“首府商业地产的空置率占到了40%以上。在目前乌鲁木齐市的商业地产不断发展、行业的竞争也愈发激烈的情况下，如何解决高空置率的问题应当引起政府和企业的注意。”近日，在“2007新疆房地产市场形势报告会”上，新疆房地产协会副会长陈代元在发言中谈到了商业地产的问题。对于增长势头和投资热一直不退的商业地产，其发展中呈现的高空置率问题，已经引起业内人士的关注。
高空置率现象普遍
商业地产是指区别于住宅地产，包括商场、酒店等商业营业用房在内的房地产项目。销售或租赁后，商业铺面又被空置已经是乌鲁木齐商业地产面临的一个普遍问题。
陈代元表示，在去年开发的163.49万平方米商业营业用房中，空置的占到了40.07%。这不仅沉淀了资金，还浪费了大量的土地资源。
据了解，由于商业地产刚刚兴起，开发商普遍缺乏经验，往往是先建设后招商。许多商业项目在选址、内部结构、动线规划、仓储设施等方面无法满足商业经营的要求，形成大量无效供给，很多地方的商业地产已经变成了“地产商业”，这也是商业地产大量闲置、经营不佳的重要原因之一。
记者从国家统计局新疆调查总队了解到，在土地价格和人工成本都有所上涨的情况下，今年乌鲁木齐住宅类市场呈现了量增价涨的态势。但与此相背，商业地产的销售和价格基本在原地踏步。
高收益成为高空的根源
“商铺价格一般是住宅的2~3倍；而成本仅是住房的1倍左右。高的价格很大程度上是开发商投机炒作的结果，也是人们热衷的原因。”一位业内人士向记者透露。
市商务局法规处处长蔡学明表示，多数购买商铺者只是投资，并不自己经营。不少开发商为吸引中小投资者，承诺将售出的商铺由其出租，并许以高额的投资回报，一般年回报率为8%~12%，还有开发商甚至承诺在一定期限内回购投资者购买的商铺，都在很大程度上吸引了投资者。
蔡学明认为，从商业平均利润来分析，商业平均利润仅为2%左右，根本不能支撑如此高额的回报。
宏观调控力度将加大
蔡学明说：“商业经营需要商家的扎堆效应。但城市中心地区的‘商场扎堆’，确实带来了商家‘贴身肉搏’恶性竞争、商场销售额下降和零售商撤市等后果。”
据了解，商业设施的过剩，还极易带来资金链的断裂。与国外成熟的商业地产商“只租不售，统一经营”的开发模式不同，开发商普遍采取的开发方式是通过用建筑商垫付资金把商业设施建好，再采取“售后反租”的形式，把项目分块卖给中小投资者。由于开发资金大量是以垫付、借贷和租赁的形式存在，有可能引发金融风险。
人民银行乌鲁木齐中心支行资金信贷处处长田戈表示：“为了避免商业经营用房开发及销售过程中资金风险的发生，银行将对商业经营用房的开发性贷款进行调控。从开发资金的源头宏观控制。”
据了解，为了对房地产开发贷款进行控制，从今年年初起，银行监管部门就已对疆内各家银行下发了相关的要求。其中涉及贷款投向的有：申请贷款的开发商建设资质必须在4级以上，开发贷款要回避别墅、商业营业用房等项目。
