世邦魏理仕:亚洲房地产投资信托基金市场之发展

    2007年6月8日，世邦魏理仕在深圳喜来登酒店成功举办“房地产投资信托基金国际研讨会”，对房地产投资信托基金及其发展前景进行了介绍和探讨。


房地产投资信托基金简介

    房地产投资信托基金(下称「房地产基金」)是「 以信托方式组成而主要投资于房地产项目的集体投资计划。有关基金旨在向持有人提供来自房地产的租金收入的回报。房地产投资信托基金透过出售基金单位获得的资金，会根据组成文件加以运用，以在其投资组合内维持、管理及购入房地产。」

    换句话说，房地产基金是一种集体投资计划，目的是透过投资在一个可赚取收入的房地产组合(如购物商场、写字楼、酒店及服务式住宅等)，向投资者提供定期 回报。

    房地产基金属于“信托”的一种，主要投资于可以产生收入的房地产项目。购买房地产基金和购买地产公司股份是截然不同的，房地产基金集中于物业投资，所投资的房地产项目组合是由其有关的管理公司管理，从而为单位持有人带来定期收入；至于购买地产公司的股份，其回报则是倚赖有关公司的董事局,以可产生利润的方式管理有关业务，而有关业务并不局限于物业投资及物业发展。


房地产投资信托基金的起源

    房地产基金在美国及澳洲等已发展国家拥有悠久历史。美国在1960年首次引入房地产基金，主要目的是让小投资者也可参与规模宏大、又能赚取收入的房地产投资项目。美国的房地产基金主要分为三类：拥有并经营赚取收入的房地产项目的股本房地产基金; 拥有按揭或按揭证券的按揭房地产基金;及既拥有物业，亦向房地产业主及经营者提供贷款的混合房地产基金。


房地产投资信托基金的优点

    房地产基金的吸引力在于其投资的灵活性, 以及能较其它衍生工具带来更大的回报。这两点对个人投资者尤其吸引。它的优点包括:

(一) 相对于直接投资物业房地产基金拥有较高的流动性让投资者能更有效运用资本;

(二) 房地产基金可让投资者在无需投入大量资金下亦能投资于多元化的大型房地产项目;由于房地产基金的投资组合中有不同类别的物业及租务年期因此有助分散投资风险;

(三) 房地产基金在投资策略上较透明及清晰;

(四) 房地产基金投资回报相对算高而稳定价格波动性中等与其它衍生工具的关联系数亦较低不容易受其它衍生工具的表现影响故可作投资组合的一部份以减低风险;

(五) 投资者购买房地产基金之基金单位可分享及分担基金持有的房地产之利益和风险;

(六) 房地产基金可为公有物业提供私有化之途径;

(七) 业主或地产发展商可透过出售物业予房地产基金以套取现金作其它的投资活动或重组资本;

(八) 房地产基金可协助减低因过份倚赖银行贷款作物业投资的系统性风险;及

(九) 房地产基金之引入能增加国家或城市的股票市场交易量。

    虽然房地产基金能提供以上多项优点但此类基金的整体回报率尚取决于物业市场的表现、利率周期、政治前景及经济展望。如果基金所持的物业价格下跌单位价格或会因而被拖低; 如果基金在营运上出现亏损基金更可能减少或不派发股息。


亚洲房地产投资信托基金的发展

    房地产基金在亚洲已有数年历史。日本及新加坡的首个房地产基金分别于2001年及2002年成立至今在这两个国家买卖的房地产基金已分别有22个及6个。其它国家和城市如中国、香港特别行政区、韩国和台湾等亦刚开始或准备引入房地产基金。


香港特别行政区

    香港作为亚洲区第二大的资本市场(仅次于日本)成立房地产基金是自然的发展趋势。香港获证监会认可的房地产投资信托基金必须为单位信托基金主要有下列特色:

(一) 房地产基金可投资于全球各地的房地产,没有投资地域限制

(二) 基金将在香港联合交易所上市;

(三) 借贷比率上限为基金资产总值的45%;

(四) 持有房地产项目作为长线投资用途;及

(五) 定期把最少90%的税后净收入以股息形式派发给投资者;

