融创万达大交易最后一刻出现“第三者”。
原定于7月19日下午融创万达正式签约的发布会上，除了万达集团董事长王健林、融创集团董事长孙宏斌之外，富力地产董事长李思廉、富力地产联席董事长兼总裁张力也现身签约仪式现场。
《中国经营报》记者在现场看到，这场发布会现场一波三折。在会议被推迟的一个多小时里，富力地产的名字在背景板上消失又“回归”，而会议室的“摔杯声”似乎也吊足外界胃口。但最终这份战略合作协议还是由万达商业、融创中国、富力地产三方共同签订。
三方签订的最新协议显示，富力地产以199.06亿元收购万达商业77家酒店全部股权，融创房地产集团以438.44亿元收购13个文旅项目的91%股权，两项交易总金额达637.5亿元。在同策咨询研究部总监张宏伟看来，此次收购，将使富力更豪，万达更轻，融创更大。
对比7月10日万达融创签订的初步合作协议，交易标的和交易总金额基本一致，富力入局接手酒店资产，价格相比之前打了6折。而融创收购万达文旅项目的资金则增加了142.69亿元。
富力为何突然介入?市场各种猜测，称三方为抱团取暖，或融创为减负。易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为，引入富力，可能有三个考虑。第一是融创近期的收购压力较大，通过把部分收购权益转让，能够降低近期一些外部质疑。第二是对于万达来说，通过给予富力，可能在酒店方面的管理会更加擅长，也更好沟通。第三是对于富力来说，这时介入成本不会太高，也和富力的战略相匹配。
此外，记者了解到，此次交易，富力从获得消息到签约只用了不到一周时间，收购价格也是最后一刻才定下来。
4天降价140亿，富力“捡便宜”
富力地产的入局改变了此前的交易结构。
本报记者获得的《万达商业、融创集团、富力地产联合公告》显示，富力地产以199.06亿总价收购万达77间酒店权益，总共23202间房，38.65万平方米。其中，76家权益100%，一家70%;万达按照原计划将13个文旅项目91%股权转让给融创，价格为438.44亿元，交割项目后，融创承担现有全部贷款约454亿元。
而此前，本是融创全部收购万达资产。据7月10日万达商业与融创中国联合发布的重大公告显示，万达商业地产公司将旗下13个文旅项目91%的股权以及76家酒店100%的股权转让给融创公司，转让价格分别为295.75亿元和335.95亿元，两项合计632亿元。
对比之前融创对万达酒店335.95亿元的报价，富力几乎是以6折收购并获有“赠品”。公告显示，酒店资产包里不但增加了一家烟台酒店70%的权益，总价上还降了136.89亿元，单个酒店售价从4.42亿元下降至2.58亿元，单间均价从146.6万元降至85.7万元，单平方米均价从10150元/平方米降至5900元/平方米，价格几乎“对半砍”。对此，多名市场人士置评，富力或许“捡了个大便宜”。
“对富力来说，我们一下子成为全国甚至全球最大的酒店资产的业主，我们可以集中精力在这方面做大做强。这么好的买卖，傻瓜也会去做!”李思廉在签约当天如此说道。
而对于砍掉140亿元的交易细节，李思廉在接受媒体采访时表示，三家老板都是创始人，对公司掌控力强。几个创始人一说，一握手，几百亿元的生意就这么定下来了。“这场交易的整个决策到拍板的过程不超过一周时间。”
在严跃进看来，富力的酒店产业一直有较好的布局，此次收购酒店产业，也说明其对于酒店产业继续发力的需要。从实际情况看，富力当前对于地产行业的投资会有较为明显的导向，即通过并购来实现酒店产业的发展，这也是当前房地产产业转型中富力较大的机会所在。而凭借和万达的合作，后续酒店产业的发展会有较大提升。
