计划供应量可观 写字楼短期面临租金下调风险

      2007年一季度，北京甲级写字楼的需求创历史新高，净吸纳量达到333300平方米。该数字已经超过2006年全年净吸纳量的90%。

      仲量联行北京研究部主管凯安娜表示：“由于今年计划投放市场的写字楼面积超过150万平方米，写字楼短期内市场预期整体租金会有所下跌。” 

      长期持有商业项目增多

      仲量联行的数据显示，2007年第一季度，北京有6个写字楼项目相继完工，总面积超过55万平方米。其中，多数项目都是产权单一并只租不售的地产。完工的项目如位于中央商务区的华贸中心一期和位于金融街的卓著国际金融中心。

      新竣工项目中的很多租户都是自有产权的业主。例如，万达集团将进驻位于中央商务区的万达广场大厦B座，使用其中8000平方米，而将余下的2万平方米用于出租。中化公司将迁入凯晨广场，进驻7－13层，并出租余下的办公楼层。紫光发展大厦A座由北京勤+诚书报刊发行有限公司持有经营。

      此外，一些开发商纷纷加大了商业地产开发的力度。如世茂地产继年初成功收购位于北京CBD核心区的华平国际大厦后(现改名为世茂大厦)，5月23日又宣布进入北京另一重要的商业核心区———三里屯。短期之内，仅在北方的几个商业项目上，世茂房地产就已投入近200亿元资金增加经营性商业物业。

      世邦魏理仕市场分析人士认为，在北京越来越多的国内开发商开始参与开发商业项目，并一改以前将项目出售直接获取利润的方式，代之以长期持有并主动参与到后期的经营管理中，以获取长期利益。随着发展商自身实力的增强，对长期稳定的收益更加看重，而优质商业项目在市场中的表现恰恰能够满足其在此方面需求。 

      众多项目提前预热市场

      由于预期到2008年奥运会之前有大量写字楼项目将要进入租赁市场，许多写字楼项目纷纷提前开始市场推广和预租工作。这些项目包括预计在2008年进入市场的七星摩根广场、北辰大厦、环球金融中心等项目。

      而在目前市场上比较活跃的正在预租的项目中，位于金融街的卓著国际中心项目预租状况良好，租户主要集中在中资企业中；位于北三环的紫光发展大厦A座成功签约中华网总部及游戏产业公司”17GAME”；预计下半年，在金融街区域泰康国际中心和中国人寿持有的F-1写字楼项目也将进入市场。

      21世纪不动产北京中天大业总经理邓中文评价说，在外资投资房地产行业受到限制的大背景下，外资的机构投资者开始变得谨慎，特别是对于新进入中国市场的投资者更是如此。对于早已进入的投资者多在新政策环境下调整投资的策略：第一,出于对投资风险的控制，投资者的态度变得更为谨慎。第二，投资者从只投资一线城市的成熟物业开始愿意考虑投资正在兴建的新项目及二线城市。这些综合因素加起来，使得北京写字楼市场短期内租金或将面临下调的风险。