洛阳：中心商圈店铺扎堆 商业地产进入变局时代

      洛阳作为中原城市群的副中心，是中西部地区为数不多的GDP超千亿元的城市。随着丹尼斯、王府井百货、家乐福、沃尔玛、易初莲花等一大批国际国内商业巨头的进驻，再加上大张量贩等本地零售企业的迅速成长，洛阳作为区域商业中心的地位不断提升。然而值得注意的是，这些商业巨头无一例外地选择在洛阳的百货楼及王府井这两大核心商圈扎堆，短兵相接的竞争之后对于二线城市的洛阳会带来怎样的商业变局呢？

      扎堆黄金地段

       ２００２年以前，在洛阳人的意识里，洛阳购物消费无非三个去处：老城十字街、西工百货楼、涧西上海市场，这三大商圈构成了洛阳城市商业的基本格局，数十年来几乎没有什么变化。

       这一商业格局终于在２００４年开始被打破。这一年，以凯瑞君临广场为基础的王府井百货正式开业，而在涧西南昌路，丹尼斯百货也开始营业。从此，洛阳人购物消费又多了两个新去处：王府井和丹尼斯。

      西工区的百货楼商圈是洛阳传统的商业中心，去年，百货大楼已与南京中央百货合作并重新开业，其余两股新生力量都来自商业地产项目：已经封顶的洛阳国贸中心与铜锣湾百货建立了合作伙伴关系；正在建设的洛阳国际商街总面积１８万平方米，包括大卖场、步行街、专业市场等商业形态，其势力不容小视。

      而距离百货楼商圈步行十分钟就可到达的王府井商圈更是在近年来发生着巨大的变化。王府井百货开业两年之后，其斜对面的新都汇购物公园在引入了世界５００强企业法国家乐福后也正式开业。新都汇的开业进一步强化了王府井商圈的基础。不仅如此，在王府井隔壁、新都汇对面的物资宾馆地块上，丹尼斯还将在这里建设一个２５万平方米的ＭＡＬＬ大型商业中心，王府井商圈的地位届时将不可同日而语。

      事实上，近两年来，洛阳的中州路从玻璃厂路一直到王城路（即百货楼商圈和王府井商圈）已形成了一个大商圈，这大大出乎洛阳人的意料。这个商圈在得到大家认可的同时，业内人士也表现担忧，专家表示，在这个大商圈还在不断建设发展的时候，希望有关部门在商圈的规划上更加科学，不要定位在一个层面上发展。

      饱和的商圈？

      北京王府井百货来了，法国家乐福来了，南京中央百货来了……西工区重商云集，是不是有些挤了？一些人开始担心。

      “西工区重量级商家虽然多了，但并未饱和。要加快打造全市核心商圈，按购物50%、餐饮20%、娱乐20%、休闲10%商业配比，压缩新老商圈间的商业断层，发展空白项目和弱势项目。”西工区发改委的李灿表示。

       值得注意的是，记者在洛阳市的政府网站上注意到，在洛阳市西工区的商业网点规划中明文写到：“打造核心商圈。进一步完善和壮大王府井、百货楼新老商圈，加速两大商圈的对接、融合，打造以王府井百货、中央百货、丹尼斯、枫叶国际、国贸中心五大百货，家乐福、家世界、丹尼斯、沃尔玛四大超市，新都汇、国际商街两大购物中心及部分专业商场、众多品牌店为支撑的区域性核心商圈。其次，提升商贸业档次。2~3年内，分别新上2~3家营业面积在2万平方米以上的大型百货商场，2~3家5万平方米以上的大型综合购物中心，2~3家营业面积在1万平方米以上的大型超市等。”

       对此，有业内人士表示，政府在进行网点规划的时候也没有想到王府井商圈与百货楼商圈能合二为一，当后来发现有这个趋势之后才出台新的规划促进两个商圈的融合，但最初是按两个商圈规划的，所以在业态上还是有一些类似和重合的现象。 

      而且，洛阳的商业地产发展很火，王府井、丹尼斯等已形成了比较成熟的商圈；商业业态也很丰富，未来还将包含沃尔玛等多种形式。但是，洛阳不少商业地产项目也存在一些问题，如传统理念多，没有应用现代开发理论。专家指出，现代商业开发的理论是：要做商业地产，不是建起来再招商，而是招商先行，量体裁衣。

      洛阳市商务局局长雷清表示，洛阳市“十一五”商贸流通业发展规划明确提出，以洛河为轴线，在西工区集中打造市级商业中心，巩固提高涧西、老城两个商业副中心。涧西、西工多年来的商业中心区竞争暂且划上了句号。雷清认为，商家愿意集中，原因在于人气旺，生意好做。打造核心商圈，有利于增加人气，提升商业品位，从而刺激消费，拉动经济增长。

      差异化竞争引领商业变局

      一方面是政府的规划，另一方面商业企业也有自己的看法。洛阳王府井百货总经理姚淑荣认为，目前洛阳的大卖场还不是太挤，但是沃尔玛等中外零售商还在不断进驻洛阳，随着这些大型零售商的进驻，洛阳的大卖场将趋于饱和，两年内洛阳零售业爆发激烈商战的可能性很大，届时洛阳商业零售市场将面临重新洗牌。“市场蛋糕只有这么大一块，大家都想吃，怎么办？只有抢了。”姚淑荣说。
      洛阳新都汇商业经营公司总经理李越峰表示，新都汇的定位，从一开始就是面向豫西地区。西工区商业企业密度非常大，百货楼一带两公里范围内有8个大型商业项目，但是需求到底有多大？把洛阳做成一个豫西地区甚至中西部地区的购物天堂是一个必然的目标，要不然可能大家都“吃不饱饭”。

      丹尼斯百货洛阳店店长高泉茂也表示，商业竞争应该说是避免不了的，但是政府要通过制定科学规划，提倡错位经营，避免恶性竞争。

      专家认为，目前西工区的发展方向是打造洛阳的商业中心，大家同在一个大商圈里发展，各家零售企业要认真考虑自己的定位问题：第一，考虑自己的投资利润点在哪里；第二，考虑厂商的利润点在哪里；第三，考虑自己的顾客在哪里。这三点结合在一起，自然就形成每个商场经营的方向，竞争重叠率就没有那么高，就不会造成恶性竞争的情况发生。

      姚淑荣说，差异化经营将是各零售企业的战略选择，市场将进一步被细分，大卖场、便利店、专业店各种业态之间将更加清晰，传统百货的市场空间将受到进一步的挤压。本地零售企业应当在规模扩张的同时，积极投入物流与供应链建设，以充分挖掘规模优势的潜力，如此才能逐步积累与国际巨头相抗衡的核心竞争力。

      更有业内人士如此大胆地描绘零售市场的未来：现有市场格局被打破，国际连锁企业家乐福与沃尔玛在大型卖场方面占有重要份额；以大张、丹尼斯为龙头的地方连锁将占据区域市场，并朝着特色经营方向发展；传统百货业向现代百货靠拢，将更加突出精品、时尚的特性；社区24小时便利店这种业态将得到长足发展，并受到来自上游企业或大型批发商的品牌整合。

      甚至有业内人士断言，没有特色、找不到自己独特客层的零售企业，就可能意味着出局。虽然洛阳是一个很有潜力的市场，但真正有购买能力的人有限，一大批大型零售企业进入洛阳，企业在同一个市场竞争是有利益冲突的。各个卖场会吸引不同档次不同定位的消费者，因此要从业态规划上引导企业错位经营，通过业态的错位整合商圈资源，打造一个真正的核心商圈。