北京CBD商业出现过剩隐患 谈投资回报率仍过早

4月下旬，位于CBD的新光天地百货店开业，这个地上地下共10层、总计12万平方米经营面积、拥有938个品牌的商业“巨无霸”，让来往的消费者眼花缭乱。不仅如此，几个月后，CBD商圈内还会有总量超过2个新光天地体量的商业项目开门迎客。 

　　今年，作为2008奥运前的最后一年，CBD商业供应量进一步增大，全年新增面积将超过40万平方米。戴德梁行预测，到2008年，CBD商业总面积将超过100万平方米，“届时北京的商业格局会发生变化，作为新兴市级商业中心的CBD将超越西单、王府井，成为北京规模最大的商业区”。然而，CBD商业会不会过剩？商户们生意的经营会不会越来越艰难？ 

　　放量大≠过剩？ 

　　“在我看来，CBD商业未来肯定过剩。”北京源亚商业顾问公司招商总监乔崇国认为，CBD有新光天地这样一家百货店足够。“仅是新光天地的开业，就已经对世贸天阶的客流产生了很大的影响。” 

　　除了不久前开业的万达新世界百货和新光天地百货，今年CBD商圈内入市开业的商业项目还有银泰柏悦生活Park Life、北京财富中心二期、华贸水世界商城和北京国际中心商业广场，总面积达24.5万平方米。这意味着，今年CBD新增商业面积达到40万平方米，相当于20个赛特商场。 

　　CBD区域占地4平方公里，规划建筑面积1000万平方米，预计有5.4万人口的客流量。对于该区域能否消化如此巨大的商业面积，中国商业地产联盟秘书长王永平表达了自己的担忧。“作为北京的商务中心区，CBD在最初规划时的主要作用便是拥有大量商务办公、酒店、公寓等配套设施，应具备完善的市政交通和通讯条件，以便于各种现代商务活动的进行，商业仅仅作为商务区的配套出现。” 
　　目前，各大商业项目都将目标消费群体锁定为高收入人群。银泰置业销售总监吕丽华此前曾公开表示：“银泰中心商业招商将会面向国外的高端奢侈品，商业定位也将以隔街相望的国贸作为标杆。”事实上，和银泰中心有着同样定位的商业项目并不在少数，这也使得各商业体在招商时面临较大的竞争压力。 

　　“商业不能用过不过剩来衡量。”北京中原房地产经纪有限公司商业部总监杨广安并不认为CBD商业面临过剩的危机。在他看来，商业是一门艺术，没有理论可言。消费者如果喜欢Zara，就会去世贸天阶；银泰柏悦生活Park Life如果拥有一些别的品牌，就会有喜欢该品牌的消费群体去银泰购物。“只要招商策略正确，就没有商业过剩或者不足这个说法，起决定作用的是市场，是消费者”。 
　　部分项目招商遇阻 

　　然而就目前来看，CBD区域内大多商业项目的招商情况并不理想。 

　　位于财富中心一期西塔一层的福奈特洗衣店的工作人员对记者抱怨：“月租近3万元，我们进来一年多了，每月收入都不到3万元。”而在该项目的二层，记者看到约有40%、近500平方米的商业面积空置，墙上则贴满了业主的招租广告。 

　　离国贸仅200多米距离的LG双子座的招商情况同样不容乐观。据记者现场调查，截至今年4月底，LG双子座地下一层的27个铺位，仍有14个没有租出；地上三层尚有300多平方米空置，其中一家30平方米左右的时尚服饰店，一个月销售收入约为3万元，而店面租金在4万元左右。 

　　离世贸天阶百米之遥的尚都国际中心，其底商也有不少尚未租出；与国贸隔街相望的建外SOHO，商业经营欠佳的状况从开业至今一直不见好转。 

　　但乔崇国认为，这些商业并不具有典型性，百货业才是CBD商业的代表。 

　　对于“CBD新入市商业租金过高是导致招商不利的原因之一”，杨广安持反对意见。他指出，国贸商城目前的租金很高，但仍有商户在排队希望入驻。“衡量一个商业成功与否，主要看它能创造多少销售额。只要销售额够高，能保证商户盈利，即使租金水平再高也不会对招商有消极的影响”。 

　　“现在不谈投资回报率” 

　　如今，郑先生不愿意多谈商铺的投资回报率，“去年4月才出租，还是要看长远一点。” 

　　2005年6月，郑先生购买了CBD财富中心二层一处147平方米的商铺。当时他惟一的愿望，就是能尽快地将铺子租出去。听朋友说在网上发布信息会更快见效，他便在易铺网上发布了招租信息，并把能想到的好处通通列了上去，“年内通地铁十号线财富站，近靠新央视、京广中心、嘉里中心、国贸、新城国际”，租金报价为每月45800元，即每天每平方米约10元。 

　　然而，郑先生期望中“络绎不绝的商户求租电话”却一个也没有接到。因为害怕别人的招租信息把自己的帖子淹没，他隔三差五就上网发布新的帖子，这种状态一直维持了整整7个月。直到2006年4月，郑先生才把商铺租了出去，而他在网上一共发布了56条招租信息。 

　　与郑先生相比，徐先生或许只能算刚刚开始。自去年年底买下财富中心二楼110平方米的商铺，他每天绞尽脑汁地想怎么把商铺租出去。现在，他把租金降到每月26400元，折合下来每天每平方米仅为8元。 

　　现在的徐先生同样不敢预计投资回报率，他只想尽快把商铺租出去，而不是空置着。