2017年的下半年，产业地产的发展迎来“井喷”期。在严控的楼市政策不断发酵的情况下，万科、碧桂园、金地、保利、时代、星河控股、华夏幸福等房企今年动作频频，纷纷布局产业地产。
粤港澳大湾区的建设成为产业地产发展的新契机。随着深圳、广州、东莞、佛山、惠州等湾区城市的产业融合日趋紧密，品牌房企紧抓机遇，利用自身的资金优势与资源优势，与当地政府合作，在城市交界布局产业园区、特色小镇等。
湾区城市建设之下，新一轮的产业地产起风了！中山大学岭南学院经济学系教授林江认为，在传统的房地产市场中，房企有助于推动城市形象的升级。但在产业地产发展中，产业创新是产城人融合的核心，房企参与产业发展，必须要打破“住宅思维”。
起风
看好湾区发展各房企转型产业地产
何为产业地产？从定义上看，产业地产是围绕微笑曲线，构建产业价值链一体化的平台，以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营，可被细分为产业园区、孵化器、特色小镇等模式。据统计，国内排名前20的房企，目前一半以上涉足产业地产，包括万科、绿地、富力、碧桂园、世茂、招商、绿城、保利、金地等，都成立专职部门，打造利润增长的新板块。
而在今年，各大房企战略计划已经走上日程，动态频密，多个项目正在紧锣密鼓地动工。南都记者了解到，品牌房企转型之初，其项目多在一线城市进行“试水”。如保利地产的第一个“尝鲜”项目落户广州南沙，将打造跨境电商产业园区。据保利地产透露，其公司将会以一线城市群为目标区域，拓展1-2个项目。另外，星河控股以深圳为根据地，开拓了星河·WORD产业园，通过该项目积累了多元化的招商资源和产业链整合的能力，转而向周边的城市扩张。
实际上，品牌房企转型产业地产的现象始于2013年，但一直并未激出特别大的“水花”。一位业内人士谈到，过去住宅市场的高利润，使房企未有足够的动力转型。但随着今年的调控政策收紧，住宅用地价格上升等因素，促使房企真正下决心转型。
2016年，《国务院关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》发布，提出加快培育特色小城镇。这一政策使得正在转型的房企看到了发展的风口———打造特色小镇。“碧桂园集团积极响应国家提出建设特色小镇的号召，未来将聚焦创新和绿色产业的发展。”一位碧桂园的产业部相关负责人谈道，“产城人的融合发展可以为政府带来税收、就业等红利。”
从近期的动态也可见房企转型的“雄心壮志”。碧桂园已经于今年6月成立了碧桂园莞深产城事业部，火速与思科公司、富士康、李开复创新工场、浪潮集团、清华大学、中科院综合研究中心等一大批机构建立战略合作，同时已在惠州落地建设首个标杆项目———潼湖科技小镇。此外，时代地产计划在未来5年从珠三角起步，投资并打造南海全球创客小镇、广州白云空港小镇等近30个“未来小镇”。华夏幸福已经与东莞中堂镇政府签署合作协议，还与佛山南海丹灶和高明区签署了合作备忘录。
“一方面是响应国家政策，但更重要的是房企传统的盈利模式正在被压缩。”深圳知名的媒体评论人瑞桥认为，“土地的供应量正在缩减，房企已经在考虑未来5至10年的发展，从销售物业向租赁、运营转型是必然趋势。”
“甲方向销售、租赁转型，这是必然的趋势。运营的比重较大。”而上海一家从事土地交易平台的高管也向南都记者印证：“现在房企的土地需求非常强烈，都在集中资源抢夺发展较好城市的土地资源，不会太在意用地性质。”
