成都商业存量大一直是业内探讨的话题，而 “同质化严重”便成了大存量环境下极易产生的商业运营难题。打磨一座成功的商业项目绝非易事，光鲜亮丽的业绩成绩单背后，往往是一个从前期定位规划、中期建设招商到后期运营推广各环节严格把控，并使每个环节紧密结合的专业团队。
在对市场的前瞻预判的同时，既能快速提升规模，又使旗下各项目各具特色的商业运营者，在残酷的商业搏击中就能快速站稳脚跟，并成为行业内的“佼佼者”。作为中国最早的购物中心开发商之一，龙湖在多年的商业建设及运营中，已经逐步掌握成熟商管系统，创造了自带客流的IP产品，并在全国范围内快速复制。
自2010年，龙湖在成都正式运营第一个自持商业项目开始，不到十年的时间就迅速在东、北、西北、西南等四个方位打造出各具特色的综合体项目，而第五座天街也将在明年第四季度正式亮相。2017年11月16日，一场招商发布会的召开揭开了龙湖成都西宸天街的神秘面纱，首度曝光了项目入驻品牌及招商进度。而项目所秉承的龙湖式“运营宝典”，在这场招商会上似乎也能窥见一二。
自带IP、探索体验式商业 让招商提速
龙湖从事商业地产运营超17年，截止2017年底，龙湖商业已成功布局北京、上海、成都等城市，开业商场数量将达到26个，开业面积达到260万方。2016年当年，龙湖商业总客流量达到2.43亿人次，较之2015年有了43%的增长；2016年总营业额达到了116.6亿元。
从往期的运营数据来看，龙湖各商场的出租率均保持在高位水平，无论是从租金增速、客流等方面一直保持着稳定增长。甚至龙湖出品的天街系产品，在开业当天就能引爆客流，做到开业即旺场，这是2015年龙湖成都金楠天街以及今年9月龙湖重庆U城天街、龙湖杭州滨江天街、龙湖苏州狮山天街开业时，大家有目共睹的事实。
在11月16日，龙湖成都西宸天街“Create Your Ideal Life”招商发布会上，龙湖商业曝光的招商进度，透露了一个惊人的数字——在开业前一年，龙湖成都西宸天街招商率已达58%。
龙湖成都西宸天街能在开业前就迅速完成过半的招商率，其中很大原因是龙湖天街系产品因其本身差异化经营、区域性联动、健康的投资收益，已然成为龙湖自带客流的一大IP。另一个原因则源自龙湖自有的拿地逻辑，在充分研究商圈优势及交通优势后，有计划性地设点布阵，让项目未开业前就能够享受到成熟商圈带来的稳定客流基础。
而一个成功的商业项目除了聚集大量人气之外，还要为区域创造价值属性，而这取决于项目是否能够聚焦特定客群。
龙湖成都西宸天街整体规划为建筑面积约90万方大型城市综合体，含有11万平方米写字楼以及15万平方米购物中心，另有SOHO、主题商业街。在建筑设计上，龙湖成都西宸天街融入了蜀山水及芙蓉花，为项目赋予成都本土特色，并将项目拆分为城、台、园、峰四个层次，使巴蜀古城与现代商业得以进一步融合。
据龙湖成都西宸天街项目负责人表示，龙湖成都西宸天街定位于城市时尚生活中心，不仅在硬件和软件上有所升级，还将主打体验式空间。项目除了毗邻10万平米的城市中央公园景观带，还与国内外知名设计团队携手打造场景化、主题化商业生活空间，为消费者提供升级化的休憩场所，满足人们对购物、餐饮、文娱、社交的需求。
体验式购物中心，是目前商业地产运营者们共同追求的目标。为实现这个目标，龙湖商业并非只是通过简单的品牌堆砌或场景改造，而是把体验感贯穿到整体建筑设计以及消费者行为中。
比如互联式系统化的奇幻中庭设计、跨越3-6楼的主题IP装置、5楼的挑空主题室内情景街以及独创剧院式休憩空间，都比较契合项目周边高收入家庭及商务客群日常生活情景。
龙湖成都西宸天街项目所在的成都西区，当地人群本身生活需求趋向于精致化，随着高收入人群的增加及涌入，商业项目所承担的不仅是消费需求还有情感需求。而龙湖成都西宸天街在建造设计上就考虑到、并模拟出消费者日常生活，极易在未来的互动中与消费者建立起情感连接。
体验性品牌大量入驻 首次提出“全年龄层儿童生态圈”概念
除了建筑设计上的亮点，差异化经营也是商业项目能够从区域中脱颖而出一大因素。在此次招商发布会上，龙湖成都西宸天街曝光的品牌也极具亮点，为未来实现差异化经营打下关键性的基础。
