新年伊始，天津或将迎来年内最大的商业地产并购。
而这次并购的主角，是央企华润置地和天津高端购物中心银河国际。
多方交叉信源显示，坐落于天津市文化中心板块的银河国际购物中心，或将投入央企华润置地的怀抱。
据知情人士透露，双方收购事宜已洽谈近一年，目前谈判已接近尾声，合作基本落成。
据了解，华润对于银河国际购物中心有强烈收购意愿，收购完成后，将把项目打造为华润万象城，继续走高端路线。
银河国际购物中心为何易主？华润置地收购之后将如何改造？此事对华润置地的商业板块发展有何意义？商产网深入了解。
银河国际将被“打包”出售给华润置地？
据了解，天津银河国际购物中心于2012年9月开业，是天津市政府投资兴建的重点商业项目，由城投集团全资持有。此商业项目是天津文化中心重要组成部分，位于友谊路商圈核心板块，地理位置十分优越。
银河国际购物中心从规划开始，便确定了高端路线，力争做天津市体量最大、最高端的全业态购物中心，建筑面积达36万平方米，容纳了全球300余个知名品牌。
作为1.5线城市，天津的奢侈品消费能力和购买力并没有达到一线城市的水平。
但公开资料显示，在招商前期，此项目并没有遇到“招商难”的问题，项目方为目标品牌开出包括大额装修补贴、批量购买等优厚条件，吸引了大批一线奢侈品牌进驻。
除了Fendi与Marc Jacobs跨层旗舰店、LV、Prada、Loewe、Bottega Veneta、Tiffany&Co.等一线奢侈品牌外，耳熟能详的Giorgio Armani、Givenchy、FREYWILLE、7 For All Mankind等品牌天津首店均落户银河。后期还有APPLE体验店和特斯拉天津首家直营体验店入驻。
此外，在项目所在的文化中心版块内，还包含大剧院、博物馆、美术馆、图书馆、青少年活动中心等文化建设。所以，文化配套也是该项目的一大特色和优势。
但市场声音表示，由于前期基础建设投入太大，加之定位和经营问题，银河国际购物中心5年多以来经营状况并不理想，一直处于亏损状态。但近两年来通过一系列调改，逐渐走向上坡路。
多位知情人士向笔者透露，由于多种原因，城投集团于2017年上半年开始出售银河国际项目。而华润、保利等央企，实力雄厚并且具备商业操盘经验，成为最有力的竞争者。而后华润开出“全资收购”的优厚条件，得到城投集团的青睐。
但是据笔者了解，双方的谈判并不顺利，华润前期筹备小组两进两出，谈判进行了一年之久，中间保利集团也参与其中，而后退出。
“其实华润真正想收的是城投的大资产包，其中包括银河国际。”一位了解内情的知情人表示，“银河国际开业后一直在亏损，属于负资产，华润一直想收购城投比较核心的资产，其中包括城投在天津的土地和住宅项目等，而银河国际属于捆绑销售，假如大资产包收购谈成，银河国际会被打包赠送。”
万象城进津？
业内知情人士表示，目前华润和城投的谈判已经接近尾声。未来收购银河国际之后，华润会将其整改为华润万象城产品，这也是华润商业在天津布局的第一个项目。对此，笔者试图求证华润高层，但截至发稿，并未得到确切答复。
据悉，华润商业地产有四大产品线，分别是走高端路线的华润万象城、主打家庭消费的区域型购物中心华润五彩城/万象汇，以及由华润万家打造的更偏生活化的购物中心欢乐颂，除此之外，还有“潮人时尚生活馆”定位的华润1234space。
但从项目定位来分析，银河国际购物中心与华润万象城比较匹配，均是高端商业项目的代表。
据了解，华润万象城商业产品线，定位于城市级一站式高端购物中心，体量大、档次高、业态全，辐射范围广。在选址上，万象城主要布局于一线城市，及城市规模较大经济实力较强的省会城市或副省级城市的核心区，或新城区核心、新CBD核心区。
华润万象城效果图
对比来看，银河国际购物中心是天津区域内体量最大的高端购物中心，除了高端的定位，地理位置也十分优越。项目坐落于乐园道与越秀路交汇处，是天津市高端商务板块——友谊路商圈的重要组成部分，也是集金融、涉外、商务、会展、餐饮等功能于一体的服务型经济聚集带，堪称天津的华尔街。
如此来看，无论是定位还是区位，银河国际购物中心与华润万象城比较相符。
