今年商业地产最火的区域在哪？没错，就是CBD。几乎所有的视线都聚集在CBD这个今年商业地产放量和开业最多的区域。或许正是因为如此，有这样一个区域，它拥有着不断增长的中高档消费群体，区域内5A写字楼林立、高档住宅区聚集，还云集了多所大学和科研院所。这个区域的商业地产正在悄悄预谋着重磅冲市却似乎并没有被业界关注。它就是海淀区。事实上，尽管海淀区的商业地产发展不如CBD来得张扬，却一直都在默默发力。据不完全统计，今年将有近百万平方米的商业地产在该区域内放量，使之当之无愧地成为了CBD之外京城商业地产最热点的区域。
近百万平方米放量
激发供需新高潮
事实上，海淀区商业地产的发力早在去年就初见端倪。去年9月中旬，海淀区就有总面积达80万平方米的6个大型商业地产项目进行了联合招商，总投资额超100亿元。其中包括大钟寺国际广场、五道口商业中心、权金城国际中心、郦城、百望新城、北京兴海商业物流中心等。今年，除了原有的6个大型商业地产项目外，一些新项目也陆续“冒头”，如万柳区域内总建筑面积达11万平方米的万贸购物中心。
有了这些总面积近百万平方米的新建商业地产项目的支持，可以预见，在即将到来的2008年北京奥运会带给京城商业地产行业极大契机的刺激下，今明两年海淀区势必将迎来商业地产供需的一个高潮。
而在供需高潮的背后，除了来自奥运经济的推动外，海淀区政府的大力支持更是让区域内商业地产发展前景一片光明。据了解，目前加快海淀商业服务业发展、优化空间布局、提升业态和经营水平已经成为海淀区产业发展的重点。而去年的联合招商也是北京市为数不多的通过政府对外招商的活动。
正是在这样的双重利好之下，包括新中关、中关村购物广场等一批新建商业地产项目能够迅速在区域内形成影响，并在极短的时间内走出培育新商圈最艰难的时期。而这也为今明两年入市或开幕的在建商业地产项目，如大钟寺购物广场、万贸购物中心等注入了强烈的市场信心。
与CBD“抢”客群
刺激西区消费者回流
事实上，经过前几年的发展，海淀区已经形成了多个具有相当商业消费能力的板块，且不同板块又具有各自不同的消费特点。如中关村购物广场所在的板块由于写字楼居多，商务人士“快餐式”的消费特性明显。而其周边又聚集了多所大学，因此整体消费水平趋中档，以偏生活化为主。金源MALL所在的板块，主要以满足家庭消费为主，虽然大而全，但整体品牌档次仍趋中档。此外，目前仍在建的万贸购物中心由于位于万柳居住区内，其周边聚集了包括像万城华府、康桥水郡等众多高端住宅，因此针对的是海淀区中产阶级的居住人群，品牌档次趋高，并具有更强的目标性。
万贸购物中心推广部经理王阳在采访中表示，居住在海淀区的人士其实具有很强的高档品牌消费能力。与居住在北京东边或北边的人不同，西边的人群有消费需求却不张扬，着重品牌同时也讲究实用。但由于目前整个海淀区还没有能够为这部分庞大的消费群体提供一个能够满足他们这种消费感觉的国际化购物中心，特别是在已经是知名高档居住区的万柳地区，使得很多的消费人群流向了CBD区域。
而针对万柳地区包括海淀区缺乏此类商业中心的现象，海淀区万柳地区办事处书记李良轩就曾经指出，随着万柳地区周边住宅、商业、办公等项目的不断建设，以及地铁等市政建设的发展，万柳以及海淀区商业价值不断地凸显。国际化购物中心能够在这里落户，是海淀区商业发展的见证。
王阳认为，相比CBD目前商业地产的激烈竞争，海淀区内的商业地产发展应该说是共融多过相互竞争。在海淀区内开发商业地产项目的开发商并没有要和CBD“抢”客群的想法。如果一定要说“抢”的话，应该是区域内很多商业地产形成了这样一个共识：通过各自项目的培育，使整个海淀区的商业氛围不断提升，让那些出走的西区消费人群，像之前那些走出去的企业一样集体回归海淀。
还原MALL 创新MALL
海淀地产在发展中升级
从世纪金源购物中心、中关村购物广场，到大钟寺商业中心，再到万贸购物中心，在海淀区商业地产发展的历程似乎都与MALL有着不解的情缘。众所周知，MALL起源于美国，被广泛认可的是建在郊区的大型购物中心。但在京城楼市，建在市中心的大型购物中心比比皆是，且通通定位于MALL，海淀区也不例外。
王阳在采访中认为，由于过于追求MALL这种形式，已经使得海淀区很多以MALL定位的购物中心事实上已经丢弃了MALL的特征，比如金源MALL只是大而全；中关村购物中心在建筑布局存在缺陷等。因此，万贸购物中心便在借鉴了这些项目的成功和不足之后，重新还原MALL本性，并有所创新。包括在布局上和业态创新上，前期先做内部动线规划再穿建筑“外衣”、内部退台式商铺布局设计、阳光步行街以及引起品牌方面不单纯追求高档奢侈等。而万贸购物中心也因为项目的这些创新，在2006年中国购物中心国际论坛第四届年会上荣获“中国购物中心创新奖”。
中国购物中心产业资讯中心主任郭增利在采访中表示，“One mall，One Living”是当前购物中心的潮流。购物中心是作为原来传统商业的形态，随着购物中心形态的发展，已经被更多的开发商和更多的运营者作为一种时尚的生活方式的代表和象征，这也是国际潮流。并且开发商也由此前更多关注建筑本身转向以创造享受型、舒适型购物空间为首要前提，即细节化、以人为本。郭增利认为，随着海淀区新建购物中心的不断升级，无疑将会为京西，乃至整个北京提供更多高品质国际化的购物中心。
