中关村时代广场
2013年，中关村广场购物中心项目将商业资产的运营权移交给了光耀东方（相关干货）集团，并正式更名为“中关村时代广场”。
这个规划面积30万平米的巨无霸项目，曾被外界视为北京最难运营的项目之一。因为它将服务于周边三公里范围内180万高知精英消费群体，辐射范围覆盖全北京。
据了解，光耀东方在接盘后将集“科技、生态、人文”三位一体，致力于打造成为国际级的城市公园商业综合体。
光耀东方如何将如此大体量的项目迅速盘活？近日，商产网独家踩盘探访。
打造“科技、生态、人文”三位一体的闭环
其实，这个项目有着天然的区位优势，距离中关村和海淀黄庄地铁站，步行也仅十分钟。项目背倚“中国硅谷”中关村，是我国科教智力和人才资源最为密集的区域，毗邻北京大学、清华大学等40余所高等院校。常年人流如织，车水马龙。
对于该项目前身“中关村广场购物中心”，为何运营未能达到预期？
中国购物中心产业资讯中心主任郭增利指出，
此前中关村广场购物中心项目的经营压力不完全来自于自身，城市规划给项目带来了不小的冲击，片区内后期新增了新中关和欧美汇两家购物中心，另区域竞争格局严峻，消费者分流情况也日益明显；
同时，“中关村广场购物中心”自身的建筑形态也存在劣势，致使业态配比和组合上受到限制。
如何在白热化的竞争格局中突出重围，重塑中关村区域标杆商业形态，考验着接盘者光耀东方集团的运营能力。
公开资料显示，光耀东方在接手后，就将中关村时代广场划分出三大功能区——中关村国际科技中心、食宝街、拾伍號街区。目的是让科技与服务相结合、将美食与创新相结合、将购物与体验相结合、将娱乐与文化相结合、将办公与生态相结合，对于整个项目形成一个完美的服务闭环。
在业内人士看来，这个融合了科技体验、金融服务、文化创意、商务办公、特色酒店、餐饮、休闲、购物等多种丰富业态，是创新商业模式的典范之作。
总裁接待各地领导参观项目
探索出科技和商业融合之路
如果你有了创业的冲动和想法，如果你还在纠结要不要创业，如果你想创业但不知道从什么方向开始创业，还是请你争取到北京中关村走一走，因为，这里聚集了越来越多的创业者。
中关村是创业者的圣地，这里活跃着各种创业者、风投、顾问和猎头。点上一杯咖啡可以坐上一整天，有时，一杯咖啡就能解决你很多有关创业的问题。“我不是在咖啡馆，就是在去咖啡馆的路上”。一个创业者告诉笔者。
在这里，梦想、创业、融资是他们经常谈到的关键词。互联网给了信息时代的年轻人最大的公平，在中关村创业，游戏规则对每个人都是公平的，不看背景，不看出身。
如今，中关村是一个名副其实的创业生态圈。每个周末，这里都要举办十几场乃至二十几场种类繁多的超高人气的分享会，咖啡馆、创业服务机构的会议室、报告厅里都是人满为患，内容围绕创投趋势、产品技术以及人才招聘等方方面面与创业相关的内容。
依托中关村浓厚的创业氛围，光耀东方与创业公社联手，在中关村时代广场划分出一个功能区——中关村国际科技中心，中关村国际科技中心运营面积近5万平米，是高科技互联网企业的孵化器与加速器，入驻率达98%以上，集合4000多名科技人才。
中关村国际科技中心咖啡厅
一年多的发展，目前已初步形成了VR基地、前沿科技孵化中心、工业4.0加速基地和大数据产业集群，举办各类活动200余次，入驻企业近100家，运营成效显著。中关村国际科技中心迎来多位政府领导及业界人士到访，其中包括前中国国民党主席洪秀柱等。
在业内人士看来，光耀东方整合来创业界和企业界等多方力量，借助中关村产业发展优势，整合社会资源，探索出适合科技和商业融合发展的成功之道。
将餐饮做成项目“客流发动机”
体验式商业是业内实体零售发展的共识。破局同质化与增强体验感的策略与措施上，在餐饮业态上的创新与突破是很关键的一环。
如何使用餐饮这台“客流发动机”，光耀东方另辟蹊径。
