本报记者 张晓玲 实习生 丁杰英 深圳报道
导读
作为与居民生活联系最为紧密的社区商业，其全国存量以百亿平方米计。包括万科、保利、龙湖、世茂、蓝光在内的各大房企均拥有不少社区商业，该单社区商业类REITs的面世，为更多社区商业资产证券化树立了样板。
在国内发行多个写字楼、购物中心REITs、CMBS之后，一向被认为“难啃的骨头”的社区商业资产证券化，也出现曙光。
12月7日，“中联东吴-新建元邻里中心资产支持专项计划”（下称“邻里中心REITs”）在上交所获批，这是国内首单社区商业类REITs。
出乎意料的是，此单REITs的原始权益人，并不是拥有众多社区商业的万科或保利等地产商，而是苏州新建元控股集团有限公司（“新建元控股”），其底层资产为苏州工业园区内的社区商业。
作为与居民生活联系最为紧密的社区商业，其全国存量以百亿平方米计。包括万科、保利、龙湖、世茂、蓝光在内的各大房企均拥有不少社区商业，该单社区商业类REITs的面世，为更多社区商业资产证券化树立了样板。万科有关人士向21世纪经济报道表示，这也是万科社区商业努力的方向。
首单社区商业REITs细节
本单类REITs产品，总规模达20.5亿元，其底层物业资产，是苏州工业园区各区域生活圈核心、住宅区中央地带的10个邻里中心。
“邻里中心”源于新加坡1965年推行并长期实施的组屋计划，最初是用来解决城市人口不断扩张对于土地的合理利用，其实质是社区购物中心。
作为中国和新加坡政府间的重要合作项目，苏州工业园区成为先行者，于1998年将“邻里中心”引入国内，该模式也被业界称为“中国社区商业开发建设新里程碑”。
到目前为止，上述10个“邻里中心”已配备社区活动中心、文化中心、生鲜超市、药店、诊所、银行、通信、餐饮、洗衣、美容、文化用品、维修等十二项基础服务功能，总面积约27.4万平方米。
其出租率也稳定在96%以上，主要租户包括肯德基、华润万家超市、万宁、H&M、星巴克、新东方与苏州工业园区社区工作委员会、苏州市立医院等市场租户与政府租户。
据新建元控股介绍，该专项计划期限为5年，其中优先级产品规模14.5亿元，评级为AAA；次级产品规模6亿元。物业资产估值对优先级发行规模覆盖倍数为1.41倍，物业资产净收入对于优先级资产支持证券利息及相关税费之和的覆盖倍数达1.43-1.61倍。
为维持物业良好运营状态，运营方邻里中心商业物业管理公司作出以物业资产净收入为标准的经营业绩目标承诺，同时基金管理人将对标的资产经营进行季度监督、年度考核。
该计划的原始权益人新建元控股，是苏州工业园区所属大型国有企业，资产总规模超过320亿元，是江苏省最大的综合性房地产开发企业之一。
北京中联国新投资基金管理有限公司（中联基金）担任该计划的总协调人及财务顾问，中联基金与新建元控股共同出资设立苏州元联投资基金管理有限公司作为基金管理人，东吴证券担任专项计划管理人。
新建元控股董事长徐中认为，该单产品是充分借助金融工具，发挥资本市场功能，解决国企发展模式转变及存量资产问题的有益尝试。
中联基金指出，该单产品拓宽了企业融资渠道，为经营性物业资产提供了真正意义上的退出渠道；同时助力国有企业向轻资产转化、商业模式的转型升级及机制创新。
对于公众而言其意义还在于，进一步拓宽了物业筛选范围，将真正优质且与民生相关的物业纳入了金融创新；且产品架构通过灵活的机制设计，为未来顺利对接公募REITs预留了空间。
中国社区商业的潜力
据中投顾问统计，在欧美国家，社区商业已占据社会商业总支出的60%以上，而中国目前整体水平不足30%。预计到2020年，全国住宅物业面积将达到300亿平方米，社区服务消费将超万亿元。
面对万亿级的市场，从阿里巴巴、京东、腾讯等互联网巨头，家乐福、天虹等传统零售商，到顺丰等物流巨头均蜂拥而入，上演了前几年的社区O2O、“最后一公里”投资热潮。
然而，经历了互联网的疯狂和资本的泡沫，社区商业终究要回归经营的本源。
RET睿意德指出，在早期，大部分社区商业被规划成更容易变现的街铺，面向中小投资客销售，而小资本逐利的本性，令社区商业运营中没人愿意承担吸引客户和规避同质化的责任，导致租金无序增长，业态过于单一，直接决定其难以长久存活，也难以形成合力。
RET睿意德策略顾问部经理叶文青认为，随着社区商业的精品化、特色化和主题化，越来越多开发商不再采取纯销售的盈利模式，而是采取主力店持有，或先租后售（即带租约销售）等模式，控制业态与商业品质。
其余散卖商铺，在业态上也可有所指引，销售过程中采取帮组模式，帮助投资客对接商户或加盟商，既保证业态又可控制投资客的租金回报。
目前，诸多地产商都在精心盘活社区商业，自成规模的业主客群为其提供了稳定的消费基础，是天然优势。品牌房企都在研发自身的社区商业产品线，成为其住宅社区的标配。
如万科社区商业实践在四大区域和各城市公司分别进行，从五菜一汤、v-link到万科2049、万科里、邻里家Live，一直在更新升级，邻里家通过业态规划组合以及公区创意，既融合亲子共同消费，又搭建分流消费通道，完成双向互促的消费闭环，以及从单纯商业体到关系融洽中心的转变。
保利的社区商业品牌“若比邻”则实行“1+X”模式，其社区商业平台产品总监宋晓宇曾透露，保利以自营的社区超市“比邻超市”为核心驱动，搭配其他内外部延展商家的12项社区基本功能。
21世纪经济报道获悉，碧桂园的社区购物平台凤凰优选也已上线，并在佛山等地开出许多社区门店，该产品线由碧桂园副主席杨惠妍亲自领衔负责，也将与其他社区商业形成互动。
此外，龙湖星悦荟、世茂MiniMall社区商业、蓝光地产“蓝街”社区商业、花样年彩生活社区等也在积极发展。
在经营向好、有了稳定现金流之后，社区商业资产证券化也被各大机构提上日程。
万科早在2014年底就携手东方藏山资产管理有限公司欲打造国内第一只社区商业REITs。彼时，东方藏山以收购物业产权和股权形式，收购万科旗下社区物业，待成熟后打包进行资产证券化；万科还曾与香港社区商业REITs领汇房地产投资信托基金探讨过合作。
万科、保利地产等公司有关人士指出，此单邻里中心REITs之后，预计国内社区商业的资产证券化进程会明显加快。
