地产新趋势:社区型商铺成市民投资新热点

近年来，随着佛山房地产的快速发展，大型的居住区林立。而几乎每一个社区都有商铺销售。由于社区型商铺以其投资少、回报相对稳定的特点而受到越来越多的投资者的青睐。同时，纯粹的商业地产项目也遍布佛山各地，多家世界知名的零售商都在佛山攻城略地，有业内人士认为，随着住宅开发渐近顶峰，人们投资思维的转变，加之广佛两地的进一步融合，佛山的商业地产开发和商业氛围的提升将会越来越快。

　　佛山商业地产要规划更要策划

　　相关统计数据显示，2001年以来，全国商业地产投资年增长33%，形成了不管开发地段、选址、定位、整体策划等，开发商只要拿到地块就进行商业地产开发不顾业态组合，缺少专业的项目定位、专业化运作的全程策划等，使到出现了商业地产开发的虚假繁荣。

　　中国商业地产研究院院长杨奕勇在近日“佛山商业地产投资与自主创业”论坛上表示，佛山商业地产的开发与全国有类似的地方，所以佛山商业地产要规划更要策划，商业地产全程策划的精髓是特色与专业。因此，从商业地产前期的选址、项目定位、规划布局，到中期的招商组收、开业策略、市场培育，再到后期的竞争力、经营管理和物业增值等，都必须进行专业化策划，必须在开发前具体制定出各种详细方案与实施细则，做到瞻前顾后融合贯通，做到市场化和人性化，凸现多元性、差异性、特色性及专业性。

　　社区商铺

　　推出即受热捧

　　2007年3月16日《中华人民共和国物权法》正式通过颁布，明确了财产关系尤其是不动产的权属问题，大众最为关心的土地使用问题终于有了完满答案：土地使用年限届满以后，使用人可以交还物业，或是向政府申请续期，继续按照土地的用途交纳出让金。专家预测，房地产成为“有恒产”，房地产作为投资产品的流通能力、保值能力得到加强巩固，其中土地使用年期的商业物业如商铺、写字楼将率先体现其市场价值。正是由于如上的利好、社区商铺投资回报比住宅投资回报要高，各个社区的定位更为清晰和集中细化，其社区商铺也随着具有很强的特色和差异。从而使得投资少、回报稳定的社区商铺成了投资者投资的热点。从去年到今年，佛山有不少楼盘一推出商铺就得到了不少投资者的追捧。如丽日玫瑰名城、怡翠玫瑰园、汇银奥林匹克花园、龙光天湖郦都等城南都陆续推出商铺，销售情况比较理想。相关数据显示，今年城南社区商铺价格比去年有近20%升幅。而位于桂城东的万科金色家园去年底推出6000多平方米的社区商铺，销售价格在8000—20000元/平方米之间，到目前销售已逾八成以上。

　　但是往往在交易的过程中，很多人对价格把握得不准，担心亏了。专家认为，影响商铺价格的因素有很多，如投资的收益情况、商业繁华的程度、交通条件、临街状况等。投资收益性，即是否能获取投资者的年预期收益率。商业繁华程度，与其他类型的房地产相比，商业房地产对区位条件更为敏感。另外商业房地产投资，在区位选择上，还应充分考虑竞争性物业和互补性物业的布局。另外，临街状况也是一个重要的影响因素，如果该商铺的临街道路越好，利用率越高，其价格也相应越高，反之亦然。其他因素，如商铺是否挑高，是否有夹层，装修程度，门面的宽度和高度等，这些因素都会影响该商业房地产的评估价值。

　　商场商铺

　　经营出让两相宜

　　相较与社区商铺，主题特色商场一般集休闲、娱乐、餐饮、购物于一体，更具多元性、差异性、特色性及专业性，能满足更多人的消费需求，吸引越来越多的消费者进场消费。

　　据有关部门公布，2006年佛山市城市居民人均可支配收入达到18800元，年均增长8%以上，佛山居民尤其是禅城区的城市居民，消费力大幅度增强是无容置疑的。随着城市化进程的深入，休闲消费作为城市化生活方式，已成为佛山居民必不可少的日常生活。到广州、深圳、香港等地的远距离消费，已无法满足佛山居民。近在咫尺的消费场所，尤其是主题特色商场受到消费者的追捧。

　　广东亿汇物业顾问有限公司相关负责人表示，随着佛山新城市中心季华商圈的成熟，流行前线作为新佛山主题特色商场，历经四年多精心经营，已日趋成熟，消费者认知度达95%以上。佛山人消费观念的更新，拥有天时、地利、人和的流行前线主题商场，将是第一批获益的佛山本土商业物业。现在更是投资创业良机。自开业以来，流行前线租金持续攀升，近两年的增幅更不断加大。目前，出租率长年保持99%以上，更有大量的商家排队轮候商铺。

　　有业内人士认为，在消费市场与资产市场同时上升的大环境下，在成熟中的商圈购入已经营三至五年的商场商铺进行经营，一方面销售价格仍未大幅提升、可享升值空间，另一方面可分享固有的消费客源、避开早期经营的风险。随着商圈、商铺的日渐成熟，无论是继续经营，还是出让套现，都将获得极佳的投资回报。

　　个例分析

　　筷子专卖店月入2万

　　经营品种：筷子专卖店（木、竹、塑料、钢、银等材质）

　　规模：30平方米商铺月营业额：平均3-5万元

　　成本支出：还贷加管理费，约2800元/月进货成本：初期约5万人工成本：约1500元/月净收益：平均2万元/月创富秘笈：配套精美礼盒及“快生贵子”、“快快乐乐”之类祝福贺卡；材质多样化，丰俭由人；兼营牛油刀、雪糕勺之类西式小餐具；为餐具收藏爱好者提供交流的空间。

　　推荐：流行前线首层A或B区

　　投资秘笈

　　一次投资双重利润

　　商铺是做旺的，自己的商铺由自己一手做旺，既能从经营中获利，亦能从商铺升值中获利，一次投资可获双重利润。