代管了，后来复地直接和我们解约。”
目前，部分业主希望恒辉方面能够履行合同，而张磊表示，复地接手后又引进了一家酒店管理公司扮演恒辉的角色，让恒辉之前代管的40多户业主重新签订了合同，目前就剩五六户业主不愿签。“如果这些业主要求退房，我们肯定是配合的，违约金也可以和开发商协商共同赔偿，但我们不可能为了这五六户业主专门开展代管业务，这也不现实。如果业主与新酒店管理公司签订协议，我们也不会追究业主的违约责任。”
记者了解到，复地引进的新代管公司是烟台市珑庭置业有限公司，与恒辉的委托协议相比，该协议同样承诺将总房款的7%作为固定收益付给业主，租赁开始日期为2017年4月1日，其要求业主在2016年12月31日前将房屋交付给珑庭置业，在这三个月时间里珑庭置业无须向业主支付租金。
大多店铺尚未开张
《中国经营报》记者走访发现，星颐广场东面紧邻经济技术开发区管委会政府广场，北面为城市主干道长江路，位于烟台开发区中心繁华区域，人流量较为集中，周边有天马中心等成熟商业区。据烟台乐居称，该项目是开发区核心重点推进项目，烟台开发区是工业明星城区，人口31万。
据烟台当地媒体报道，2016年6月2日星颐广场商业街开业当天，复地集团总裁王基平到现场参与活动，引入上百家品牌入驻。
然而，记者近日发现，星颐广场商业街和购物中心1到3楼大部分商铺处于关门状态，时值周末，却并没有多少人流，与一旁的天马中心和天马广场大量的人流形成鲜明对比。
王战勇告诉记者，项目商业部分运营情况确实不佳，这与前期的招商不力有很大关系。“上一个开发商在招商方面做的不好，所以才派我们过来接管，现在整个商业氛围还没起来。”
张磊介绍称，几经转手、频繁更换开发商给项目管理方面带来一定的混乱，继任的开发商对之前的很多方案都进行了否定。“如果没有星豫资本和复地后来的介入，我们和星颐广场的合同不会解约，也不会出现这么多问题，我们为此损失120万~130万元。”
记者了解到，除星公馆外，星颐广场商铺部分业主也曾与开发商产生过纠纷。据了解，这些业主购买的是星颐广场南面住宅楼底商的三楼，星颐资本最初将这一区域规划为餐饮区，与北面餐饮区连为一体，很多业主也是因此而买了商铺。然而，后来却又因各种原因无法安装排烟管道，无法做“重餐饮”。
由于与此前的宣传及规划大相径庭，不少业主提出退房要求，大部分店铺紧锁大门，仅有一家做美体的店铺正在营业，整个3楼没有多少人流。记者拨打了多家门店的租房电话，对方均表示不接受做餐饮的租户。一家正在装修的业主告诉记者，为了能够做餐饮，他花费7万元引进了一套净化油烟的设备。
复星地产方面称，部分三楼业主买房后拟经营产生油烟、异味的餐饮，但由于环评新规及考虑部分区域经营餐饮对住宅造成的影响，项目公司及时与业主进行疏导沟通，引导经营健康餐饮或接受退铺，关于排烟系统的纠纷已解决完毕。
“地产+金融”模式受挫
在烟台星颐广场项目的几经转手和略显混乱的交接背后，透露出复星地产并不成功的“轻重并举”和“地产+金融”模式。
经手烟台星颐广场的三家开发商——星颐资本、星豫资本和复地集团都是复星地产旗下房地产业务平台，星豫资本是由复星集团与上海豫园旅游商城股份有限公司共同设立。
除此之外，复星地产旗下“星字辈”的地产金融平台还有星健资本、星泓资本、星景资本、星浩资本、星堡资本等，均为复星集团引入其他资本公司联合成立。
2011年，复地集团作为复星集团旗下最主要的地产业务平台进行私有化退市，为整合和运用复星集团在健康、资产管理、融资等方面的多元化资源，复星地产成立，并随之提出“蜂巢城市+全球布局”的战略。复星集团引入的不同资本也关联着不同的业务领域，“星字辈”的地产金融平台各有专攻，如星豫资本主攻商旅文地产、星泓资本主攻产业地产、星健资本主攻健康地产、星堡资本主攻养老地产、星景资本主攻园林地产、星颐资本主要在三四线城市开发城市综合体。
复星地产方面称，公司借力于复星集团的蜂巢城市资源，凭借全球布局的团队专业能力，提供有吸引力的全球房地产投资项目。截至目前，在全球拥有超过120个在建或建成运营的房地产项目，房地产资产投资覆盖全球逾40座城市，资产管理规模超过2400亿元人民币。
然而，这种“轻重并举”的模式后来出现了较多问题，有分析认为，烟台星颐广场的经营现状和几经转手便体现出星颐资本和星豫资本这两大地产金融平台在项目开发运营方面的不足。
此外，同样由星颐资本投资开发的芜湖星颐广场在2016年4月也出现了退房风波，并且是开发商主动提出退房。后来该项目也由复地集团接管，并改名为复地南都荟。
2013年星浩资本通过星光耀基金I、II、III三期募集基金100亿元，利用“地产+金融”模式的运作，曾在上海、苏州、宁波、大连等多个城市开发“星光耀城市综合体”项目，但后来也出现了退房风波、兑付违约等现象。