另一方面，“房企转型布局产业地产与城市发展息息相关。目前，政府也有意引导房企做产业地产。如果房企能通过产业运营，为当地招商引资，带来经济增长，政府的态度是打开门欢迎。”合一产业运营有限公司董事总经理陈晨谈道。
值得关注的是，尽管产业地产是资金投入大、回报周期长的行业，但却具备长期增值功能。这成为了房企青睐产业地产的重要原因。陈晨介绍，以深圳为例，房企可以通过拿地自持，运营产业项目，实现资产增值。
布局
深圳：多家本地房企涉足工改工领域
在深圳土地稀缺，旧住宅区、旧村改造难度颇高的大背景下，房企转型布局产业地产的征程早已开始，并且多数集中在“工改工”领域。根据世联行首席工改顾问提供的数据，目前深圳有30多家本地开发企业布局“工改”领域，且极大部分企业已设立以“工改”为核心的业务部门。而截至2016年底，至少60家外地开发企业通过合作、收购等多种形式抢滩深圳“工改”市场。
产业新城运营商华夏幸福强势进驻深圳，碧桂园在深拿下6幅“工改”地块，卓越决定进军“工改”……一系列的房企动态显示，深圳为产业地产的“必争之地”。
瑞桥认为，“深圳的产业地产发展，从拿地、立项再到运营，已经进入了高度的市场化阶段。”据了解，深圳有很多“工改”项目的前期盈利主要是地产租售，地产销售和产业运营的盈利比例为9：1；但随着项目产业运营的逐步成熟，项目的地产租售和产业运营的盈利比例逐渐发生转变，后期，产业运营的收益达到30 %，产业投资甚至盈利高达50%，而地产租售的盈利仅占20%。
在积累了一定的产业资源和基础的情况下，房企以深圳、广州等一线城市为据点，开始向周边城市进军。
东莞：金地、星河布局临深区域
早在2014年，万科已经和本土房企中天集团合作，在市中心南城打造了769文化创意园。而绿地承建的常平镇产业发展中心早已挂牌。相比之下，新一轮的产业布局在定位上更加明晰，不约而同地向高新制造业、智能产业靠齐。其中，金地布局东莞塘厦镇，打造金地·智汇港项目，主攻智能制造产业；星河控股与黄江镇政府合作，正在开工建设星河互联网小镇。
“星河重点布局粤港澳大湾区，在深圳和广州两个一线城市周边选择产业特色鲜明、生态环境优美、交通便利的小城镇，重点打造产业小镇。”星河控股产业部回应，“东莞可以说是大湾区的枢纽城市，同时其传统制造业与电子信息产业实力雄厚，在承接深圳优势产业外溢方面具有得天独厚的优势。”
此外，东莞的临广区域也成为产业地产的落脚点。年初，华夏幸福与东莞中堂镇政府、东莞实业投资控股集团签订《合作备忘录》，参与PPP项目采购程序，打造产业新城；9月22日，安华的数据中心项目在麻涌新沙工业园正式开工。据了解，安华与东莞电信合作，将共建“T 3+数据中心”项目，建成后将进一步提升东莞电商产业。麻涌镇党委副书记陈文龙在开工启动仪式上表示，安华的数据中心项目将有助于带动麻涌的大产业发展，同时麻涌镇政府将全方位支持数据中心的建设和运营。
佛山：保利、时代、宝力“牵手”小镇产业项目
佛山正在和大湾区内的“兄弟”城市们一同，进入小镇建设的快车道。在佛山资深产业项目运营业内人士的眼中，佛山已经发展起来的产业地产领域，将在小镇的建设下更加注重功能性与复合型。这种“复合型”不仅仅体现在功能上，还在于参与其中的建设者与运营者。
今年8月，佛山市确定了首批15个市级特色小镇规划建设工作，包括顺德北滘的佛山智造小镇、南海桂城的佛山千灯湖创投小镇、顺德陈村的佛山花卉小镇、禅城张槎的佛山绿能装备小镇、顺德乐从的佛山乐商小镇、南海西樵的佛山岭南文旅小镇、禅城石湾镇的佛山陶谷小镇、三水乐平的佛山广府印象小镇、三水白坭的佛山文创古镇、三水西南的佛山水都小镇、顺德龙江的佛山家居名镇、禅城南庄的佛山建陶小镇、南海里水的佛山广佛里智慧慢城、高明杨和的佛山鹭湖假日小镇、高明明城的佛山东洲鹿鸣体育小镇。
