商业地产忧思录：泡沫暗涌ＶＳ理性均衡

上世纪９０年代初开始，以百货业的兴建和商业改造掀起商业用房投资为起点，到１９９６年以后大型超市和卖场的兴起，继之以商业街的纷纷上马，到近两年购物中心建设热潮，商业资本高速圈地以求更大市场份额的客观要求，刺激了商业地产的蓬勃兴起。与此同时，近年来，随着中国零售市场对外资的迅速开放，跨国零售巨头更是加快了跑马圈地的步伐，它们在争夺零售市场的同时，也为商业地产的发展又添上了一把火。 　　数据显示，目前全国大大小小的城市几乎都建有商业街，纯粹的步行商业街也在２００条以上。据不完全统计，从购物中心来看，目前全国已建成的有５４个，面积将近７００万平方米，已经在建立项的还有２００多个，面积超过３０００万平方米。其中，单是北京在建的项目就达到了４４０多万平方米。　　泡沫暗涌ＶＳ．理性均衡 　　刚刚过去的２００３年，全国各地普遍出现的商铺投资热潮用“火爆”二字来形容一点也不为过。中原（中国）物业顾问有限公司中央研究部的调查显示，２００３年１至１１月，全国完成商铺市场开发投资额为１０１０多亿元，比上年同期增长４２．５％，完成商铺竣工面积达２０９７万平方米，同比增长４０．９％。 　　对于２００４年的商业地产市场，许多开发商更是毫不怀疑：“虽不成熟，却有更多的发展空间，而且机会更多。” 　　但是市场真的有这么大的消化量吗？是不是又一次“全民皆商”？不少人开始怀疑：商业地产的泡沫是否已经开始暗潮汹涌？　　事实上，商业地产之所以迅猛扩张，除了商业资本的巨大需求外，也与商业地产本身的高额利润有直接关系。目前，在市面的许多商业物业项目租售价格基本是同等区位写字楼和住宅物业的２至３倍，有的甚至更高。地产商通过局部销售获得先期开发资金和建设资金；通过出租物业又可以获得稳定的资金流；如果能形成连锁，在剥离负资产之后，企业还可能拿去上市。因此，有人将商业地产看成是“企业经营的永动机”。 　　在这种高额利润回报的驱使之下，除了一些老牌的地产开发商加大了商业物业的开发外，就连那些处于初级发展阶段的开发商也按捺不住内心的躁动，纷纷在各个城市中心商业区或准中心区大兴土木，有些原非开发商业物业的项目也被转型为商业物业项目。 　　据我爱我家房地产经纪有限公司统计：北京房屋出租平均年收益率６％到８％，还在往下降。去年中关村高档公寓跌４０％，ＣＢＤ也在２０％、３０％左右。ＣＢＤ公寓盖好了，住公寓的人还没来。我爱我家公寓租赁部假如一天接到１００个电话，可能９５个都是业主，只有三五个是承租人。在住宅性投资回报下降的同时，北京商铺年投资回报率在１２％，高的到１５％甚至２０％。所以，尽管大家现在呼吁理性投资，但是市场还会按照自身的规律走。　　业内人士指出，商业地产处在升温阶段，是否会导致过热似乎不是一个太关键的问题。因为既然是市场经济，既然要靠看不见的手，必然要经历启动、升温、过热、过剩、衰退、触底、反弹这样一个过程，如此达到的均衡才是真正的均衡，理性的均衡。也只有经过市场的碰撞和磨合达成的均衡，才是稳定的均衡。　　尽快出手ＶＳ．持续新鲜 　　什么是商业地产？商业地产是包括购物中心、商业街、ＳＨＯＰＰＩＮＧ ＭＡＬＬ、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业房地产、住宅和写字楼的底层商铺等，是与住宅类有很大区别的房地产产品。　　这个区别具体表现在哪里？简单来说，大多数的住宅类产品像公寓、经济适用房、别墅、Ｔｏｗｎ Ｈｏｕｓｅ等，发展商大多采取开发销售的模式，也就是“讲故事”，为消费者和投资人描绘一种生活方式和居住空间，其资金回收模式相对简单；而大多数的商业地产项目是只租不售，或只销售部分的面积，靠企业长期持有，长久运营，产生大量、稳定的现金流，给企业带来稳定的高投资回报率。　　就现阶段而言，国内大多数住宅类产品的购买者在购买住宅类产品时，还是用来自住的。而大多数商业地产类产品的购买者购买的商业地产类产品，是作为一种稳定型、投资回报率较高的投资工具。买来做投资以获取收益，如果投资人拿不到租金其心理反差是可想而知的。　　然而与之不对称的是，开发商的普遍心理是尽快将商业出手。至于出手之后，要不要进行商业物业的管理，有的开发商压根儿没想过，有的则是有心无力，因为在底商全部销售之后，所有权与经营权是完全归属业主的，开发商无权干涉。　　正因为如此，开发商缺乏对项目的整体控制力，散户自身调节的经营风险很大，出现了许多失败案例。比如怡景园的老番街，当初定位于高档商业街，现在沦落为小商品市场，大大影响了楼盘的高档品牌形象和日后的升值潜力。这就是开发商不规划商业业态，致使进驻的业态与居住人群的消费习惯、消费能力、品位对接不好，大家都受损失的结果。开发商品牌受损失，楼盘的品质下降，租金下降，业主和投资者未来不能获得高额稳定的租金收益，投资受损。所以，品牌开发商在出售商业地产后，不能抱着“赚一把就闪”的心理，重蹈１９９２年、１９９３年北京写字楼市场的覆辙，而应该探询商业物业的规划，把商业地产引入良性发展的轨道。　　