王健林说，富力集团是赢家。“富力有酒店发展战略，在全球已开业和建设的高级酒店24家。放眼全球，这样低价的收购机会百年难遇。富力通过一定财技，也可提高酒店收益率至理想水平。”
据悉，此次签约后2日内富力需付20亿元订金，2018年1月31日前付清全部转让价款，完成酒店交割。对于收购实力，李思廉称，富力地产业绩的规模和经营的利润稳步增长，资金运作情况良好，完全可以满足本次的交易需要。
在知名房地产与人居学者冯国亮看来，之所以出现富力，主要是融创低估了这起买卖的风险问题。万达海外的房产受到监管，这会给融创带来连带风险。同时，融创虽宣称有钱，但目前无法一下子凑出那么多钱，还是需要向银行贷款。另外，分析三家企业，融创属于传统的激进型的靠快速开发周转拼速度拼数量的房企，酒店这种纯粹的重资产对其而言是负担。而富力是大量持有酒店，向重资产方向发展，万达则因为金融方面的风险及不可预测的情况而着急出手。三家合作要比两家合作更好，毕竟术业有专攻。
多付142.69亿，融创或为减负
对于融创收购的13个文旅项目，孙宏斌透露，未来将坚持“四个不变”：品牌不变、规划内容不变、项目建设不变、运营管理不变。持有物业继续使用万达品牌，继续由万达负责设计、建造以及建成后的运营管理，融创会负责销售物业的设计、建造、销售和交付后管理，会确保每个项目持有物业的资金需求，确保每个项目如期开业。
在王健林看来，融创中国也是赢家。“通过此次转让，融创得到13个万达城，4800万平方米、分布在一二线城市的低成本销售物业，使融创财报合并收入和利润大涨，两年内，可助力融创进入房地产企业收入前两名。此次融创同意不收购万达酒店物业并增加收购金额，整体交易还是划算。融创无须通过万达借款就可完成交易，使交易过程简化。”
不过，值得关注的是，融创收购文旅项目的价格，从295.75亿元变为438.44亿元，上调了142.69亿元。在孙宏斌看来，这笔生意依然划算。
“这个调整对融创而言比原来的交易方案有了更好的流动性，降低了我们负债水平，同时我们也承担了原酒店交易对价的折让部分，对于我们和万达合作的文旅项目资产包这是可以接受的溢价，这种交易安排三方都很满意。我们也相信富力承接的这部分酒店资产有一个非常合适的价格，未来也会有很好的经营结果。”孙宏斌现场说道。
尽管如此，市场仍然好奇，融创为什么要选择将酒店部分转手给富力，还要再多付出一百多亿元的代价之下收购万达文旅项目?众多市场人士猜测，万达收购事宜的生变，可能与监管机构、各大券商、银行对融创债务的担忧有关。
据了解，此前，融创中国的快速扩张曾引发资本市场负面反应。除股价下跌外，国际评级机构也调低了融创中国的评级，并传出多家银行对融创中国贷款集中排查，乐视网股东大会15分钟便匆匆结束。孙宏斌正深陷多事之秋。
严跃进分析认为，融创承担了价格折让的部分，说明此次并购的很重要动力是源于融创，其在积极撮合外部其他资金进行并购，但这也为其甩掉了一个较大的酒店资产包袱。不过，也有资本人士表示，此番交易有些抱团取暖的意味，未来的资本核心是个“控”字当先，这一起仓促交易的风险会在未来显现。
仿佛有意回应外界的质疑，在签约仪式现场上，孙宏斌借强调风险控制再次解释了融创的并购逻辑。“我们认为这个行业存在风险，一个是地价太贵的风险，一个是企业现金流风险。融创从2016年10月份开始就基本不在公开市场上拿地，这大半年的积累为我们把握并购合作机会沉淀了充足的资金。我们希望拿到价格合适的土地，而现在公开市场的地价是偏贵的，我们从去年就判断并购市场有机会拿到价格合适的土地，但是并不是所有的开发商都有机会，只有有品牌、有口碑、有现金流、有决策能力和操作能力的开发商才能抓住机会。”