包括在7月份就已经正式揭幕的千灯湖创投小镇在内，佛山首批特色小镇在今年以来已经先后发布投资规划与建设方案，以及预期进度。其中，多个以包括智造、创业、创新等定位产业功能为主导的小镇，也相继发出与房企集团的合作，包括拿地进驻开发、签署合作备忘录等合作形式。
就在7月千灯湖创投小镇揭幕同月，“甲骨文(佛山)技术人才创新创业基地展示中心”在南海千灯湖金融高新区内正式举办揭牌仪式，同时“甲骨文(佛山)技术人才创新创业基地合作备忘录”举办签署仪式。甲骨文公司、中国保利集团、佛山邑谷信息技术有限公司签署甲骨文技术人才创新创业基地合作备忘录。
随后，9月份南海区大沥镇原中大皮革城地块由宝力控股集团竞得，从该地块开始，大沥镇将携手宝力控股集团有限公司建设广佛慧谷项目，计划6年内实现园区产业总投资约50亿元。
据了解，广佛慧谷是大沥建设全球创客小镇的重点项目之一。除了广佛慧谷项目，早在去年底，时代地产就对外发布，作为时代地产“未来小镇”率先探索促进产城融合的重要载体，位于南海区大沥镇的创客小镇项目已经启动。在今年2月底佛山市南海区举办的建设“全球创客新都市”暨2017年度城市更新项目推介会上，时代地产再度为项目发布最新动态，项目在2017年内正式动工。
本次宝力拿地进驻后，大沥镇还发布了时代创客小镇项目的最新进展，时代创客小镇目前已和微软、华为等企业和研发机构达成合作意向，还有部分重点项目在洽谈中。
聚焦
如何遏止房企变相圈地搞住宅开发？
随着房企大量入驻产业地产领域，有关圈地的质疑声音随之而来。瑞桥谈到，这是一场政策的博弈，部分开发商想将产业用地转换为住宅项目，但是政府早已意识到这个问题，从政策上已经进行了严密的管控。
清华大学中国新型城镇化研究院调研组在调查中提醒，在发展特色小镇的同时，地方政府要严控简单量的扩张。针对房地产企业借机圈地的潜在倾向，地方政府应强化对小镇特色产业发展基础、发展前景、参与主体和实现路径等方面的严格审查和有效引导，对特色小镇的空间规划、土地资源投放规模和节奏、公共服务设施配套建设要求等出台必要的规范，采取严密审查、实时监控和违规必查的方式，引导市场主体切实培育高端功能和新型产业，并对此类经验加以推广。
政府如何管控？从土地供给前端审查严控变相发展住宅
南都记者查阅《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的主导意见》了解到，为强化土地供应的产业导向，会对不同产业用地供给方式和供地年限实行差别化管理。同时，在土地供应方面将会强化产业导向，同时实行差别化地价政策。如对符合深圳产业发展导向的总部经济、战略性新兴产业，现代服务业等，将给予地价优惠支持；对于容积率较高的新建产业项目，也会给予地价优惠鼓励。
“从M 1的供应土地类型来看，开发商自持的物业比例越多，地价就越优惠，最低按照相应物业公告基准地价的10%缴纳。这是为了鼓励开发商自营物业。”深圳一业内人士谈道，举例而言，深圳有M 1和M 0两种工业用地，前者是普通的工业用地，只能“工业改工业”，目前严控商业、公寓等配件设施，几乎不允许修建。而M 0为新型产业用地，可以进行居住设施的配建。但就目前来看，M 0用地的指标非常少，开发商将M 1改为M 0的现象已经非常罕见。
在改造上，如果改造方向为居住用地的项目配建的安居型商品房，按该项目安居型商品房以外住宅部分应缴地价标准的50%计收地价，但最高不超过其按公告基准地价标准应计收的地价。但如果改造方向是新型产业用地的城市更新项目建设的安居型商品房，就是按50%地价计收。
