京朝青商业同质化预警 结构性失衡导致高空置率

近两年不断推出高档住宅的朝青板块，在今年将陆续推出多个商业项目，新增商业面积将达30万平方米，商业总面积将达52万平方米。虽然目前朝青板块商业较为匮乏，但过于集中的放量与商业定位的雷同，势必加大未来竞争的压力和投资的风险，一场商业大战上演在即。 

　　集中放量引发过剩危机 

　　朝青板块早期的住宅项目并不集中，人口较为分散，居民消费大多选择CBD周边商业及朝阳路华联等零星的大型商业。总体来看，朝青板块的商业环境并不完善。随着大量高档住宅在朝青板块的建起，该区域商业的匮乏逐渐暴露。 

　　据统计，目前朝青板块有住宅面积约320万平方米，另有400多万平方米高档住宅正在建设当中。但是，区域周边并没有大型的商业项目，仅是零星的社区底商在满足居民的基本生活消费。正是看中了该区域未来巨大的住宅开发量和缺乏商业的现实，很多商业地产开发商纷纷将目光集中于此。 
　　11万平方米的国美第一商街、5万平方米的天鹅坊、4万平方米的青年汇配套商业，都在今年集中入市。此外，28万平方米的Shopping Mall项目已圈地待建。 

　　业内专家表示，社区配套型商业体量不超过住宅体量的1:20较为科学。然而，目前朝青板块的规划商业面积已经达到52万平方米，商住面积之比为1:14。朝青板块未来面临着商业过剩的危机。 
　　商业定位同质化严重 

　　“商业与住宅的面积比例并不是判断商业项目成败的绝对标准，合理的商业定位和业态分布才是商业兴衰的关键。”某业内专家如此表示。据了解，朝青板块拥有10多个高档住宅项目，未来人口将达到80万左右。 

　　遗憾的是，目前纷纷入市或在建的商业项目，出现了商业定位同质化的倾向。许多商业项目不约而同地定位于“综合商业服务项目”，这主要是针对目前该区域商业以底商为主，缺乏大型商业的现状。 

　　“朝青板块居住人群较为复杂，区域内既有单价每平方米3万元的高档社区，也有单价每平方米5000元左右的经济适用住房，新规划的商业项目却将消费人群都定位于高收入人群，以高品质作为卖点，无疑是挤到一块去了。”上述专家对记者说道。 

　　对于朝青商业未来的发展前景，明天地产业务发展中心副总监贾玉鹏在接受采访时表示，该地区将经历一个3到5年的“培养期”。他指出，朝青板块无论是住宅还是商业，都处于快速的发展阶段，商业的集中放量虽然可以弥补朝青商气不足的现状，但定位的同质化也将导致结构性的过剩危机。 

　　“也许需要一定的时间，让市场去告诉这些商业项目，朝青到底需要多少商业、怎么样的商业结构与布局。这些项目将来必然要面临市场的筛选与重新调整。”贾玉鹏说道。 

　　结构性失衡导致高空置率 

　　朝阳北路和青年路沿线的商铺并不少，主要以餐饮和小超市为主，单个商铺面积普遍较小，平均在200平方米左右，面向的也都是中低端消费人群，装修简单，物价低廉。 

　　目前朝青板块集中了10多个高档住宅项目，但也不乏像朝阳雅筑这样的经济适用住房项目，消费人群数量巨大，档次多样。然而，多为临街商铺与住宅底商的朝青商业，已经很难满足高档社区的居民消费需求。 

　　在已经入住的高档社区中，商业更为匮乏。华纺易城只有一个500平方米左右的社区超市，润枫水尚一期内只有2家小超市，星河湾周边甚至连一个商店都没有。许多居民表示，购物是件很头疼的事情，周边的商店很难满足自己的需要，只能到两三公里外的华堂商场进行采购。“这里竟然连一个大型商业都没有”。 

　　一方面是高端大型商业的匮乏，另一方面却是社区底商的高空置率。 

　　与星河湾一路之隔的朝阳雅筑，拥有临街底商2万多平方米。由于地处板块中心位置，2005年开盘当日便售出32套中的20套。但如今记者看到的是令人吃惊的空置率：32个商铺中只有5个营业，其余完全没有使用过的迹象。 

　　在罗马嘉园康多提大道，记者看到的依旧是一幅冷清的景象：地上地下共40多家商铺，只有地上5家开门营业，均为装修、地产经纪一类的公司。一家地产经纪公司的工作人员告诉记者，该社区入住率已经超过8成，人流量也不小，商铺招商不利主要原因在于单铺面积均为40平方米左右，很难形成灵活多样的业态。