    领汇房地产投资信托基金(link) (下称「领汇」)是香港第一个上市的房地产基金此基金亦是全球最大的房地产投资信托:由合共1,000万平方尺之180个商场的零售设施及79,000个车位组成。当领汇成功上市后以市值计算,香港的房地产基金市场足可媲美新加坡的房地产基金市场。

    随着地域限制的放宽房地产基金可投资于海外物业以分散投资风险及增加投资灵活性。此举能吸引一些拥有海外物业资产的本地公司或一些想利用海外及香港物业资产共同组成基金的外国公司在港成立房地产基金。这些「海外」资产预计将集中在上海北京广州及其它发展迅速的中国城市。


中国

    随着房地产市场在各城市不断发展中国亦准备开拓其房地产基金市场。中国银行业监督管理委员会(China Banking Regulatory Commission) 正在考虑制订一套监管中国房地产基金的条例以确保投资者之权益并协助快将成立的房地产基金市场能顺畅而有系统地运作。在此条例未完成制订前根据现时中国的法例基金是可以「准房地产基金」的形式运作但这类基金的限制十分严谨如它们不可持有多于200个投资者单位及不能于柜枱进行交易。

    修订中的房地产基金监管条例将会移除现时只可持有不多于200个投资者单位的限制。不过此修订中的条例对于可在中国成立有效房地产基金的规定亦颇严格。例如房地产基金的净资产值至少须达5亿元人民币信托公司亦须发行房地产信托基金至少连续三年或以上; 此信托公司更须在过去两年内赚取一定之盈利而此等盈利的60%或以上须来自信托业务。


总结

    随着亚洲经济发展向好及楼市复苏各大发展商、企业集团和政府机构均为各房地产基金提供不同物业作为投资组合，房地产基金市场在亚洲具有一定的发展潜力。另一方面现时投资者在机构基金、退休金及银行存款等的投资回报不多相信他们对于房地产基金这种可带来稳定及较可观回报的投资工具之需求将会很大。


世邦魏理仕华南区业务进展

    世邦魏理仕华南区董事总经理刘蔚海先生表示：华南区业务在本年度前5个月呈强劲增长势头，深圳分公司于今年二月正式成立，当地业务得到进一步的开拓；与去年同期相比，广州分公司业务量增长了40％, 如资产服务部除在广州以外，深圳、佛山、东莞、武汉、湖南的业务皆有所发展。应市场需求，华南区也相继成立了工业物流部、住宅策划营销部和资本市场顾问部。现时，华南区的主要项目包括：富力中心、深圳星河中心、华南Mall，广州瑞安中心、珠江新城凯旋新世界商铺。 华南区的业务前景十分乐观，业务量将有大幅度的增长。


世邦魏理仕深圳分公司业务进展

    世邦魏理仕深圳分公司自今年2月6日正式成立以来，在珠三角区域乃至华南区房地产市场的业务扩展十分迅速，已承接的业务范围涉及市场研究、策略顾问、物业估值、物业租赁及代理以及物业管理等各个领域。近年来，深圳经济持续稳健增长，人均收入在全国大中城市中居首位，房地产需求旺盛，更有许多国际性跨国企业开始进驻深圳或者投资深圳。短短的四个月内，世邦魏理仕深圳分公司基于其业内领先的全球业务平台与国际化专业水准、丰富的专业知识，为十几家深圳本地知名开发企业及多个国际客户提供了前期策划顾问、招商策略顾问、租赁代理、投资咨询、价值评估等服务，同时，为深圳市两个高端物业提供全方位的物业管理服务，另外，在珠三角区域，承接了十多个高档住宅及商业项目的物业管理顾问工作。

    最近，世邦魏理仕深圳分公司接受了深圳星河地产的委托，为其开发的位于福田中心区的大型综合项目——星河发展中心提供产品定位、前期策划、招商顾问、租赁代理及物业管理等全方位的“一条龙”房地产服务。依托世邦魏理仕国际化的物业管理，另有五星级的丽兹卡尔顿酒店进驻，世邦魏理仕深圳分公司对星河发展中心的发展前景充满信心，同时，这也昭示了世邦魏理仕深圳分公司在深圳及珠三角迅速成长进程中的辉煌开始。