融创此次大举购买万达资产的底气，似乎来自可期的销售额。孙宏斌多次表示，融创在上半年的销售业绩为1100多亿。截至2017年6月30日账面有900多亿元现金，下半年7月份回款会超过200亿元，其他月份回款都会超过300亿元，全年将有超过3000亿元的销售额，会有充足的现金流。
记者梳理融创年报发现，从2012年到2016年，其5年的销售额从356亿增长到1506亿元。但频繁收购背后，负债率也一路攀升。2015年～2016年，融创净负债率从75.9%上升到了121.5%，提高了45.6个百分点。据申万宏源报告称，在经历了2017年接连拿地之后，融创中国今年上半年负债率更是一度超过200%，位居众房企之首。
但孙宏斌承诺，我们会继续控制好负债率，管理好我们的现金流，让融创的运营和发展保持健康良好状态。
多收6亿，万达回笼现金“过冬”
对比7月10日632亿元的初步协议，此次交易万达最终多收入约6亿元。王健林说，这次交易万达肯定是赢家。
王健林表示，本次协议签订标志着，不仅万达商业已走上“轻资产”品牌经营，万达文化旅游也走上“轻资产”品牌经营之路。目前中国，能靠商业中心和文化旅游品牌管理实现规模利润的恐怕只有万达。
按照原来的协议，万达需要给融创提供借款，但富力加入后，融创无需增加负债，万达也一身轻松。等万达、融创、富力交易完成后，万达将大幅减少负债，收回巨额现金。
严跃进表示，万达降低负债，不排除是回A的过程中需要在财务数据上合规和达标。强调轻资产的目的，有一半是发自内心的，即本身万达就积极做轻资产的转型。另外一半也和近期大家对于其抛售项目较多的猜忌所做的回应有关。
据了解，2016年8月，万达商业从香港联交所退市。其披露的最后一份业绩报告显示，截至2015年底，万达商业的总负债高达4536.63亿元。中间，“计息银行及其他借款”合计1539.95亿元，净负债率达69.1%。但通过这次转让，万达商业获得600多亿元资金，降低400多亿元负债。
据王健林透露，本次转让后，万达商业的贷款加债券总计接近2000亿元。万达商业的账面现金1000亿元(不含13个文旅项目账面现金300亿元)，加上本次转让收回现金680亿元(含回收往来款)，现金共计约1700亿元。
“本次转让后，万达商业决定清偿大部分银行贷款。” 王健林称，万达商业还有1300亿元销售物业存货，全部卖掉也可以收回几百亿元。到年底，万达商业持有3300万平方米商业物业，2018年租金超过330亿元。今后5年，预计万达商业租金年均增长20%左右。
王健林如此着急偿还银行贷款与国家监管息息相关。
近日结束的全国金融工作会议释放出更多信号。国家对金融的监管已经从房地产、酒店，转到了影城、娱乐业、体育俱乐部等领域。国家对金融业的监管也很明确：杜绝非理性海外投资，保证国家的金融安全。
最近从股债双杀开始，万达就一直处于舆论的风口浪尖。对此，王健林现场严肃回应道：“大家都很关心万达商业的负债问题，绝大多数是真关心，但也有极个别是真造谣，唯恐天下不乱。万达商业全部平台直接就业近200万人，间接就业超一千万人，每年新增就业占全国2%，成语讲损人利己，我实在看不出造谣者损万达利在何处!”
“万达商业究竟经营的好不好，大家可以自行判断。”王健林最后撂下狠话。
至此，这笔世纪大交易尘埃落定，但对合作三方而言，一切也刚刚开始。
万达集团能否顺利完成一个个“小目标”，融创中国能否平稳壮大，富力地产能否借此谋变，时间将见证未来的变化。
