商业地产热潮中的冷思考

随着中国城市化的快速发展，规模住宅小区不断涌现，社区消费和社区商业也成为地产商关注的热点，也正因为有高质素、稳定的社区消费力迎合了商业巨头以及各大连锁商家的品牌扩张战略，促使商业地产成为了房地产投资开发的新一轮热潮。

　　以上海、广州、北京、深圳等地为代表，上演了一幕幕零售巨头群雄争霸战，加之住宅开发竞争日趋激烈及利润走低，许多卓有远见的开发商，开始密切关注商业地产这个复合性很强的行业，专注研究起商业地产来，以求寻找新的利润增长点。

　　实际开发过程中操作者往往因认识和经验不足，只孤立地注重了商业地产产权的销售，忽视了商铺的经营权等系列策划、管理问题，导致商铺前期销售火爆，而后期出现经营乏力，甚至有的无法收场的局面。商铺经营的“烂尾”现象，暴露了地产商在经营转型过程中对商业项目理解的偏差和运作能力的不足，值得反思的是，商业地产经营的特性与常规住宅开发存在相对差异。

　　三明国际商业地产（香港）发展公司董事总经理胡辉认为，作为一个专业的商业地产人应具备运作商业项目的十八般武艺：不仅要有多年从事商业地产开发的统筹管理经验，要熟悉零售行业的布点规律和商业规划要素，要具备基本的房屋建筑学的相关专业知识，要精通中介顾问公司的思维体系，要参与商场的实际管理和经营经验外，更要具备与商业地产广告公司以及其他配套专业公司的沟通技能等。

　　作为商业地产开发商，不要仅看到商业地产开发的高额利润，还要仔细研讨商业经营和开发中的难点及规避高风险问题，因此，我们建议地产商在开发商业项目时，首先要组建一支以“零售人才、地产开发人才、中介人才”为复合的商业地产团队，合力解决商业项目的选址、商业定位、规划设计、招商引资、营销策划、商业经营和产权销售的平衡难点问题。

　　如何处理好物业产权和经营权这两者合并与分离关系？把握好“定单式地产”与“产权分割合并”的复合关系？还得从规划前期多和商家接触，考虑各种业态对商业规划的需求及商家的可能合作意愿，有个初步定位后才立项开发，这样做到开发心中有底，也知道未来的经营者和带租约销售的预测状况。旺场旺销，才是商业地产开发的最终目标。（消息来源：信息时报 记者韩渊武）