细数“限外”政策，其实在去年三季度，政府就频出新招，先是2006年7月份出台的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，紧接着就是8月份的《关于外国投资者并购境内企业的规定》，然后就是9月份的《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》。如此频密的限外政策的出台，无疑将对中国内地房地产市场上风头正劲的外资带来一些变化，同时也将促使国内地产金融的趋势发生一些微妙改变。上海五合智库总经理邹毅认为，在外资变局的影响下，中国地产金融市场将呈现三大趋势。
趋势一：“扫楼”目标将出现回归现象
邹毅认为，房地产市场的“限外”政策的重要背景之一可能就源于外资在国内主要一线城市的投资收购活动。上海五合智库提供的资料显示：自从2004年以来，外资在中国的京沪等地就积极参与房地产的投资与收购。根据相关的统计数据，在2004年当中，几个活跃的外资房地产巨头投资开发的规模已经显现。但是，外资房地产对中国房地产的投资多集中在开发环节。
表一：2004年主要外资地产公司的投资规模和区域
资料来源：上海五合智库
到了2005年，外资在国内的投资规模进一步扩大，据统计，全年的投资总量在50亿美元左右。在这一年中，投资的方式开始出现变化。整幢收购的手法出现较多，而开发环节的投资比重开始下降。在投资收购的物业中，写字楼和商业地产居多，也是2005年外资投资收购的重要特点之一。
进入2006年，外资的收购活动更加频繁。截至2006年上半年，外资在国内房地产业的投资总量达到35亿美元，占2005年全年的70%。在上半年年中，外资仍然青睐以京沪为代表的一线城市，收购物业中，商业地产和写字楼的收购仍在继续。但是，整幢收购的方式开始运用到高档住宅，也是这半年来的一个重要变化。正是这个变化，成为171号文件出台的导火索。从当年上海上半年的外资收购情况来看，不难看到这样的痕迹。
表二：2006年上半年上海市场主要的外资收购案例
不难看到，外资的投资环节由开发转向整体收购，整体收购对象由商业地产和写字楼转向更大范围的高档住宅，投资区域紧紧围绕京沪为代表的一线城市，是外资进行投资收购的几个重要特征。
邹毅认为，在171号文件之后，这些特点和趋势将会出现回归的特点。其一，整体收购的对象重新开始以商业和写字楼为主。无论是美国保德信对深圳怡景中心城shopping mall的投资，还是新加坡腾飞集团对上海海洋大厦的收购，都开始显现这一趋势。这或许与"限外"政策主要针对的对象是住宅领域的投机有关。因而住宅物业的整体收购迅速回落，商业和写字楼的收购重回主流应是一大特点；其二，北京、上海的收购活动将会有所减少。两年多以来，京沪两地已经成为外资"扫楼"的最主要区域，随着"限外"政策的实施，两地的投资收购活动在短期内会有所回落，而较为成熟的二线城市投资比例将相对增加，这应该符合外资投资的理性原则，从而规避较大的政策风险；其三，参股开发或将取代直接收购，重新成为外资投资国内地产的主流。从2005年开始的整购风潮，特别是针对住宅物业的整购，成为政策关注的重点。因此这一领域的参股开发将是外资较为规范的选择。实际上，后面两个趋势在美林集团参股南京锋尚项目开发时，已经有所体现。
趋势二：外资银行的房贷业务将遭遇短期负面影响
“外资投资境内房地产限制政策的出台，将在短期内对外资银行的房地产贷款业务形成一定的负面影响，但这种影响应该是暂时的。”邹毅说。
目前，由于人民币业务尚未完全放开，因此外资银行现在开展的房地产贷款业务，一般只能针对境外的客户。在最近两年里，对于多数境外客户而言，中国概念在投资界的流行以及人民币升值问题，在其投资逻辑中占有非常重要的地位。而境外资金通过外资银行，在国内寻求合适的投资对象时，房地产成为了他们不可忽视的重要选择。
“自2004年开始人民币升值问题讨论以来，这段时间国内的投资渠道尚为数不多，股市的直接融资功能在前一阶段并未得到充分的发挥，企业债券产品匮乏，信托产品在有关限制下作为不大，而当时的房地产市场正在一片火热之中，境外个人通过外资银行投资国内地产，将有可能获得双重盈利的空间，即国内地产价格走高所带来的投资升值和人民币汇率走高所带来的汇兑升值。因此，境外人员购房时日益高涨的投资性因素在一定程度上促成了外资银行在房地产个贷业务上的繁荣。随着对非居民购房的限制，境外资金将会因政策风险而表现出观望态度，外资银行的房贷业务也将随着受到负面影响。”邹毅认为。
但是，外资银行受到的影响也只是暂时的。这其中最为重要的原因在于2006年年底中国金融业的完全开放。自12月11日起，外资银行将获得开展人民币业务的权利，中外商业银行至少在政策环境上将处于同等水平。外资银行在此之前所进行的网点扩张准备将为其开展国内居民的房贷业务提供较好的平台，从而降低了外资银行在房贷业务大幅下滑的可能性。不过，外资银行与中资银行在争夺个人房贷这一优质市场方面的竞争无疑是激烈而不可避免的。
趋势三：内地房企的境外融资难度将会增加
从房地产融资的角度看，内地房地产企业的境外融资难度有所增加。邹毅认为，这主要体现在两个方面：其一是房地产企业的境外上市之路更为坎坷；其二是房地产企业借助物业上市套现的变数增多。
为了再融资的方便，内地企业（尤其是内地民营企业）在境外上市都会利用“红筹”通道。在这个过程中，需要在开曼群岛、英属维尔京群岛、百慕大等地设立空壳公司，然后将内地资产通过返程投资的方式注入其中，从而将境内资产转为境外公司的资产，为下一步的上市工作铺路。比如，绿城中国在香港联交所的上市就是利用了这种方式。
然而，根据外资并购新规，这种返程投资方式将受到中国证监会、商务部以及国家外汇管理局等多个部门的审批，时间成本将大大增加。绿城中国在上市审批过程，就曾经遭到国家外汇管理局的质疑。若非地方外管局的力挺，绿城中国的红筹上市之路应该不太可能如此顺利。因此，绿城中国的境外上市在一定程度上是幸运的"例外"，并不具有普遍性。此外，考虑到绿城中国的上市时间恰好赶在新规出台之前，不能不让人再次慨叹它的幸运。从这个意义而言，绿城中国的“红筹”上市恰好从侧面说明了内地房企境外融资的难度在增加，绿城中国的模式或许在短时间内被复制的可能性已经大为降低。
邹毅认为，如果内地房企要通过旗下物业上市（主要是REITs方式）达到融资套现的目的，这种方式的难度在外资新规下也在增加。目前，国内缺乏物业上市的环境，因此物业上市也只能通过境外融资方式。如果由境外投资者来收购内地房企的物业资产进行上市，在外资新规下，这种成本已然提高。因为根据171号文，境外投资者并购境内房地产企业也要受到商务主管部门严格控制及审批，时间成本增加；同时外国投资者进入国内房地产的资本金要求也在提高。这些将直接增加物业上市时的成本，削弱了投资者的盈利空间，从而增加了物业上市的难度。
