重庆地理中心渝中区，一块总建筑面积超过126万平方米的地换了主人。
这块地是“重庆天地”的一部分，后者是港资企业瑞安房地产（相关干货）公司在内地最大的混合商业项目。5 月 26 日深夜，瑞安发布公告表示，重庆天地 79.2% 的股权将以 41.33 亿元的价格转手万科，瑞安将从中获利 17 亿元。
瑞安房地产向来以“旧城改造者”出名。1996 年，这家港资企业成功拿到了上海卢湾区政府审批的 52 公顷地皮，开始打造“上海新天地”。这个项目成功运作以后，俨然成了中国旧城改造新模式的起点，也让瑞安和号称“上海姑爷”的首席执行官罗康瑞一举成名。
上海新天地成了本教科书，罗康瑞转而开始在重庆、武汉、佛山等 5 个城市复制天地模式。
去年 10 月，重庆天地刚结束一轮大规模升级改造，重新招商开业。但时隔半年多，瑞安转眼就为重庆天地找了新东家。而这次买卖之后，瑞安在内地的土地储备从 2016 年底的 1080 万平方米减少至 734 万平方米。减少土储的瑞安在一众争相拿地的房地产公司中间，显得有些另类。
瑞安在公告中的解释是：“交易可使该集团实现资产的潜在价值，并获得可观收益，同时保留其于重庆天地未来发展的权益及品牌，符合该集团自 2015 年起采取的“轻资产策略”，亦有助改善集团资产周转率，并将其资金循环投入其他发展或投资机会。”
其中最直接的因素是瑞安陷入的高负债率难题。截至 2016 年12 月 31 日，瑞安房地产总债务 471 亿元，净资产负债率 68%（已经比 2015 年的 81% 要健康得多）。而瑞安的目标是在 10 年内建立 10 个“天地”社区，但 2020 年以前需要偿还的高企债务让它资金链紧张。
重庆天地这笔买卖让瑞安减少了 11% 的净负债，有望达到罗康瑞期望的健康状态 50%-55%。这也让它快速收回一笔资金，用到下一笔投资中。
瑞安的困境由它过去一贯“重资产”的模式带来。
低价拿地—打造社区型商业模式—带来人气—地价上涨，这是天地模式的商业逻辑。业界称这种做地模式为“placemaking”，原本商业开发价值不大的地块在建造高端小区、写字楼，并引入中高端的商业品牌等一系列动作之后，能够逐渐向高级社区的方向扭转，周边房产价格也会被拉高。
但不同于万科、保利等地产公司短平快的开发方式，这种模式需要在前期投入大量资金与时间，仅是动迁一个环节就得耗费数年，并且烧掉不菲的动迁成本。
比如同样按照新天地模式在运作着的重庆天地就没有那么好的运气。与交通便利、紧靠淮海路高端写字楼的上海新天地相比，它少了一些“天赋”。
尽管它地处重庆地理位置正中心，但它从 2008 年拆迁动工以后，目前没有坐上重庆人心理上的中间位子。
重庆天地的三个主体（住宅“雍江苑”和“雍江翠湖”等、商业街区“重庆新天地”和写字楼“企业天地”）一字排开，位于曾经被视作“穷人区”的化龙桥。西面是红岩革命纪念馆，南面的山将这里和其他区域隔断，北面则是嘉陵江。就连唯一有可能带来人流的东面，也是一片回迁小区，居民消费能力有限。
重庆的地形更是打散了这座城市的商圈，并不方便的交通条件阻隔了来自其它区块的人流。尽管它周围 5 公里的范围内圈近了 168 万居民。但直到 2007 年前后，重庆天地附近的滨江路才设了公交点，目前为止，这里还没有直通的轻轨或地铁。
主要的消费任务落到了重庆天地内部的居民和上班族身上。瑞安房地产重庆项目总经理谢荣鑫接受《好奇心日报》采访时表示，流量主要来自附近居民，其次来自于写字楼客户。
为了将区域以外的消费群体放大，瑞安对重庆新天地的业态做了升级调整。“我们希望做一些唯一的、有号召力的业态”，谢荣鑫说。
他们减少了租金较少的餐饮业态比例，从过去一半多的份额调整到 40%，将原本只占据 7% 的娱乐项目增加到了 22%，还将 60 多家大商户拆成了近 80 个小商户，引入了重庆当地有名的网红店。此外，他们还做了硬装改造——给重庆新天地靠马路一侧的店面外墙敲掉，换上了玻璃幕墙，将原本封闭的视野变得开放。
作为核心吸引力的商业街区“重庆新天地”在经过升级后，“人流有明显上升，平均每天近 1 万人流”，谢荣鑫说，“但远没有达到预期。我们希望的是像上海新天地那样，每天有几万人。”
即便重庆天地的住宅部分出租率达到 98%，企业写字楼出租率也在 80% 以上，但仅靠这部分人流和租金，回笼资金的周期依旧太过漫长。
就连罗康瑞也在 2015 年股东大会说：“公司致命伤是资产重、周转慢，部门太多拉低执行力，去年公司周转率仅 9%，低于同行平均 27% 的周转率。”但减重之后的瑞安，2015 和 2016 年的周转率分别达到了 18% 和 20%。
彼时陷入漫长周期以及动迁僵局的瑞安，资产负债率颇高，资金周转也不灵。于是，销售商业物业和住宅的“轻资产模式”成了瑞安增加利润和现金流的方式。
这也是为什么在各大房企竞相拿地之际，瑞安在内地的土地储备却越来越少。
2015 年，罗康瑞就以 75 亿元出售了上海新天地内的企业天地一期。但他表示，并非因为业绩不好而出售这个项目，恰恰相反，上海新天地的出租率接近 100%。他需要在价格还处在高位时就转手。
谢荣鑫说，去年年底，重庆天地内已竣工的 7 栋办公写字楼群当中，已经有 3 栋不在瑞安手中。同年，瑞安将佛山岭南天地以 18 亿元转给了碧桂园。
今年 3 月份，瑞安就传出在为上海的瑞虹新城项目寻找买家，万科同样是买入的谈判方之一。