据赢家生活方式研究中心首席生活方式观察员徐世恒分析，从市场的角度来看，准确的市场定位是非常关键的，再好的地段，没有准确的市场定位的项目注定要失败。徐世恒特别强调对目标群体生活方式的把握，他把商业地产比喻为“三高产品”：高风险、高回报、高技术含量。而要经营好这“三高产品”，就需要花很多时间去了解不同的企业在为消费者提供产品的同时，又提供了什么样的生活方式，如：快餐、汽车、房子、电影、笔记本电脑、ＣＤ、ＰＤＡ、ＤＶＤ、手机、服装、食品、旅游、电信服务、互联网、杂志等。消费者在决定购买这些产品的时候，又希望得到什么样的生活方式？不同阶层、不同年龄段的消费者最理想的生活方式又是什么？他认为，如何在项目进入到运营（开业以后）阶段的时候，不断地培养目标消费者的消费兴趣，而且要持续地给消费者带来新鲜感，保持新鲜感是发展商（运营商）最值得研究的事。　　二级市场ＶＳ．三级市场 　　目前，北京住宅的二、三级市场已经建立并逐步完善，形成了一、二、三级市场的联动，推进了住宅产业的发展，但商铺二级市场还没有出现。　　到底商铺二级市场有没有发展空间？我爱我家房地产经纪公司企划副总裁胡景晖认为，商铺二级市场的发展空间非常大，主要基于以下几点原因：一是一般来说，同一地段的商铺价格应该是同一地段住宅价格的５－７倍，而目前只是２倍，有巨大的价格炒作空间，这个空间不是在一级市场实现的，必然要在二级市场实现。这就好比股票，不会在发行环节暴涨多少，而是在二级市场炒出来的。因此，炒作空间决定了发达的商铺二级市场渐行渐近。　　二是北京７０％—８０％的人是首次投资商铺，带来的问题是风险特别大，结果无论是好或不好，都会延伸到二级市场。如果好的话，就如同住宅的押旧换新似的，投资者想换一个更大更好的；如果不好，投资者就急于要出手。　　三是不动产投资只是投资的一个方向，不动产的优势在于高收益的同时风险较低。但随着金融投资品种的不断增多，投资者的投资方向有可能发生转变，就会把原来的投资品种吐出来。　　随之而来的是商铺的三级市场问题，即由异地投资置业延伸出来的包租市场。比如，外省人、外国人在北京投资商铺后，不可能有太多的时间去打理琐碎的事情，而同时投资者又要求稳定的投资回报，这就需要中介人或中介公司帮助投资人在三级市场进行出租。　　据了解，包租市场在南方已经发展得非常成熟，北京却一直没有任何动作。胡景晖认为，这是因为北京不具备先天优势。比照包租市场非常活跃的上海、广州等城市，它们周边的城市发展也非常好，像上海附近的苏州、杭州，广州附近的深圳、香港，因而异地投资具备了充分的条件，包租市场自然也很活跃。而北京周边的城市都不太发达，所以现在北京要积极地走出去，放低姿态，吸引外地人到北京投资。　　日前已有专家做出预测：未来北京包租市场主要有两个延展的领域，一个是高端住宅市场，另一个是商铺。　　选择地段ＶＳ．“制造”地段 　　关于住宅地产的选址规律，有一条不争的规律：一是地段，二是地段，三还是地段。那么商业地产也讲求地段吗？回答应当是肯定的，有实例为证。　　作为全球最大的零售商，沃尔玛进驻石景山就是一个不太成功的商业地产案例。沃尔玛当初选址的时候，套用了美国的观点，认为有钱人是住在郊区的，周末会开车到超市大量采购。建成后，大量去沃尔玛的却不是原来预想中的人群，因为石景山附近居住的主要是中低收入的人群，只有他们会就近购买，有钱人谁也不会为了买日用品，开车跑到５公里以外。由此可见，商业地产在选址时不能完全套用西方的概念，选择好的地段还是很重要的。　　一个成功的案例就是宜家在北京开的第一家分店，选址在望京地区。宜家的产品主要是拼接的、时尚的家具，过两年就扔了，不是传世的。这类消费人群主要是具备一定经济能力、讲究时尚的年轻人，望京地区作为一个成熟的大型居住社区，就聚集了大量的这类人群，他们是时尚的、年轻的、有经济能力的、经常要搬家的。　　据北京东方赛睿投资顾问有限公司总经理陈建明介绍，美国商贸发展的时候，人均ＧＤＰ达到一万美元，而中国ＧＤＰ数量差得比较大，即使是北京和上海，也只在３０００多美元，由此，有观点认为国内市场成熟度差得很远。但是，国内市场跟美国不同，通常商业的可发展空间或者规模并不是取决于ＧＤＰ的高低，而是取决于这个商业地产项目所处的位置，周边的商圈消费基数，消费总量。美国人均１００００美元，但是商圈人数比较少，人数比较少导致人均消费潜力需要高一点。而中国人口数量高，人口密度大，即使人均ＧＤＰ不是很高，但是所处商圈人群基础比较大。由此得出的结论就是，尽管中国各个城市ＧＤＰ水平相对来讲跟美国有差距，但消费总量能够匹配支持，目前国内大的开发多数还是属于良性状态。从消费总量角度评价，目前国内真正具备城市中心贸易开发的比较多，具备郊区贸易开发的还不是很多。　　一些抱着利用自己的商业地产项目吸引客户，聚集人气，“制造”地段的开发商和投资者还是应该看了再看，慎之又慎。（消息来源：财经时报 龚怡）