随着“增加土地供应”计划的陆续落实，南昌的供需矛盾有望逐步缓解，但需注意的是，从土地供应到形成有效供应最少需要半年到一年的时间，因此短期内能否走出供应不足的困境仍值得商榷。
而从往年情况来看，对“增加土地供应”成效也不容乐观。根据易居研究院智库中心提供的数据显示，2017年南昌全市计划供应商品住宅用地318.56万㎡，但是当年城市商品住宅成交面积为451.10万㎡，“供应的住宅用地不足以覆盖当年的购房需求。”
土地市场上的“低量高热”供给矛盾渐渐弥漫，最终成为房企间“资本”的博弈。业内人士表示“2017年底前拿地较多的公司或更有底气，土地储备不足的公司今年可能压力会偏大。”
溢价率达72% 土地市场依然相对较热
2018年第1周，CRIC监测的十一个重点城市取得预售证76.32万平方米，环比下跌86%，南昌等城市成交量出现大幅回落。而在商品住宅成交方面，南昌市成交9.56万㎡，环比上涨0.47%，成为十一个重点城市中为数不多上涨的城市之一，热度仍然不减。
据统计，2016年南昌出现14个“地王”，而回望2017年的土地市场，“地王”现象已难觅。不过，大型房企在拿地金额及面积上均有大幅提升，土地市场虽有一定降温趋势，特别是“三限”政策以来，低溢价率在市场上呈现常态，但“房企的拿地量仍将保持比较高的水平”仍为常态。
根据易居研究院智库中心提供的数据显示，2015年-2017年间，南昌全市商品住宅供应面积分别为450.59万㎡、453.92万㎡和318.56万㎡，而商品住宅成交面积分别为534.61万㎡、688.71万㎡和451.10万㎡。
从住宅及商住性质的土地情况来看，在2015年-2017年间，南昌全市只分别成交26幅、40幅和58幅，占整体土地成交比例为23.63%、42.10%及24.26%，供应住宅及商住用地的建筑面积分别为439.40万㎡、611.77万㎡、949.48万㎡，成交楼板价为2599元/㎡、4049元/㎡和3518元/㎡，前两年溢价率为45%、46%，而到了2017年，这一数据已经变为72%。
从中不难看出，房企对土地的需求依然强盛，尤其是优质地块。“政府虽大量供地，但企业在公开市场已经渐显疲态。这跟今年以来的政策是密切相关的，尤其下半年，在住宅土地供应市场基本都是‘三限地’，严格控制价格，限定出售对象，在某种程度上加大了房企拿地的难度。”某位不愿具名的大型房企相关负责人透露。
“从南昌土地市场来看，2017年有较为明显的供地计划，这也说明南昌当前土地市场相对热。背后的逻辑在于，很多房企看好南昌市场，所以会积极拿地。尤其是周边城市类似合肥市场持续火热的情况下，南昌土地市场的性价比比较高。”易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受记者采访时表示。
调控收紧限购升级 “三限房”地块不少
2017年4月1日，国土部、住建部印发《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，要求各地根据去化周期调整供地节奏，结合本地实际和出让土地具体情况，灵活确定竞价方式，严防高价地扰乱市场预期。通知还强调，将新建租赁住房纳入住房发展规划，采用多种方式增加租赁住房用地有效供应。
而回首2017年南昌土地交易市场，精彩纷呈：1月份，南昌土地市场迎来开门红，经营性用地共成交11宗；2月份，受限购升级影响，土地供应减少至3宗，其中恒大以60亿夺下南昌新建区DAK2017001地块，性质为商住，溢价率高达256%，引发外界哗然；3月份，南昌颁布楼市限购升级政策，进一步加大住宅限购限贷力度，并加大住宅用地供应量，严格防控地价异常，除工业供地外，住宅和商业用地都是零成交，后逐渐回升。
下半年，房地产政策继续收紧，9月份南昌陆续出台“三限房”政策和“限售令”，11月份宣布“租购同权”。记者注意到，9月份，绿地集团以15.3亿元拿下赣江新区三宗地，地块的出让条件中，“只租不售”赫然在列。12月份，南昌首宗“租售同权”地块落户赣江新区，绿地以底价401万元/亩拿下，楼面价约2615元/㎡。
老城区供需矛盾明显 房企存“惜售”现象
有专业机构统计，在南昌“三限房”政策出台之前，从2016年10月出台限购政策以来，共出让41块地，包含住宅以及商业商务。其中规定有“限房价、竞地价”要求的地块有6块，分布在朝阳新城、九龙湖新城、象湖新城。而“三限房”出台后，截止到2017年底，南昌土地市场共供应25宗“三限房”地块。
数据显示，在2015年-2016年，南昌全市在住宅及商住性质的土地方面，供应住宅及商住性质用地的建筑面积分别为439.40万㎡、611.77万㎡，而在2017年，供应住宅用地的建筑面积达到949.48万㎡，同比上涨55.20%。
“像东湖区等老城区的土地资源已经非常稀缺。在今年出让的土地中，虽然很多地都位处南昌县、青云谱区等较为偏远的地区，但至少陆续有土地供应出来，且相对来说，在此类地区拿地会相对容易，升值空间大，因此企业拿地积极性较高。”南昌一家房企相关负责人告诉记者，目前供需矛盾较明显，只要是位置稍好一点的楼盘，一出来基本就被抢光，加之政策方面的影响、备案门槛较高等因素，房企也常有“惜售”的情况，“这也是导致市场新房供应不足的原因。”
进入新一轮补库存 预计未来拿地竞争或加大
上述房地产人士坦言，因受到“三限房”政策“限售价、5年之内不准出让”等因素影响，企业本身在对房地产项目的售价进行预估时，普遍会比预期下调至20%左右，这也就导致了其不会轻易花高价格去拿地。“但需求仍然旺盛，这就导致在土地市场上，出现资源向大型房企倾斜的情况，或中小企业抱团取暖。房企并购时有发生，大鱼吃小鱼，小鱼吃小虾，这是必然之势。”
“从当前房企拿地的动向看，土地市场四小龙城市很明确，包括南昌、贵阳、长沙、济南。这几个城市都属于土地市场价格相对较低，未来成长性较好的城市。对于南昌市场来说，预计拿地未来的激烈程度会加大，进而印证了此类城市较好的投资优势。”严跃进在接受记者采访时表示。
此外，库存大量消耗的现实，也促使企业补充货值。根据统计局的数据，2014年至2016年，房企购置土地面积的增速分别为-14.0%、-31.7%和-3.4%，连续三年负增长。
对此严跃进认为，“从当前南昌土地市场的投资情况来看，南昌正进入了一轮补库存的需求，这也是对此前库存不足的纠正。后续预计供地还会加快，南昌土地市场的扩张空间依然很大，关键是南昌需要在搭建租赁监管服务平台等领域积极发力，通过租赁市场的发展来缓解各类压力。从后续市场来看，南昌土地价格有继续攀升的可能。当前要对类似红谷滩等核心地段的土地价格进行管控，同时对南昌市区的旧城改造力度需要加大。”