商产网了解到，此次出席龙湖成都西宸天街招商发布会启动环节的14家重点品牌，其中卢米埃影院、永辉BravoYH、威尔仕健身、新华文轩、滔博、TEMPO KTV均是项目的主力品牌，并都将按照西南旗舰店或成都旗舰店的规格来打造。TEMPO KTV龙湖成都西宸天街店，是该品牌在西南的首家门店。
参与龙湖成都西宸天街招商启动仪式的品牌代表
亮点绝非停留在“头衔”，这些入驻龙湖成都西宸天街的品牌均是“自我升级化”产物：永辉拿下9000平的面积打造的超级物种，是永辉继精品店后开发的新业态，目前已是新零售界的“网红”，据了解超级物种龙湖成都西宸天街店还将以“店中店”的形式，打造1000平米的成都首家全品类工坊；6000平米的卢米埃影院将实现10块银幕屏、2个巨幕影厅、1个杜比影厅以及1个LD厅，精心设计过的杜比影院能让观影者体验到被电影音效包围的感觉，放大电影中那些惊心动魄的片段带给观众的震撼力。
超2000平的文轩BOOKS也是新华文轩全新子品牌，推翻了以往文轩教辅教材书店的印象，是集创意、舒适、高颜值、丰富业态为一体，“集合店”形式的复合型书店。而文轩BOOKS龙湖西宸天街店还将呈现出全新的剧院式沉浸体验空间；西南首家TEMPO KTV则以主题化的视觉效果搭配Live House、定制party、时尚发布等时尚元素，颠覆了过往人们对KTV的印象。
除了大量特色体验式主力店的入驻，龙湖成都西宸天街还首次提出了“0-12岁全年龄层儿童生态圈”的全新概念。项目在硬件打造上，就为家庭消费者建立了专属的儿童共享空间以及为青少年提供娱乐的屋顶运动空间，在软件上则围绕着儿童天性以及家庭客群的需求，引入了对应的儿童零售、教育、娱乐以及运动类品牌。
在此次招商发布会上，同时曝光的签约品牌还有永旺幻贝家、最in菲克城、好孩子、美吉姆国际教育中心、Painting tower，将为龙湖成都西宸天街儿童生态圈的打造奠定前期基础。
成都布局初具规模 “加速度”与“慢工细活”不冲突
单从龙湖在成都东、北、西北、西南等四个方位的布局来看，龙湖有意打造覆盖全城市区域型的综合体项目。目前龙湖商业在成都已打造了龙湖三千集、龙湖成都时代天街、龙湖成都北城天街和龙湖成都金楠天街，加上明年第四季度开业的龙湖成都西宸天街以及2019年计划开业的两座商场，成都龙湖将完成七座项目的布局计划。
从宏观的市场角度来看，龙湖商业在拓展规模上似乎开启了“加速度”模式，这离不开有整体布局意识的拿地举动。除了布局成都东南西北主要区域方位，龙湖每一座天街都是根据轨道交通节点进行选址、布局。这种源自美国的TOD模式，即“交通引导城市开发模式”，被龙湖熟练运用并形成了独特的拿地逻辑。
龙湖商业在成都落地的第五子龙湖成都西宸天街，位于成都市金牛区中环路与一品天下大街交汇处，周边形成了以金牛大道、交大路、蜀汉路、二环路、中环路以及三环路形成的“三纵三横”的网状交通线路，并且享受2号线、7号线双地铁的交通福利。
其中7号线更是与龙湖成都西宸天街负一层接驳，形成独特的“地铁商业”，这是龙湖商业在成都首个零距离接驳地铁的商业项目。今年底实现通车的地铁7号线，也标志着龙湖成都西宸天街将是成都首个立体交通先于商业体运营的购物中心。
但从微观的项目观察出发，每一座天街都是细致打磨后的产物。就拿龙湖在成都即将亮相的第五子来说，商产网了解到，龙湖成都西宸天街是龙湖商业在2016年至2018年这三年来在成都唯一打造的新商场，这显然将是背后团队又一次展示“慢工出细活”的载体。
相较于地产项目，龙湖商业对项目的选址标准更为严格。需要依托专业的客研系统，并预判未来3到5年的客群增长率、客群定位，以此作为规划设计和运营的前提。据悉，除了7号线通车后带来的50万流动客群，龙湖成都西宸天街辐射的3至5公里范围内未来有120万常驻人口，而项目所处的集科技、商业、产业于一体的环交大智慧城核心区，也将带来20万商务客群。
成都的商圈氛围、良好的区域环境以及基数足够的消费能力，龙湖西宸天街在还未开业时就已拥有成熟运营的先天条件。加上龙湖对硬件、软件上的严格把控，一年后的龙湖西宸天街带给城西区域的惊喜，或许不仅仅是一座“体验式购物中心”那么简单。
