核心高管团队换血之后，阳光城开始加速向千亿房企目标奔跑，但历史上的高负债水平以及较慢的周转节奏，成为阳光城必须解决的两大难题，面对市场近期对阳光城负债率水平的关注，阳光城高管表示，虽然难度很大，但仍会努力在短期内优化这一指标。
阳光城执行副总裁吴建斌在接受《华夏时报》记者采访时表示，过去阳光的负债率比较高，未来希望通过加快周转速度、引入投资等方式降低负债率，希望在最快一两年内将净负债率降到100%，并希望最终可以降到70%。
“对未来的发展目标，在阳光城内部具体有五个维度的指标，具体是哪些现在还不方便透露，但公司计划到2020年时，其中至少三个维度要在几万家房企中进入前五。”11月16日，吴建斌受访时表示，阳光城未来发展过程中，要兼顾“跑得快、质量好”的问题。
净负债率两年内降到100%
从今年年初到现在的半年多时间内，阳光城发生了很大的变化，伴随着吴建斌、朱荣斌、阚乃桂三位大将入职阳光城，以及原总裁张海民的辞任，阳光城核心团队完成了一次高层换代，另有消息称，朱荣斌将接替张海民兼任阳光城总裁一职。
阳光城高层换血的半年多的时间里都做了什么呢，用副总裁吴建斌的话说，就是“内部流程再造，建立快速高周转的一个商业模式”，并优化此前的高负债率水平，实现既要跑得快、又要质量好的目标。
阳光城高负债率的问题一直是市场关注焦点，证券机构研报显示，截止到今年年3季度，阳光城净负债率水平为281%，与2016年底相比上升24个百分点。
“在负债率上，我们更看重净负债率指标，作为一个从港股上市房企出身的人来说，我认为碧桂园、中海的负债率情况是比较好的，可以对标这两家房企的负债率情况，但要把之前的高负债情况优化下来是需要时间的，我们希望短期内、一两年内先把净负债率降低到100%，长期来看如果能降到70%是比较合理的。”吴建斌坦言，无论是降到100%，还是70%，难度都是非常非常大的
吴建斌透露，目前阳光城正在制定2018年的预算，计划在土地支出、建安成本、三费等主要支出上做到与销售回款基本平衡，这个数字目前还没确定，但大概是800亿元～900亿元的情况。
具体来说，明年阳光城在融资成本、营销费用上可能还会增加，目前阳光城的平均融资成本在7.6%左右，这和中海地产等房企相比很高，希望可以先降至6%的水平。
吴建斌还表示引入外部资本投资，虽然今年的定增计划被终止，但明年可能还会继续申请，实际上很多资本方对阳光城还是很感兴趣的，引入外部资本之后，可以帮助阳光城改善负债情况。
高周转成为必选道路
在优化负债率水平的同时，三位新任高管的最重要任务是帮助阳光城实现向千亿房企进军的目标，至于具体规模，阳光城并未给出数字，但表示“到2020年时，公司五项经营维度中至少三个维度要进入行业前五”，而朱荣斌此前曾表示阳光城未来的销售规模要进入两千亿甚至更多。
既要优化负债率、又要实现规模快速增长，高周转成为阳光城的必选道路。
据介绍，阳光城此前有很多并购项目，但是程序周期很长，“往往一个并购的项目投了五六十亿元，现金目前还在路上，还不能变成货值，所以我们的管理团队中以陈林总为首，负责将原来并购的项目一一变成货值。”
“目前我们有十大核心项目，大约2000亿元的货值，已经有三大项目搞定，剩下七个项目我们也要加快。”吴建斌表示。
此外，阳光城还在项目布局和项目供货速度上进行改善，一方面要在土地结构上调整，在二线与三线之间，或者二线重点三线城市边上增加短平快的项目数量，另一方面提高项目开盘速度，比如我们福州的一些项目，拿地四五个月之后就已经实现开盘，这样的项目数量多了以后，就可以比较好的提高项目回款周期。
在加快项目周转率方面，目前阳光城希望通过项目跟投制进一步加快效率，据介绍，阳光城2017年1月1日以后拿到的项目全部按照“双赢、双享”的跟投制度推进，至今已有65个项目进行，跟投完比例基本员工占5％～12%，经测算，到上个月底阳光城执行项目跟投项目的平均年化资金回报率为45%。
据了解，目前房地的行业中包括万科、碧桂园等多家房企都利用项目跟投制加快周转，行业里比较高的收益有79%-80%的。
据了解，相比吴建斌在碧桂园参与设计的项目跟投制度，阳光城的项目跟投制度是一个升级版，一方面，员工无论是区域员工还是组织员工，跟投的这一部分在法律上要确权了，这些员工会通过投资公司持有项目做出权益；另一方面则是这个投资公司有投资期限，如果三年期，那么三年到期后就要结算。
吴建斌介绍，“执行双赢机制后，我们对新买的土地有三条底线管理，第一条是新项目全周期的回报不低于10%；第二条是股东的年化率不低于30%，这就保证了每个项目的高周转；第三个指标就是净现金流的，要求新项目的净现金流回正月份不能长于12个月。”
据介绍，阳光城此前的销售回款率基本是80%-90%，今年可能也是80%-90%，未来短期内至少会保持这个水平。
除了项目跟投制升级，阳光城还希望通过完善产业链来帮助项目提速，目前阳光城收购了一家园林公司、一家建筑公司，这样在某些项目需要提速的时候，就可以通过内部资源帮助项目在园林、工程建设等方面提速。
“阳光城的发展速度很快，但我们的竞争对手更强，我们要跟我们竞争的对手赛跑。”吴建斌表示，最终可能花一年到两年的时间，让阳光城变成一个发展又快又好的房企。
