万科“八爪鱼”战略正按照新任董事长郁亮的意图进行，多元化发展明显加速。无论是近日万科与悦榕集团的实质性合作，还是万科联合厚朴投资、高瓴资本、中银投联合组成的财团，以790亿元人民币收购新加坡物流巨头普洛斯以及万科上海（楼盘）公司开展的“热带雨林”计划，都彰显了郁亮提出的“万亿大万科”的雄心。
拓展高端酒店养老业务
日前，新加坡悦榕控股有限公司（以下简称“悦榕集团”）宣布就以下交易与万科企业股份有限公司（以下简称“万科”）签署最终协议并完成交割：在新加坡设立由悦榕集团和万科以50:50比例合资持有的悦榕资产（中国）有限公司（以下简称“悦榕资产中国”），以整合其在中国对悦榕集团旗下品牌酒店和资产的所有权。悦榕资产中国继而分别投资并持有悦榕在新加坡注册成立的运营公司悦榕酒店管理（中国）有限公司（以下简称“悦榕管理中国”）和悦榕服务（中国）有限公司（以下简称“悦榕服务中国”）40%的股权。
基于约定的估值方法，万科将通过认购新股的方式向悦榕资产中国注入总额约7200万元新币，以认购悦榕资产中国50%的新股；向悦榕管理中国和悦榕服务中国进一步注入总额约1800万元新币以间接取得在悦榕管理中国和悦榕服务中国的股权。
此外，悦榕集团还将以总计约2400万元新币的价格向万科发行悦榕集团约4.99%的新股，万科同时享有要求认购新股的期权，以使其可以共计获得悦榕集团10%的股份。
“万科此次通过合并并购，有利于将每一个领域细分，从而打造高端酒店品牌，同时通过财务投资的方式嫁接其他优秀企业的优质资源，对于万科发展多元化发展具有积极作用。”同策咨询研究中心总监张宏伟表示。
事实上，在今年年初，悦榕集团就与万科已商定成立全新合资平台——“悦榕中国”（Banyan Tree China），用以整合中国区域内悦榕集团旗下品牌酒店和资产。
“悦榕中国”初始资本预计不超过20亿元人民币。同时“悦榕中国”也将作为双方共同的发展与管理平台，在酒店、养老、养生领域拓展全新业务。对此，悦榕集团主席何光平认为，随着中国经济日渐成熟，境内游与境外游市场都呈现蓬勃增长态势，许多房企都将目光投向酒店及旅游行业。“此外，随着中国人口的老龄化及社会对健康养生需求的重视，适用于活跃长者的养生养老社区也正受到极大关注。这些都是悦榕集团和万科拥有丰富经验和极大兴趣的领域，携手合作能使上述业务在中国及世界其他地区获得更大发展。”
时任总裁，如今已任万科董事长的郁亮回应称，超过900万人的房主与万科保持着密切联系，他们也将是悦榕集团一个很大的目标客户群。万科还有很多城市综合开发项目，能够承载扩张。此外，万科在养老养生社区领域也多有建树，双方可就此展开合作。
华美酒店顾问机构首席知识官赵焕焱表示，不动产是高端酒店的进入门槛，而高端酒店是住宿业的竞争高地，因此，万科与悦榕集团的战略合作具有正面效应，有利于万科产业链上形成多元化模式，可以让核心资源和核竞争力共享。
对此，上海易居房地产研究院总监严跃进认为，万科酒店业是广义的商业地产，万科与悦榕集团的战略合作符合万科转型“城市配套服务商”的目标，对于万科“八爪鱼”战略具有积极作用。从实际情况来看，这体现了万科对高端物业的投资导向。此次双方的合作落地，不仅可以协同万科各地城市综合开发项目，也承载了悦榕集团旗下悦梿或悦苑品牌的扩张，可以说是双赢之举。
转型迈出实质性步伐
实际上，早在2013年年底，万科就提出了向“城市配套服务商”转型，即围绕客户消费升级和城市配套发展的需求，向商业地产、物流地产、教育、养老、体育等领域拓展。然而，此后受股权之争以及理念认同等多方面因素影响，万科转型鲜有实质性进展。现在，随着股权之争逐渐平息，王石交棒郁亮，万科转型明显提速。
今年5月16日，在万科“城市配套服务商”战略指导下，上海万科公司首次对外详解“热带雨林”业务全景，阐述“多元共生、协同发展、包容进化、开放创新”的雨林特质以及作为城市配套服务商“与城市共生长、与客户共创趋势”的探索和实践。上海万科“热带雨林”业务多点开花，结合“轨交时代”的城市新要求，探索“轨道+物业”模式，与申通集团合作打造“天空之城”城市综合体项目；以产带城，以城促产，打造上海市嘉定区安亭新镇（入选第二批全国特色小镇）；针对上海存量资产改造的需求，在哥伦比亚公园、张江国创中心等城市更新项目展开实践；“申养”品牌探索“医疗+养老”模式等。
以多元化著称的“八爪鱼”战略彰显了郁亮打造“万亿大万科”的雄心。今年7月17日，万科联合厚朴投资、高瓴资本、中银投联合组成的财团以790亿元人民币收购新加坡物流巨头普洛斯，成为亚洲历史上最大的私募股权并购。万科表示，对普洛斯收购是推进“城市配套服务商”战略的重要举措，有助于完善公司在物流地产领域的布局，强化市场领先地位。
作为行业的领先企业，万科之变受到各方关注。睿信咨询高级经理韩晓东表示，万科转型“城市配套服务商”应在多点开花的基础上，做大做强核心板块。同时，她提出，从万科的小股操盘，到万科投资基金运作，包括未来整合物业巨头普洛斯资源，轻资产都将成为万科未来快速发展的重要支撑。
在“万亿目标”中，万科未来一半的收入要来自新业务，因此，其业绩增长压力很大。业内人士预计在新业务板块，万科还将继续通过并购加快整合外部资源。同时，万科应重视内部业务资源和管理整合，实现自上而下的新业务快速创新。
