记者近日从市东区经贸办获悉，怡华商业圈被列为该区重点发展的四大功能区域之一，其商业性将被凸现。
无独有偶，广东益华百货最近对外宣布：益华世纪广场二期群楼即将开业。届时，新的益华总场将把百货、家电、超市等消费场所前后贯通，构建三种业态紧密相依的新经营格局，实现“一站式”休闲购物。另外，据南下地产透露，其酝酿多时的“南下新码头”商业项目也将于今年10月份推出市场，在对怡华商圈范围作进一步扩大之余，也为其补充了休闲娱乐元素。
据介绍，益华百货于上世纪90年代中期兴建，怡华商圈随后逐渐成型。面对目前日新月异的市场风云，商业形态日显老迈。业内人士认为，新型经营项目的加入，预示老商圈将迎来一次“蜕变”。在本地商业“多国鼎立”的今天，这位老大哥的“新颜”备受关注。
现状：怡华商圈还缺啥？
虽是老牌商圈，怡华商业圈的生命力依然旺盛。
记者从中原地产物业部获悉，目前该区周边商铺的租金每平方米价格为40－50元，临街旺铺价格略高，部分商铺的租金更高达每平方米70元。与去年相比，商铺租金有5％的升幅。目前铺位供求平衡，有时候还出现“缺货”的现象。
中原地产物业部经理王少群表示，在新项目的推动下，怡华商业圈的辐射范围正在逐步扩大，有朝南下一带发展的趋势。然而，怡华商业圈目前也遇到了一些发展“瓶颈”。
停车位不足
中山中原市场分析师陈彬艺在怡华商业中心办公将近三年。他认为，停车位不足是该商圈发展的首要瓶颈。“与老城区一样，交通因素对于商业化程度较高的区域起着一定的制约性作用，特别是停车问题。目前，城区吉之岛、好又多等大型综合性商场业绩的下滑，‘停车难’起着一定的负面影响。”
商圈附近的“城里de咖啡”店主Tony说：“因为附近没有较大的停车场，顾客的车只能停在店门前的两旁。”他认为，停车位不足的问题导致流失了很大一部分顾客。另外，这里附近的交通也有许多不便之处，如岐关西路与恒信街的交叉处没有转弯的口，顾客要把车开到路段尽头再掉回来。
在机关单位工作的顾小姐表示，如果到该商圈的食肆吃饭，有时候的确会因为停车不便而打消念头。
时尚特色有待增强
陈彬艺分析，近年来，该商圈周边客户追求“特色消费”而外出消费的观念有所加强。“作为该商圈的主力消费群体，商圈周边高档住宅小区的居民多为有车一族，这类消费人群受交通工具的制约较小，消费活动的范围相对较广。在长期单调的消费模式下，不少高端消费人群会寻找新的特色消费点。”
有业内人士认为，相对一些新兴商圈，怡华商业圈在对时尚潮流话题的把握上显得较为薄弱。如何吸引消费能力旺盛的年轻一族，对整个商圈的未来发展意义重大。
陈彬艺认为，从总体上来看，娱乐业是怡华商业圈目前较为缺乏的业态，如何缔造新特色、新亮点，如何解决与新生时尚元素融合等问题，将对商业圈整体发展起关键性作用。
有业内人士表示，针对这个问题，“南下新码头”项目有望成为该商业圈的有益补充。南下房地产营销总监梁慧谊将此称之为“区域游戏”。据悉，不同于益华百货的综合性定位，该项目走休闲娱乐的时尚文化路线，以啤酒街、量贩KTV等休闲娱乐产业为主，并把目标消费群体锁定在上世纪80、70、60年代出生的人群。
据了解，该项目还具有旅游性配套的设想，如有销售中山特产的“手信街”、小型展览厅等，并规划了一定的文化活动广场空间。
悬念 中山商业商机多大？
业界人士普遍认为，世纪广场的建成将对怡华商业圈带来品牌发展过程中的又一次提升。
