昨日（9月19日），距离温江划入中心城区不到3个月的时间。但就是在这段时间，原本同属于二圈层的“小伙伴”龙泉、双流、郫都、新都等区域楼面地价相继突破土拍万元大关。
已超过11个月土地“断供”的温江，是否也能借势突破？因此，和以往温江的拍卖相比，今天的这场土拍更像是一个市场的风向标。
上午10点，温江3宗位于光华大道板块，共计约208亩地块集体出让，起拍价统一为5300元/平米。不竞商业自持比例，不用无偿返建，熔断加抽签的方式在近期土拍规则中相对宽松。
值得一提的是，今年上半年销售金额率先突破百亿的万科、保利、恒大齐齐出现在了竞拍现场。此外，华润、金科、中南等也到场参与。
随着今日一号宗地以10100元/平米楼面地价被摘走，标志着成都原二圈层楼面地价已全面迈入“万元”时代。与此同时，在主城区住宅供应并未迎来传统的“金九银十”的时候，需求的外溢让二圈层开始成为楼市的主战场。
区域扫描
今日三宗地块均位于光华大道板块，也是温江楼市最为成熟的区域。根据锐理数据统计，自2015年9月以来，区域的成交一直保持旺盛，并且仅有5个月的时间供大于求，平均每月的供应缺口至少有2.47万平米。
具体到近期，从中成房业所做的8月市场监测来看，整个8月温江总共销售新房1956套，而新增为0，是原二圈层范围唯一没有新增供应的区域。
让今日土拍备受关注的另一重要因素是温江上一次有土地面市还是去年10月，彼时合能拿下公平街道约70亩连襟地块（即现在的枫丹西悦项目），其中成交楼面地价最高为1740元／平米——仅为今日起拍楼面地价的三分之一。
● 3月15日，双流华府，152亩住兼商用地：中海竞得，楼面价10880元/㎡。
● 6月28日，龙泉十陵，99亩住兼商用地：
中海竞得，楼面地价11400元/㎡。
● 7月25日，双流东升，39.9亩住兼商用地:
北辰竞得，楼面地价10100元/㎡。
● 8月22日，郫都犀浦，29.5亩住兼商用地：
长旺国际，楼面地价10100元/㎡。
● 8月22日，郫都犀浦，66.9亩住兼商用地：朗基竞得，楼面地价10200元/㎡。
● 9月6日，新都大丰，71.5亩纯住宅用地：
北京金隅竞得，楼面地价10950/㎡。
● 9月19日，温江光华，三宗住兼商用地拍卖：
一号宗地：86.04亩，金禾盛竞得，楼面地价10100元/㎡。
一号宗地：81.19亩，中南地产竞得，楼面地价9800元/㎡。
三号宗地：41.03亩，中南地产竞得，楼面地价9100元/㎡。
一号宗地
位置：温江区公平街道太极社区
面积：86.04亩
土地性质：住宅用地
容积率：大于1.0且不大于2.5
商业占比：纯住宅
起拍楼面地价：5300元/平方米
成交楼面地价：10100元/平米
竞得者：四川金禾盛投资有限公司
地块位于光华大道北侧、江安河畔，距离已建成的地铁4号线涌泉站仅1.5公里，紧邻成都外国语实验学校，目前周边的千禧河畔、嘉年华生活广场、光华春天以及洲际银海湾，已部分交房入住，且大多以90平米左右的刚需户型为主，赠送面积较大，区域生活配套已比较成熟。目前，该区域洲际银海湾、千禧河畔等清水二手房成交均价已在1万元/平米左右。附近有在售楼盘佳年华生活广场以及棕榈长滩等，最近一次开盘的均价分别达到8700元/平米、13000元/平米。
此前，该区域最近一次供地要追溯到去年10月底，合能拿下的两宗住宅兼容商业用地，楼面地价最高也仅为1740元/平米。具体到本次地块，由于容积率2.5的限制，项目很可能打造低密为主或“高层+别墅”的高低配改善型产品，地铁+学区+成熟配套+河景的诸多优势，自然成为众多开发商争夺的焦点地块。
二号宗地
位置：温江区柳城街道新华社区
面积：81.19亩
土地性质：住宅用地、商业用地
容积率：不小于1.5且不大于2.5
商业占比：最大20%
起拍楼面地价：5300元/平方米
成交楼面地价：9800元/平方米
竞得者：中南地产
三号宗地
位置：温江区柳城街道新华社区
面积：41.03亩
土地性质：住宅用地、商业用地
容积率：不小于1.5且不大于2.5
商业占比：最大20%
起拍楼面地价：5300元/平方米
成交楼面地价：9100元/平方米
竞得者：中南地产
二三号宗地为连襟地块，位于温江双地铁区域，距在建的地铁17号线仅500米，距离建成的4号线也就1公里左右。需要指出的是，此次二三号地块被恒大的4宗地块（即今天的恒大未来城）形成合围之势。去年9月、10月，恒大先后两次拿下南北两侧各两宗地块，4块土地，当时的楼面地价最低为2412元/平米，最高也仅为3840元/平米。时隔1年不到，土地价格已翻了两倍！
温泉大道
目前，区域周边的金恒德·时代金悦、泰合新光华府已基本完工交房，一旁的恒大名城住宅已售罄，在今年4月最后一批次销售中，住宅均价在9300元/平米左右。目前，区域内在售楼盘为9月首次拿到预售开盘的恒大未来城，住宅销售均价在10500元/平米。
具体到本次的地块，2.5的容积率仍然适合打造低密+改善的高端产品，不过，面对恒大未来城的直接竞争，新地块在产品的打造上，既需要差异化表达，也考验开发商的营销和产品打动力。
