今年8月初，位于老城区的悦来城商业项目整体拍卖。土地总面积5362.2平方米（折合8.0433亩），位于石岐区悦来路以西悦来上街以北，用途为商业（兼容公交枢纽用地），出让年限为40年。该用地现状为部分已平整、有地上建筑物，地上建筑物面积为9846.46平方米，该地上建筑物与建设用地使用权一并公开出让。
最终，在仅有市属国企中山城投报名参加的情况下，前者以单价 5300元/平方米、总价6669.53万元的底价成交。地块竞得人须将拆迁安置13 间商铺，兴建约460平方米的公交枢纽站和约5209.2平方米公共停车场，其隐形开发成本并不低。在笔者看来，相比起商住地遭开发商群抢，该商业项目不受青睐似乎并不让人意外，而中山城投在无对手情况下拿下，似乎更像是走了个流程。同时，这也反映出了目前老城区商业地产开发存在的一些问题。
记得在2012年悦来城开发之初，项目当初被定位为“现实中的淘宝商城”，是一个集多元化购物、小型品牌餐饮、娱乐于一体的大众化休闲购物商城，招商对象主要为80、90后创业者。因地理位置处于老商圈核心地带，加上低廉铺租等优惠，开业之时引来了不少创业族的关注，悦来城很快满额入住。不过，时隔一年，由于经营困难，大部分店主无法交付租金，迫使物业作出清退决定。资料显示，2013年11月，悦来城近200家店铺被清退，商场大门从此关闭，这时距开业仅一年左右。
事实上，笔者留意到，早在悦来城关门前，位于孙文纪念堂旁一栋数层高、名为石岐区“时尚城”的项目同样遭遇到了类似的情况。偌大的商业楼，如今只剩下一家电影院在支撑着。有趣的是，两个项目的距离仅300米左右。
在笔者看来，两个项目的先后关门大吉，其实并非巧合。在电商的强烈冲击下，近年主打年轻群体的中低端服装、饰品消费已经基本转到网上，相关实体店销售不景气已是不争事实。当项目的业态规划无法适应市场的快速变化时，其遭到淘汰只是时间问题。
而除了商业业态的规划问题外，笔者认为，老城区个别商圈的没落与片区市政、商业开发等规划的因素更大。以悦来城所处的孙文西板块为例，自从该片区实施单行交通，片区拥堵现象虽然有所减少，但人流、车流也随之流失不小。面积所限难以扩容、消费群体定位难以转变，导致高端零售业不愿意入驻等。更深入看，老城区人口、建筑密度大，建筑的设计水平低，用地功能混乱，难以进行科学、合理的功能区分等因素，都与老城区商业环境不佳紧密相连。如此一来，老城区在大家眼中即便位置再好、再核心，现有条件的制约下它也无法发挥出应有的优势。
要改变这种现象，相信有去过佛山市禅城区祖庙商圈（东华里片区）的人，都会对其旧城改造的效果颇为赞赏。笔者认为，从文化价值、片区所处位置、业态开发等方面来看，目前石岐“孙文纪念堂——孙文西步行街——悦来路片区”与禅城祖庙实在有很多相似之处。尤其在中山139文化街区开发多年仍不见起色的情况下，如何通过科学改造，让这个拥有数百年历史的文化街区重焕光彩、重现活力、重塑中山传统商圈品牌，并在保护与传承基础上再造现代文旅与商贸的繁华，是中山城市规划该肩负的使命，也是中山旧城改造大有可为的领域。至于如何做到这一点，高标准、高规格、符合市场经济现实（政商共赢）的总体规划必不可少。反观粗线条、小打小闹的局部改造规划，长远上并不能打造出一个以点带面，集历史、文化、旅游、休闲、商贸于一体的多功能文旅商圈，而真正“救活”老城区商业地产也将无从谈起。
