日前，融创中国在上海证券交易所（下称“上交所”）发行的100亿元公司债悄然终止，对此，融创中国董事长孙宏斌回应称，2月份融创中国已主动撤回了发行申请。
第一财经记者了解到，不只是融创中国，上半年房企发债明显锐减，房企融资再度转向银行和信托。截至6月30日，房企发行信用债募资总额仅为1795.11亿元，而2016年上半年募资总额则高达6702.94亿。
究其原因，房企发行公司债难以通过审核是主要因素。有业内人士对第一财经记者透露，上半年房地产企业发行公司债难度很大，对于监管要求的落地，也是以较强的力度在执行。
融创百亿公司债终止发行
第一财经记者从上交所了解到，融创中国此前100亿元公司债已经终止发行。对此，孙宏斌回应称，这是去年9月份报的发债项目，今年2月融创中国主动撤回了发行申请。
从融创中国的负债结构来看，公司债并不是其最重要的融资手段，根据Wind资讯显示，融创中国目前存量债券共计250亿元，2016年年报数据显示，融创中国借贷总额共计1128.44亿元，债券融资占比仅为22.16%。
一直以来，融创中国的资产负债率更是市场关注的重点，截至2016年年底，融创中国的资产负债率为87.92%，在香港上市的房地产企业中基本处于最高水平，与A股上市的房地产企业相比，仅略低于资产负债率89.43%的绿地控股。
从并购交易上来看，激进的并购使得融创中国的资金面并不宽裕。上周，与万达这笔632亿元的交易是融创中国2017年发起的第8起收购，也是融创并购史上最大的一笔交易。而此次并购中的部分资金来源则是万达通过指定银行向融创发放的296亿元贷款。
对于融创的这次闪电交易，评级公司并不太看好。标普的判断依据在于融创中国在激进并购的同时，经营现金流是否能覆盖这些高额支出。根据标普测算，包括此次收购万达商业资产在内，融创2017年以来用于收购土地(通过公开竞价和并购)、投资非核心业务(包括投资乐视系公司和链家)的支出已达1200亿元。而这些支出已经超过其2017年1至6月包括合营企业销售额在内一共1089亿元的合同销售额。考虑到土地收购和业务扩张方面的巨额支出，标普预计融创的经营性现金流将继续为负，因此它将依靠进一步举债来支持自己的扩张，并推高其杠杆水平。
据此，标普将融创“B+”长期企业信用评级和“cnBB-”大中华区信用体系长期评级列入负面信用观察名单。另外，7月12日，惠誉也宣布下调融创的企业评级至BB-，展望为负面。
穆迪方面则表示，融创中国控股有限公司拟收购大连万达商业地产股份有限公司资产的交易若得以完成，则将导致融创的负债杠杆率上升。但是，该交易不会对融创B2的公司家族评级、B3的高级无抵押债务评级或负面评级展望产生即时影响。
对于评级机构给融创评级的下调，孙宏斌18日对媒体回应称：“他们不看我们项目，也不买我们房子，凭什么给我们评级?他们的评级对我们没啥影响，就是发债有点影响。”
从市场表现上来看，融创中国发行的中资美元债确实受到了影响。截至记者发稿，融创中国2019年到期美元债价格重挫逾4%，已经创最大跌幅。
今年房企发债锐减
不只是融创中国，上半年不少房企的公司债发行都已经悄然终止。
据悉，房地产公司发行公司债，需满足以下几个条件：第一，主体评级 AA 级以上、严格执行房地产行业政策和市场调控政策的境内外上市房企、以房地产为主业的央企、副省级城市及计划单列市级别以上的地方国企、中国房地产协会排名前100的其他民营非上市企业;第二，最近一年末总资产小于 200 亿元、最近一年营业收入小于30亿元、最近一年扣除非经常性损益后净利润为负、最近一年末扣除预收账款后资产负债率超过65%、房地产业务非一二线占比超 50%的房企，不得发行公司债融资。
除此之外，房地产市场调控期间，在重点调控的热点城市存在竞拍“地王”，哄抬地价等行为，或者前次公司债募集资金尚未使用完毕或者报告期内存在违规使用募集资金问题的房企不得发行公司债融资。募集资金不得用于购置土地。
根据第一财经记者了解，房地产企业通过发债融资，主要渠道有公司债、企业债、短融、中票、定向融资工具等，而自2015年起，公司债就已经成为房企发债融资的主要渠道。
有业内人士对第一财经记者透露，上半年来看，房地产企业发行公司债难度很大，对于监管要求的落地，也是以较强的力度在执行。公司债上半年之所以发行量锐减，主要是由于上年发债的“主力军”房地产公司的发行申请难以通过审批。
从上半年数据来看，Wind资讯数据显示，截至6月30日，房企发行信用债共计189只，募资总额仅为1795.11亿元;而2016年上半年，房企发债总数高达636只，募资总额高达6702.94亿元。另外，从占比上来看，公司债占比下滑的同时，短融、中票、定向融资工具的占比明显提升。
房企融资结构生变
其实，去年下半年以来，在宏观地产调控的过程中，包括公司债在内的房企多个融资渠道都明显收紧，房企融资再度转向银行贷款和信托。
首先，公司债方面，证监会对合格发债主体的要求明显提高，且政策执行力度较强;第二，股权融资方面，2010年开始，房企IPO就已经被叫停，再融资新规出台后，包括房企在内的上市公司再融资门槛有所抬高;第三，银行贷款方面，此前银监会反复强调，严禁违规发放或挪用信贷资金进入房地产领域，且开发贷只能用于项目建设;第四，非标债权方面，券商、基金子公司资管计划管控比较严格，16个热点城市普通住宅项目暂不予备案，其余项目募集资金不得用于拿地和补充流动资金。
从结构上来看，目前地产公司融资正在从债券依赖，重新转向银行贷款和信托。相比于发债，信托融资对房企来说受限相对较小。虽然此前银监会下发了《2017年信托公司现场检查要点》，但据记者了解，监管只是采取例行检查，并非发布新的监管政策。
数据显示，截至2017年6月底，房地产开发贷款余额7.76万亿元，同比增长9.8%。房地产信托方面，根据民生证券数据，2017年一季度房地产信托新增发行2328亿元，同比增长53%，在去年创下历史新高后，延续增长势头;房地产信托余额1.58万亿元，同比增长21%，占资金信托余额的8.4%。
另外，备受关注的中资美元债方面，5月有传言称，监管部门叫停了房企海外债的发行，虽未被证实，但是6月下旬以来，房企发行美元债融资迅速回升。Wind资讯数据显示，从6月20日至7月18日，包括恒大、佳兆业、绿地香港、花样年在内的多家房企，已发行18只以美元计价的海外债券，募资合计103.3亿美元。
