商业巨头重庆“圈地” 商业物业市场看涨

目前，重庆主城区已集中了华联商厦、北京华联、太平洋百货、百盛、王府井、银太百货、新一佳、诺玛特、家乐福、沃尔玛、东方家园等国内外知名的零售商，加上本市的重百、新世纪，更是把重庆的商业市场做得红红火火。同时，还有不少国内外的大型零售商正在本市寻找商机。
　　
　　业界人士认为，从商业市场角度来看，商业业态发展规律和零售商商业经营理念在促进着本市商业零售市场的繁荣。但是，他们的扩张，已产生了“多米诺骨牌效应”：商业物业前景看涨，商业物业市场明显放量……

　　业态：商业进入连锁时代
　　
　　在采访中，商业界有关人士介绍，商业零售业态有三次比较明显的变化。这三次变化一次比一次规模大，一次比一次更接近国际化。在这一系列的变化中，都会产生一些大型零售商。
　　
　　据介绍，第一次变化是新中国成立后建立了计划经济时代的商业流通体系。其基本特点是：每个城市有一个百货大楼(综合百货店)，其投资主体为国家。重百就是在这一时期开始发展起来的。
　　
　　第二次变化是改革开放以后，1980年代初至1990年代末。其标志是：大型百货商场纷纷兴建与开业,也可以叫百货商业时代，零售业迅速达到了一个较高的水平。其形式特点是：大型百货商场、自选市场、小型超市、各类批发市场、商业街。
　　
　　第三次变化即进入连锁化时代，从20世纪末开始的新一轮商业发展高潮。其形式特点：大型连锁超市，连锁专业店、专卖店、百货店、餐饮店的兴起，大量城市步行街的建设和将来要发展起的各类shopping mall，如斌鑫集团在杨家坪步行街黄金地段打造的斌鑫·世纪城（总建筑面积18.2万平方米）以及帝景集团在南坪转盘打造的帝景mall等。其间，大量国际零售集团纷纷进入我国开店，民营连锁商业开始发展，各种商业业态纷纷连锁化经营。投资者与经营相互分离，开始进入商业服务时代与专业化时代，商业服务商、商业运营商、商业物业投资商逐渐相互分离，形成有机的合作体系。这一时期，在本市零售商中，重百、新世纪开始快速发展，国外的家乐福、麦德隆等也进入本市。
　　
　　业界人士分析，商业连锁化时代将在较长时间内主导本市零售业的方向，并由此剌激商业物业开发。

　　经营：商业差异化取胜市场
　　
　　不过，本市很多商业界人士也谈到，进入连锁化时代的商业零售市场竞争日益激烈，这就引起了商业经营理念的一些变化，其中较明显的是用差异化来取胜于市场。当然，差异化经营更多的是体现在一些新开卖场（商场）中的。
　　
　　本市某大型商场的一位副总很客观地用大都会的例子说明了差异化经营的重要性。他说，大都会当时开业时，解放碑的商业竞争不能说不激烈，但大都会通过多年时间，敢于做别人没有的东西，敢于做别人没有做过的业态，营造高档次的消费环境，形成很好的差异化战略，取胜于市场。
　　
　　这位副总说，商业经营差异化战略体现在商业项目的各个环节上，包括定位的差异，引进品牌的差异，软性服务，更包括商业物业的修建、布局、环境营造等。
　　
　　这样，商业经营差异化就为商业物业开发差异化提供了新的空间。某商场的一位副总认为，现在，很多商场都是人如潮涌，对很多人来说，这是人气好的体现，但对越来越多的追求轻松购物环境的人来说就不一定喜欢。那么，一些商场可以有别于现在的设计，如在室内设计一些细节环节上为经营奠定差异化的基础，在其中设计出绿化面积大，景观景致好的“园中园”，绿色植物、观赏小品层层环绕，形成完整怡人的购物空间环境，为消费者创造了一个在休息中品味时尚的空间。
　　
　　事实上，商业地产差异化设计也正在成为本市一些商业物业项目的方向之一，如第一大道的滨江景观商业，中央大街的体验商业等等。

　　市场：商业巨头重庆“圈地”
　　
　　商业业态发展和经营理念的变化，产生了这样的市场现象：商业巨头纷纷在重庆“跑马圈地”，抢占未来的商业市场、机会。与房地产市场的“圈地造动”不同的是，商业巨头圈的是开发商所修的商业物业。这当然就刺激了商业物业市场。
　　
　　来自政府相关部门的信息表明，目前，本市商业零售市场中，普通商家比例偏高（超过60％）。今后，“将提高品牌商家特别是国内外大型零售企业的比例”。
　　
　　据了解，世界100强零售企业已有5家进入本市，另有部分正在洽谈进入的相关事宜。不过，本市国内知名商业品牌企业已有近10家。业界人士预测，一个国内外零售业在本市开店的高潮将很快到来。
　　
　　分析表明，目前本市商业地产市场上主要有4类需求：第一是本地的大型零售商业的需求，如重百、新世纪扩张用商业物业；第二是外地的大型商业企业如华联、王府井进驻的选址用地需求；第三是国际跨国零售巨头如麦德隆、家乐福、百安居等进入重庆的物业用地需求；第四是国内外电器、服装、家居等专业性大型连锁零售商如宜家、欧倍德、国美电器、赛博数码等的物业用地需求。有人乐观地估计，未来3年，这些商家在重庆约有150万平方米以上的商业物业用房需求。（消息来源：重庆晚报 记者朱焱）