时光追溯到2016年12月25日，中关村时代广场三大功能区之一的食宝街问世。
食宝街夜景
食宝街以颠覆传统的形象出现，引发行业内外对美食街区的重新认识。在食宝街的打造过程中，倾注了光耀东方集团的匠心，从项目定位总控，到设计理念风格，以及商户抉择选取，再到后期运营管理等等，堪称每一步都做到了细致用心。
中关村食宝街项目的定位考虑了多重因素，包括目标人群需求、市场发展方向、项目现状条件、周边项目的竞合关系等。关于食宝街的设想，光耀东方主要考虑到中关村区域尤其是西区范围内，办公人群数量庞大，餐饮供应量少。早餐、午餐的就餐需求得不到满足，由此萌发了关于打造一条餐饮美食街区的想法。
随后，项目方以五公里为直径划定范围，进行了大量的市调，包括中关村西区内的五个餐饮聚集区（新中关、欧美汇、家乐福、苏州街北段、苏州街南段）、五道口、魏公村、世纪金源、上地等周边热门餐饮聚区或商业项目。重点调研了餐饮细分品类、日均流水、翻台率、租金、经营面积、租期、受众年龄层等基础数据。
依附于获取的基础数据，最终经过多次调整和打磨，确定了品牌餐饮和流行小食搭配，兼顾早、中、晚、夜宵、零食的招商方向，和打造北京西部地区数量最多、品类最全、面积最大的花园式餐饮美食主题街区的概念。
食宝街的亮相，惊艳了食客。食宝街可谓一个中西方美食的大聚会，除了必胜客、星巴克、鹿港小镇等平时常见的餐饮店，还汇集了各种特色店，足以满足饮食男女空虚的胃。
食宝街客流
作为一个创新型美食街区，食宝街吸引了百余家餐饮品牌入驻，其中50%以上为新兴餐饮品牌，被誉为“新兴餐饮品牌孵化器”。开业不到一年，日均客流量近5万人次，荣获“中国商业地产‘金坐标’——年度创新特色美食街区”奖项，并且是首个获得“北京市阳光餐饮示范街区”美誉的美食街区。
食宝街阳光餐饮授牌
食宝街的落地，得到了业内人士的认可。
海淀餐饮协会会长冯福生认为，食宝街的出现为海淀区餐饮行业带来了新的消费增长点，也引来了全新的客流，这是之前没有预想到的，可以说食宝街的改造是非常成功的。
食宝街改变了海淀区以往的美食街低端化的风格，不论从设计还是餐饮品牌上都走上了高端精品路线，但是价位确实针对大众消费水平的。所以说，食宝街推动了整个海淀区餐饮行业的转型升级，也让行业内的人士重新认识了这个区域的价值，为海淀区发展餐饮事业树立了信心。
打造“学院派手创体验式购物街区”
将“客流”成功变现为“客留”后，光耀东方又将商业聚焦到体验业态。
中关村时代广场第三大功能区——拾伍號街区，即将在2018年开业，这个定位于“学院派手创体验式购物街区”，总面积6万余平米，致力于成为年轻人专属的潮流圣地。
拾伍號街区示意图
作为购物中心实现差异化竞争的良药，形式多样、内涵丰富的主题街区成为各大购物中心竞相升级的方向。
拾伍號街区内设四大街区——设计师手创品牌街区、潮流运动街区、创意零售街区、生态餐饮街区，集零售、运动、文化、玩乐、家居、杂货、健身、数码3C、特色餐饮为一体。
拾伍號街区以情景化、互动式、体验感为核心，设计风格动感、文艺、潮流，四大不同风格的场景式街区，为消费者营造极具有趣的氛围和空间，将引领中国体验型商业新潮流。
郭增利表示，针对中关村地区商业现状及消费环境，想要有所突破就一定要进行差异化、错位运营，导入细分客群，才能避免区域内的硬性竞争。从目前的区域的市场环境来看，该区域最适合的商业路线便是科技、文化路线，形成自身鲜明的标签。
易居研究院智库研究总监严跃进认为，当前商业地产和购物中心的运营，要积极关注对客户全方位需求的满足。类似商业项目融合了科技、生态、人文等概念，实际上是把消费者的角色进行了重新定位。上述项目把消费者真正当做购物体验享受者，自然也会在业态打造上注重各类新元素。所以这是一个闭环过程的打造，从业态上就对消费者的消费行为进行了深入研究。
