内地房企频入香港拿地，新晋的一位大玩家是碧桂园（相关干货）。
三个月连获两项目之后，碧桂园近日注册成立“碧桂园地产（香港）”公司，正式开拓香港市场。
跟此前合景泰富、海航等企业通过政府土地招标竞争“一手”土地不同，碧桂园没在公开市场高价投地，而是向开发商和中间商购买“二手”项目。目前在香港落子的两个项目都通过收购和旧改获得。
中资财团对香港宅地兴趣渐浓，偏偏今年政府推地不多，至今一共才推售7宗宅地。房企不得不转投私人市场。
分析人士认为，碧桂园曲线拿地的手法或会被其他内地房企效仿。不过，中资企业在港融资的条件或已发生微妙变化。
一宗旧改 一宗收购
三个月在香港拿地投资逾30亿港元
碧桂园近三个月在香港买了两个项目。首个项目是6月获得的旧楼重建项目，位于拥有优质学位的九龙城贾炳达道（简称“九龙城地块”），从香港本土旧改中间商宏辉集团购得；第二个项目是9月新买的一宗“二手”宅地，位于拥有稀缺海景但位置相对偏远的马鞍山乌溪沙一带（简称“马鞍山地块”），碧桂园从香港本土开发商宏安地产收购了地块60%股权。
九龙城地块的收购价为6.1亿港元，马鞍山地块60%股权价值24.4亿港元。截至目前，碧桂园在香港房地产投资逾30亿港元。
两个项目产品类型截然不同。九龙城地块占地面积约9100平方尺（约合845平方米），平均楼面价约5810港元/平方尺（约合人民币5.2万元/平方米）。目前周边放盘二手楼不多，售价在1万-2.3万港元/平方尺不等。
熟悉香港市场的克而瑞分析师洪圣奇认为，碧桂园在港落子的首个项目眼光不俗。香港今年政府出让的土地主要集中在启德片区，也是海航、合景泰富等内地房企疯狂抢滩的片区，而碧桂园获得的九龙城地块距离启德片区并不远，加上九龙城片区有优质学位，项目未来“不愁卖”。
但第二个项目没那么乐观。洪圣奇表示，马鞍山片区是近年才发展的新住宅区，有不少“新移民”。片区优势在于拥有优质的自然资源和一线海景，缺点在于当地居民购买力不强，且交通不够便利，从附近的港铁乌溪沙站前往香港中环、尖沙咀等中心区通勤距离约1小时。
这块海景宅地价格不菲。碧桂园斥资24.4亿港元收购该地块60%股份，预计建筑面积38.75万平方尺（约合3.6万平方米），可建约500套房子，以改善型住房为主，平均楼面价10500港元/平方尺（约9.5万元/平方米），地价已逼近周边二手房1.3万-1.4万港元/平方尺的放盘价（按实用面积计算）。
洪圣奇介绍，香港的拿地成本一般占售价的30%。据此估算，未来项目售价或将超过3万港元/平方尺，即房价比现有水平翻一倍才有获利空间。
中资房企赴港融资疑云
三个月在香港拿地投资逾30亿港元
内地房企赴港拿地心切，今年香港公开出让7宗宅地，其中5宗被内地房企收入囊中。
但值得注意的是，香港的融资条件正在发生微妙变化。
据观点新媒体报道，今年斥资272亿港元在香港启德连买4宗土地的海航，正面临银行贷款融资的阻滞，8家为海航启德项目提供短期贷款的银行中，至少有4家决定贷款到期后断供，剩余3家还在考虑中。这部分将到期的贷款高达15亿美元（约117亿港元），将陆续在2-9个月内到期。
如果上述消息属实，海航未来将不得不考虑成本更高的融资渠道。海航是否“个案”仍需观察，但这无疑为争先恐后的内地房企敲响警钟。
中资企业投资境外房地产面临的政策限制，也引发市场对于中资企业投资香港房地产的顾虑。
碧桂园集团CFO伍碧君日前接受香港《南华早报》采访时回应称，公司有充足的离岸资金完成马鞍山项目收购。
碧桂园在收购条款中特别要求卖方提供财务资助。按照协议，宏安地产将按12个月香港银行同业拆息加年利率0.7厘，向碧桂园提供2年期的6亿港元贷款。
这笔贷款占碧桂园收购马鞍山地块金额的1/4。
此外，宏安地产还将向碧桂园提供不超过15亿港元的财务资助，用于应付项目日后开发的资金需求，包括建筑成本、利息、营销费用等，贷款将主要通过外来银行借款提供企业担保及/或股东贷款形式发出。
两笔合计不超过21亿港元的卖方贷款，为碧桂园在香港买地融资提供了一定的“安全垫”。
连夺两个项目后，碧桂园正式在香港成立公司。有消息指出，9月11日在开曼群岛注册的碧桂园地产（香港）公司，由碧桂园集团财务资金中心副总经理左莹担任董事。左莹在总部主要负责境外资金业务。
上述消息称，碧桂园香港公司董事名单中还包括华南一部副总经理兼深圳区域负责人张丹丹、碧桂园深圳区域总裁胡超等。该香港公司从一个月前开始在港公开招聘至少19个职位，包括投资总监、投资经理、工程经理、工料测量员、法律及行政职位等等。
中资接盘 港企套利
三个月在香港拿地投资逾30亿港元
碧桂园未通过公开招标拿地，反而“绕道”旧改和收购这两条捷径进入香港市场。分析人士指出，这或将成为未来中资房企进入香港拿地的新手段。
面对中资房企伸出的橄榄枝，交易中的赢家或许是香港本土的开发商和中间商。例如碧桂园收购的马鞍山地块，三个月内经过两次转手，土地价值已飙升55%，香港本土开发商宏安地产从中获利近8亿港元，还保留了40%的股权等后期卖房再套现。
而香港旧改市场套利空间也不小，且专业性更强。克而瑞曾于报告中指出，香港旧楼收购毛利率比普通市区项目高，有项目毛利率高达53%。但直接收购旧楼耗时长，申请强拍程序繁琐，因而衍生出专业做旧楼并购的中间商。向中间商收购旧楼，开发周期可以从7年以上缩减到6年左右，对于新进军香港市场的内地房企不失为一条“捷径”。
碧桂园的九龙城项目便是购自旧楼并购公司宏辉集团。
不过，九龙城项目的收购尚未完成，进程也许没有预想中顺利。根据宏辉集团6月1日的公告，双方原本预期在6月28日前签订正式买卖协议并寄发通函，但随后宏辉集团多次公告申请延迟发通函。根据宏辉集团9月5日最新公告，发通函截止时间推迟到10月31日，推迟原因之一是“订约方商讨正式协议之条款及条件”。