另外，华润万象城针对零售业的需求来做，在选择租户时，总体把握品牌数量和档次，选择更有影响力和成长性的品牌，并且坚持全部持有保证稳定运营。
对此，有业内人士作出分析，如果华润将银河收购整改为万象城，那么银河中的品牌几乎不用做大幅度的调整。但建议增加餐饮品牌以及体验式业态，以此撬动新的消费购买力。
可增强华润在津品牌影响力
2014年，华润置地发布商业地产产品线，开始在全国大力布局商业地产，开启转型之路。
数据显示，截至2017年12月，华润置地及其附属公司共实现投资物业租金收入约9.32亿港元（约合人民币7.7亿元），按年增长35％；2017年全年累计实现租金收入约86.55亿港元（约合人民币71.2亿元），按年增长21％。
到目前为止，华润置地商业在全国布局分为华南、华东、华北、东北、华中、华西六个大区，主要布局“万象城”、“万象汇”两条产品线。
其中，全国已开业的华润万象城项目共有15个，分别为深圳万象城、杭州万象城、瀋陽万象城、成都万象城、南宁万象城、郑州萬象城、重庆万象城、无锡万象城、青岛万象城、合肥万象城、贛州万象城、上海万象城、泰州万象城、溫州万象城以及西安万象城。
据华润置地此前透露，2018年至2019年两年，计划投入17座购物中心，其中万象城10座，万象汇7座。除上述项目外，还包括深圳前海万象城、宁波万象城、桂林万象城、苏州万象汇、临沂万象汇等。
从以上数据可以看出，华润商业项目偏向一二线热门城市，并与其住宅项目相辅相成。而作为“新一线城市”，在天津华润早已布局“华润橡树湾”、“华润中央公园”、“华润紫阳里”等住宅项目，但唯独缺乏商业项目。
华润置地天津某项目
易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，无论在华北市场还是其他地区市场，华润商业的产品线无论是品质还是定位，都比较稳定，并进入高速发展阶段。华润商业进入天津市场应该是有强烈意愿的。一方面华润商业抓住了市场活力比较大的二线城市的消费需求，补充了华润商业在天津区域的空白；另一方面，也能增强其在天津的品牌影响力，对于华润在天津的住宅项目起到推动作用。
虽然华润在零售行业和商业管理方面积累的丰富经验，保证了每一座新开发项目持续稳定的运营。但弊端是每一座万象城需要占用大量的资金，难以维持滚动开发规模复制。银河国际无论在硬件还是品牌都与华润万象城定位相符，也避免了后期整改所需大量资金的问题。
天津商业市场潜力
2017年随着我国的经济发展进入新常态，天津也面临“概念多、运营水准不高”的困境。加上近半年来消费需求愈发多元化，以及新兴商圈、新的商业模式不断挑战，传统商圈不得不面临重新洗牌，商业项目面临很大的竞争压力。
在2017年主要城市前三季度GDP排行中，排名前30的城市中，北京排名第2位，天津排名第6位。由于占有优质的市场资源和政策倾斜，京津地区的资源聚集度高。尽管与北京相比经济发展相对滞后，但整体来看，天津经济发展潜力很大，未来发展势头向好，这也就带动了商业需求量的增加和购买力的提升。
据《京津冀商业地产研究报告》显示，天津商业市场中知名开发商的进驻率为50%，连锁品牌进驻量为717个。
大型开发商纷纷将投资重点放到天津，如2016年底开业的和平大悦城，已经是大悦城地产在天津布局的第二个项目；天河城集团也于2017年走出广东，将全国第二个天河城购物中心落户天津；另外，鲁能集团华北区首个商业地产项目——鲁能城购物中心于2018年1月在津开业，保利地产在天津滨海新区的商业项目，也将于2018年开业。
另外，据商产大数据显示，目前天津的人均购物中心面积约0.3716/人，购物中心吸纳空间约为120万方。从数据来看，天津拥有足够的消费潜力和巨大的购物中心发展空间。
未来5年是商业地产黄金发展期。但天津的商业资源集中，城市存在大量商业“缺口”，商业项目虽多，但优质项目不多，各商圈和项目发展水平不均衡，还需要新兴优质项目的开业带动商圈整体升级。
有市场人士认为，若华润万象城进入天津市场，不仅还有很大的发展空间，而且将为天津商业市场注入新的活力。
