当前的商业热潮就像水面上的浪花，但真正影响流水走向的是水底深处力量巨大的暗流。
实体商业困境进一步加深的深层次原因还是商业模式之争，优秀的模式，犹如给商业加了块糖，但前提是商业模式要与品牌合理嫁接，才能帮助商业地产杀出一条血路。
2016年底，五棵松地铁附近新增了一个大型商业综合体项目——华熙HI-UP。以文化、体育消费为核心的商业模式使华熙HI-UP在众多商业项目中脱颖而出，究竟华熙HI-UP的模式能否满足对周边商业进行填补，吸引区域消费回流，近日笔者对华熙HI-UP进行了一番深入探究。
华熙HI-UP的路在何方？
随着国内经济的快速发展，北京的商业市场也呈现出百花齐放的景象，商业氛围的成熟使北京的商圈脉络逐渐清晰。在北京商圈分割明显的现实背景下，五棵松商圈显然难以进入主流商圈的梯队。
与东部地区相比，五棵松商圈在商业生活上发展相对滞后，特别是特色文化、休闲、娱乐、商业聚集地缺乏，一方面不能适应区域商业发展的需求，另一方面也存在大量的消费外流。
2015年，五棵松文化体育中心业主——华熙国际投资集团斥资上亿元，打造了一个有别于一般商业体的餐饮、休闲、娱乐型商业中心华熙HI-UP。该项目的入市，对于居住在北京城西的消费者来说，似乎带来了商业的新希望，也一度被看作是解开商圈魔咒的“救命稻草”，但现实似乎没有理想中那么美好。
中购联购物中心发展委员会主任郭增利告诉笔者，华熙HI-UP项目周围有华熙集团打造的几栋写字楼，商务氛围在逐渐加强，再加上周边林立的几大医院，整体来看项目周边的消费人口存在比较大的基数；同时该地区是北京收入相对较高的地区，整个商圈具有旺盛的消费潜力同时消费水平也比较高。
郭增利同时表示，五棵松商圈在北京市场上是一个比较有潜力的商圈，但若真正能服务好属地化客群让消费回流，还需要一个特色鲜明、业态丰富、整体商业水准较高的标杆商业来引导。
笔者走访时发现，华熙HI-UP分为东、西、南、北、中五个分区，近100家商户，约60%为餐饮店铺，如汤城小厨、乌巢披萨、HI辣火锅、大董鸭等；其余为娱乐休闲业态及一部分运动零售业态，包括言几又书店、宜家订货中心、嘻哈包袱铺及阿迪达斯、耐克等品牌店铺。整体业态及品牌处于中低消费水平，缺乏满足周边中高消费客群需求的内容，华熙HI-UP能否真正做到商圈补给被打上了问号。
业态单一造成的困局
除了品牌、业态水准有待提高外，业态单一也是华熙HI-UP的一个硬伤。“业态不够餐饮凑”曾经一度是各项目招商人员的口头禅，几乎所有的购物中心都把餐饮作为吸引客流的王牌，华熙HI-UP也是如此。从目前的业态配比来看，60%以上餐饮店铺的重度比例，让整个项目看起来更像是一个美食街区。
正所谓“外行看热闹，内行看门道”，尽管餐饮业态的确可以增加客人在项目的停留时间，但目前餐饮业态的竞争格局严峻，众多餐饮店铺的毛利并没有想象的那么乐观。表面看来，餐饮行业的毛利不低，但去除房租，人工，能耗等管理支出及税费等。实际留给餐饮店铺的利润并没有那么理想。在华熙HI-UP共有约60余家餐饮店铺，项目内的竞争压力可想而知。
除去利润空间小造成的经营压力外，华熙HI-UP业态布局的另一特点就是丰富度不够。亚太商业不动产学院院长朱凌波表示，餐饮业态是时段型消费，业态单一势必会造成客流阻隔，所以很难形成持续性稳定客流。项目内缺少能够持续吸引客流的业态，没有稳定的客流，对于店铺经营而言更是雪上加霜。
郭增利认为，项目体量决定了它的功能组合的丰富度，如果就华熙HI-UP的体量来说，目前的业态组合感觉有些单薄。因为赛事客流是不足以支撑一个商业项目运转的，客流的稳定性差会给项目带来很大的经营压力。所以说，华熙HI-UP缺少一个拳头，即一个有卖点、有吸引力的主力店，这个主力店可以依托场馆客流，起到服务补充的作用，让项目在非赛事期间也能吸引消费者前来，但据观察目前项目中并无这类主力店。
有业内人士认为，仅靠单一业态很难盘活一个商业项目，商家更需要在特色中突围。而现阶段不仅是华熙集团需要调整品牌业态布局，同时也正是考验华熙HI-UP“创造性”能否客流变现的重要时刻。
