■楼市最前线
9月已经过半，自今年楼市“4·10新政”以来，东莞的开发商首次感受到春意。在“金九”的销售旺季，东莞开发商采用“以价换量”的让利销售模式，让一些原本观望的本地购房者下定决心出手，东莞楼市供需两旺，“金九”显成色。
与此同时，9月东莞的商业地产动作不断，UCC寰宇汇金中心、万科·东江之星和民盈山·国贸中心都举行了相应的活动。此外，商业公寓受关注度未减。
1、本月一手楼房源大增
合富大数据显示，上周东莞新建商品住房供应约1753套，与前一周累计供应达4227套。从签约来看，上周东莞一手住宅签约993套，与前一周累计签约达3000套。
本月以来，东城成为全市供应量最高的镇街。据统计，东城有万科幸福城、东城碧桂园（星河城对面）、泰禾新天地三个新项目开盘，且产品类型丰富，分别主推76—97平方米洋房、105—141平方米洋房以及38—76平方米公寓。此外，凯昇景园、万科中天城市花园、卓越中寰还将加推新品。
9月继中惠悦湾、碧桂园珑远紫宸府全新开盘后，上周中惠玖颂江湾项目也全新开盘，项目定价合理，去化率高。由于城区房源供应紧缺以及石碣的房价优惠力度大，城区置业需求外溢。受此影响，石碣成为市场新晋热点，多个全新项目入市，区域新房交易量活跃。
石碣在今年被纳入城区片区的利好消息使得购房者信心倍增。据统计，石碣有3个新项目上市，累计推货1454套，占全市比重的11.77%。除了石碣外，茶山镇也有3个新项目，累计推货1132套，占全市比重的9.17%。
在较好的市场预期之下，开发商备案踊跃。根据合富大数据显示，上周房源备案2118套，体量25.25万平方米，洋房整体备案均价约21229元/平方米，别墅整体备案均价约33883元/平方米。
上周首次备案房源中，纯新盘有塘厦卓越蔚蓝居，备案380套洋房，备案均价约24541元/平方米；旧盘新推的备案项目有凯晟景园、万科中天城市花园、碧桂园水岸星城、海逸豪庭御峰、卓越维港、湖山雅居、鼎峰源著、达鑫江滨新城，项目以加推洋房为主，其中万科中天城市花园以及卓越维港推货量均超300套。
2、“以价换量”是市场主旋律
“金九”东莞楼市的活跃，也体现在营销活动的丰富多彩。
上周，东莞多个楼盘推出大型活动。如环宇汇金中心于9月9日开放样板房，郑秀文亲临助阵；中熙玖颂江湾9月9日最后一天认筹，吴莫愁现场助阵；卓为·松湖大蓢坊举行产品发布会等。大型推广活动频频涌现，热闹非凡，项目人气旺盛。这也显示出“金九”旺季，开发商推货意愿强烈。
在开发商合理定价的情况下，9月已经开盘的项目销量可观。其中，在9月第一周开盘的卓越·中寰，加推27—40平方米loft公寓，定价为2.1万元/平方米。据项目销售负责人介绍，公寓去化率极高，当天仅剩余3套。
石碣碧桂园珑远·紫宸府也已经开盘，以1.4万元/平方米的定价策略抢占市场，吸引了一大批东莞市区外溢的刚需客，首批产品已经售罄。此外，上周末，中熙玖颂江湾也吸引了大批本地客，首批房源售罄，将于9月下旬再加推。
据不完全统计，上周5个项目有新品入市，其中3个为纯新盘，如桥头凯达华庭、石碣玖颂江湾、横沥碧桂园水岸新城，“以价换量”依然是主旋律。从目前全市楼盘动态来看，仍有多个项目蓄势待发，趁热打铁，且待售产品主打眼下最炙手可热的刚需户型，上半年被积压的需求也等待更进一步的释放，楼市签约量或持续飙升。
对于东莞目前呈现出明显的“金九”行情，合富研究院（东莞）分析师认为，一方面东莞各项基建工程及轨道交通建设正如火如荼，未来发展可期，提升市场信心；其次，深圳客置业潮退后，开发商反应较为敏捷，调整营销战略主攻本地客，目前楼盘定价普遍趋于理性，多形式的让利促销活动较多，促使不少刚需客选择此时出手。
在市民比较关心的楼价方面，上周东莞的一手住宅均价约17036元/平方米，环比前一周上涨约6%，9月1日至10日均价约15844元/平方米，较8月呈现回落。
东莞楼市的“金九银十”值得期待。从房价来看，开发商的定价策略日趋理性和谨慎，短期房价的走势较为平稳。而从区域看，东城将会成为成交活跃点。在市场回归本土的情况下，临深高价区域的市场成交依然平淡。
3、商业地产“金九”动作不断
除了住宅供需两旺之外，商业地产在“金九”的表现可圈可点。一方面体现在大型商业体的动作连连，另一方面则是商业公寓的频频“抢戏”。
9日，位于南城总部基地的UCC寰宇汇金中心首次召开产品发布会，同时万江和南城交界处的万科·东江之星开放了营销中心。
UCC寰宇汇金中心共有75万平方米的超大体量，是一个包含写字楼、公寓、商业用房等多元业态的大型城市综合体，位于南城总部基地核心地段，门口即地铁2号线蛤地站出口，位置绝佳。
万科·东江之星总建筑面积51.5万平方米，由250米高的国际超甲级写字楼、7万平方米商业旗舰Mall、万科都会系精品住宅及多功能办公SOHO等组成。
也是最近，地处东莞CBD核心地带的大型城市综合体民盈山·国贸中心也举行了招商发布会，宣布其商业部分民盈山·商贸城的招商将于今年年底全部完成，明年10月正式开业。该项目总建筑面积逾103万平方米，未来将打造成为全方位体验式休闲文化购物公园。
从目前来看，除了“巨无霸”综合体项目外，城区还有保利珑远国际广场、卓越中寰、泰禾新天地等商业项目开放营销中心或进入开盘销售阶段。
品牌房企开发、地理位置优越、建筑体量大等为这些项目的共同点，这也给东莞商业地产市场带来更为激烈的竞争。
大多数商业地产项目都把商业公寓先期推向市场，它们肩负着试探市场、回笼资金的重任。因不受限购政策影响，受到投资客、购房者的青睐，商业公寓成为今年以来东莞楼市供需两旺的产品之一，这也成为多个综合体项目率先推出它们的原因。
业内人士表示，与写字楼、商铺产品相比，商业公寓既具有居住功能，又有总价低、不限购的优势，在市场上更受欢迎。而由于东莞商业地产体量大，竞争激烈，开发商先推出公寓产品，可以更快地回笼资金，减小后市产品的销售压力。