据了解，益华世纪广场二期主体项目经营面积180000平方米，由五星级国际大酒店、26层的高级酒店式公寓、四幢28层高尚豪宅、大型购物中心、尊贵豪华会所、1600个车位的大型停车场等组成。扩张后，益华总场升级扩张后经营面积由现在1.5万平方米扩大到近5万平方米，经营面积增加了3倍。
开业后，益华四海电器、益华乐家超市、益华名牌折扣店要从现有位置搬迁到益华世纪广场。现有的百货商场四楼因儿童欢乐城的搬迁将新增经营面积近1000平方米，用以扩大现有床上用品、婴幼儿服装用品、内衣、家居服等品牌和品类。百货商场还将在益华世纪广场内新增20000多平方米的经营面积，并通过三条23米宽的通道连接前后商场，使现有百货商场与新开的益华世纪广场百货商场、电器商场、超市商场前后贯通，形成两楼融合、三业态紧紧相依的合理布局。
中山商业项目发展日趋庞大，市民的消费能力是否可以支持？
《2006年中山经济蓝皮书》指出，我市的经济增长主要由消费和对外贸易净出口拉动。2005年，我市最终消费拉动经济增长12个百分点，在1995年至2005年期间，最终消费所占比重约43％，拉动经济增长的贡献额接近51％。从收入水平上看，2005年，我市农村居民纯收入为8102元，同比增长11％，高于全国平均水平，但近年来全国农村居民纯收入增势明显，而我市的增长率则徘徊不前。城镇居民可支配收入为17255元，同比增长9.0％。但自1999年以后，城镇居民可支配收入增长率低于全国水平。2005年，我市社会消费品零售总额实现276.6亿元，同比增长17.％，拉动经济增长5.5％，但在中山总需求中，消费所占比重最低，而且不断下降。
但商业界人士认为，中山商业这块蛋糕是可以越做越大的。面对益华的强势扩张，中山市大信置业有限公司新都汇商业分公司副总经理谭国松表示“不担心”，他认为，商业项目都会朝着“摩尔”（Mall）模式发展的，关键是看怎么去整合，看其对业态搭配的处理是否符合当地市场的需求，“引导消费还是很重要的。”
未来 乘东区三产“东风”
在我市24个镇区当中，东区经济实力排名第四，社会发展水平排名第四，环境发展排名第二。经济的发达、人才的集聚和优美的环境,给该区第三产业发展奠定了坚实的基础。
依托该区服务业发展优势和美好前景，预计未来怡华商业圈将在以下方面获得优势。
1、中介服务
据东区经贸办资料显示，2006年，“写字楼经济”的营业收入虽然只占东区服务业总收入的42.3%，但却创造了该区服务业的55.6%的税收。许多公司都非常看好怡华商业圈的地段价值。这里除了建有一批高档写字楼外，还有大量的街铺“办公室”。
“写字楼经济”带动该区域的中介服务业的多元化发展。记者发现，除了较常见的房地产中介、企业管理咨询，有公司还针对当前社会的股市热、留学热等，在此开办证券投资、出国留学等顾问公司。
2、物流行业
目前，中银大厦、怡华商业中心和保利大厦等写字楼汇集了联合包裹运送服务（UPS）、马士基航运、伯灵顿货运等三十多家船务、货运、速递公司或办事处，为区内的工业和商业发展提供了有力的支持。据悉，益华百货也曾于去年申报市现代流通业发展资金。
3、个性化消费
房地产业是拉动东区经济增长的一匹悍马。怡华商业圈周边聚集了恒信花园、翠闲庭、俊轩庭、豪逸华庭、维景湾、优雅翠园等多个高档住宅小区，为该商业板块提供一批稳定的具优质购买力的消费人群。与其他城区商业圈相比，该商圈集合更多的美容、美发、健身行业，而且档次不低。可见该区居民个性化消费之强烈。
随着置地广场、维景坊等一批新型商业街的产生，怡华商业圈正逐渐与新生时尚元素接轨。