而今年5月，一份《关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知》横空出世，才正式从最小产权单元划分、限制“工改商”、“工改住”、其他附属功能设计等供应前端进行调整，将“工改商”、“工改居”等情况在前期审查时卡住。
同样，东莞早在2015年出台印发《东莞市产业用地指南》，对产业的项目定位、项目固定资产投资土地产出率、土地税收产出率、行政办公及生活服务设施用地所占比重等都做了相关的规定。其中，在行政办公及生活服务设施用地所占比重上，政策明确规定其面积一般不超过工业项目总用地面积的7%。同时除符合政策要求的工业项目以外，严禁在工业项目范围内建造成套住宅、宾馆、招待所等非生产性配套设施。
实际上，新型产业地产的形态多样，对于土地的需求也较为灵活多变。针对土地供给方式、土地利用效能、产业准入条件等方面，佛山市已经开始进行针对性探索，最大限度地盘活全区存量产业用地。
今年8月份，佛山南海区出台《产业用地提升指导意见(试行)的通知》(以下简称《指导意见》)。《指导意见》提到，在创新土地供给方式上，将原来规定的50年使用年限根据实际情况缩短为10-50年，并提出“先租后让”的供给方式；同时，可对剩余部分符合条件的产业用地土地使用权进行分割转让，以及提出完善产业用地运行机制。
另外，《指导意见》还提出完善产业用地运行机制。南海将成立产业项目准入联审会议制度，对产业类型、生产技术、投资强度、税收强度等经济指标进行多部门联审，设立产业项目的准入门槛。项目落地后，相关部门也将针对产业准入、土地供应、供后监管等重点环节进行把控，实现产业项目全生命周期管理。
房企如何赢得政府支持？成功的项目是政府选择的考量依据
在土地开发强度高，产业发展需求猛涨的情况下，产业用地的稀缺性不言而喻。作为产业地产的“新兵”，房企是如何赢得政府的支持呢？克而瑞深圳区域总经理陈洪海认为，品牌开发商拥有雄厚的资金优势，这是首要因素。其次，房企是否具备拿得出手的产业项目也是政府考量的重要标准。不少房企在前期为了快速积累产业资源，会通过股权收购、签约合作等方式寻找合作运营商。
陈晨谈到，从目前来看，政府对于入驻的产业项目并没有量化的标准。但一般都有这样的共性。第一，从前期项目的立项、招标开始，企业必须要有可以导入的产业企业，包括能够招商的企业、行业协会等。第二，开发商需要有一定的运营能力。部分开发商会通过和运营商签署委托协议来弥补在产业运营上的短板。值得注意的是，合作必须是有正式的委托协议，如果仅仅是框架合作，现在也很难说服政府。
星河产业集团向南都记者透露，在东莞黄江打造互联网小镇是有备而来。据了解，星河集团在深圳已经积累了庞大的产业和合作资源。在互联网+、新一代信息技术、智能制造、生命健康以及现代服务业这五个产业领域，星河已集聚了一大批相关的企业和商业品牌，其中不少已经有初步意向随星河共同到黄江发展。
在产业地产领域已有建树的华夏幸福主要以PPP市场化的运作机制打造产业新城。具体是指，华夏幸福与地方政府确立的政府和社会资本(PPP)合作模式，从“一事一议”变为以PPP机制为核心的协商制度，可大大提高城市建设与公共服务的效率，创造出“1+1>2”的效果。
陈晨认为，在产业引导上，政府充当着重要的角色。因而在产业规划发展的前期，政府不仅要出台相关的政策，进行适当的引导，同时也要明确当地的产业定位，进行明确的产业规划。
