新加坡凯德置地近日宣布以33.6亿元人民币收购广州海珠区乐峰广场持有公司的所有股权，将正式接棒保德信房地产基金公司，成为这个海珠区商业地标的新业主及运营方。这是继广州白云区凯德云尚后，凯德布局广州的又一个商业项目。
第一太平戴维斯广州商铺部助理董事何俊明表示，“此宗收购不仅标志着以凯德作为代表的海外投资巨头开始重视广州市场的发展，更揭示了当下最值得关注的商业发展动向：社区型购物中心将成为广州商业地产的新焦点，升值潜能直追传统核心商圈项目。”
海外基金“相中”社区商业
乐峰广场周边辐射近80万中高收入居民，无缝连接地铁8号线和广佛线，是海珠区最大且最具价值的商业项目。乐峰广场的收购不仅是凯德在广州业务布局中重要的一环，也是海外基金投资公司看好广州未来商业地产市场，持续扩大规模和影响力的又一实践。
同样拥有优越地理条件和稠密人口的社区型购物中心还有荔湾区的西城都荟。这个位于地铁1号线和6号线交汇的的大型购物中心于2013年由基汇资本（GawCapital）从香港和记黄埔手上以25.78亿收购。经历5年的调整与发展，2017年西城都荟被亚洲最大的房地产投资信托基金“领展房地产投资信托基金”（linkREIT）以40.65亿元人民币成功收购，成为华南地区近年来最大宗购物中心交易。
社区商业缘何异军突起？
广州作为传统的一线城市，其商圈发展一向比较集中，现时天河区的天河路商圈是广州品牌最集中、人流密度高、人均销售额最高的地方，这里汇集了太古汇、天环广场、天河城、正佳广场等十几个不同体量的购物中心，也是各大餐饮零售品牌首选的物业。
经过多年竞争，有实力的品牌已经在这个商圈完成了布点，拥有稳定的销售业绩，开始积极寻求向外发展的需求。新进入市场的品牌进入天河商圈需要面临高租金成本的风险，也会考虑先布点在租金成本较低的商圈。
因此，第一太平戴维斯发现很多品牌商近两年开始大力拓展天河核心商圈以外的商业项目，由核心成熟商业项目转向布局新兴的区域，尤其是交通便利、毗邻地铁站且人口集中的社区型购物中心。如荔湾区的西城都荟、海珠区的乐峰广场、白云区的岭南新世界等，这类人口密度高、位于地铁线交汇处的新型社区将拥有巨大的消费潜力。
社区型商业的急速升值并非偶然，这与发展商业项目自身的整合有着紧密联系。面对不断调整变化的商业地产新时代，社区型购物中心在品牌选择和业态布局一改传统，以一线商业项目作为基准打造适合社区消费群体的购物体验。
何俊明表示，海珠、荔湾及白云区作为广州传统生活区，一直匮乏国际品牌和具备规模的商场，消费者需要前往天河区和越秀区核心商圈才能接触较高端的品牌和购物氛围。乐峰广场及西城都荟的出现，为区内引入大批人气餐饮和国际知名品牌，同时也为该区消费者创造了高品质的购物聚会环境，改变了人们需要跨区消费的生活习惯，把消费留在居住的区域。
如何做好社区商业？
2017年初，第一太平戴维斯受乐峰广场业主方PGIM基金委托，为乐峰广场提供升级定位及招商服务，经过Savills广州商铺部团队的努力，为项目引入不同业态的新品牌，新签租户的租金约有40%-50%的增长，首层租金单价最高可达到1000元每平方米，紧追珠江新城和越秀等核心商圈商业项目。
何俊明认为社区商业的未来发展要贴合年轻家庭的“快节奏”，贴合现代家庭的“社交圈”。 “我们从日常生活中都可以感受到新生代消费者更追求生活的丰富度和便捷，越来越多消费者减少在家烹饪反而增加了在社区附近就餐的次数。”就如乐峰广场、西城都荟、珠江新城的太阳新天地、白云区嘉禾望岗地铁站的岭南新世界项目一样，周边都包围着高密度居住小区，这些片区的消费者在就餐和日常生活配套方面习惯选择“足不出区”的方式解决，以减少浪费在交通和时间上的成本。
在节假日，社区家庭更倾向于在居住社区附近的购物中心进行家庭和社交活动，例如带父母外出聚餐、与家人一起观看电影，特别是儿童游乐、儿童培训是最受欢迎的亲子活动，社区消费需求非常庞大。社区Mall在品牌和业态上都以满足周边人群的日常生活需求为主，所以加大餐饮和亲子的品牌占比，绝对能提升商场的人流和销售业绩。
居住人口密集区域将成社区商业发展新焦点
随着国内消费的进一步复苏，何俊明对未来的社区商业充满信心。自2015年以来，为满足居民消费升级需要，我国已陆续降低了部分服装、箱包、鞋靴、特色食品和药品等消费品的进口关税。近日，更公布了于2017年12月1日开始对涉及187个8位税号的消费品进行降低进口关税，平均税率由17.3%降至7.7%。届时购买国外进口的商品成本将大幅减低，消费者留在国内消费的意欲更强，从而进一步刺激了国内购物中心的销售。
何俊明表示，未来几年会有更多的发展商及投资基金关注社区型的商业项目，尤其是广州几个居住人口较密集的区域将会是商业地产发展的新焦点，更多的社区型购物中心将会是各大零售商家布局的目标及下一步重点抢占的市场，将会是广州商业地产发展的新方向。
