沪商业圈写字楼市场利好 次中心区域再放光彩

      伴随着上海金融、商贸、高科技等产业的成熟兴旺，投资者对于上海写字楼市场近年来的繁荣同样有目共睹。随着市中心区域商圈的写字楼市场日趋饱和，次中心区域的新兴CBD正逐渐显现出自身的魅力与光彩。　 

      据美联物业市场研究部数据显示，现时上海中央商务区甲级写字楼日租金已达1.5美金左右／平米／天，超甲级写字楼更高达2.0美金以上／平米／天。中央商务区甲级写字楼租金年涨幅达到14％。非中央商务区甲级写字楼租金年涨幅也接近9％。由于中央商务区甲级写字楼高额的租金回报率、日渐稀少的新增供应及持有者对于手中物业的惜售心理，现时想要投资入驻中央商务区甲级写字楼市场，分得″一杯羹″的机会是少之又少。有能力拿到中央商务区黄金地段开发写字楼项目的开发商，大多选择长期持有，谋求高额租金回报，只租不售。

      上海美联物业写字楼部副区域经理陈俊彦表示，虹口、普陀、闸北、杨浦等内中环区域高级写字楼市场已逐渐赢得投资者关注，部分产权甲级写字楼表现强劲。这些区域相对投资成本较低，具有较高的人脉及发展空间；上海城市建设的合理化及高速化，以往的商业副中心按区域按地段特性整合所属地块，以工业园区，创意园区，高科技园区等专项办公物业吸引客户；四通八达的轨道交通也改变了以往这些地区的商业布局，大型的购物、休闲中心，以轨道站点为中心再配以高规格的商业楼宇。若区域内同时更有市政规划同时展开，升值潜力绝对不容低估。

      陈俊彦介绍，以四川北路商圈新近交房的甲级写字楼凯润金城为例，该项目均价2.1万／平米，相对于同地段高档住宅项目相差无几。该项目于去年年底开售，至今已销售85％。截止4月，整幢写字楼超过85％的单位已有公司进驻开始办公，售价由开盘时的15000／平方升至如今的21000／平方均价。从该项目地理位置、楼盘品质及发展前景来看，达到这样的销售速度和招商情况也并非出人意料。类似凯润金城这样的项目，虽然地理位置并非中央商务区，但由于其地处四川北路腹地，相对现在的四川北路沿线急需改造的旧楼，其适中的面积，较好的楼盘品质区域内算是稀有业态。同时，该项目属于中心商务区辐射区域，毗邻发展强劲的北外滩CBD中心区域，周边为东宝百货，巴黎春天等商业广场，紧靠轨道三号线、四号线及即将开通的八号线及众多公交线路构成其完善的交通网络。加上50年产权持有及较低的购入价格，对于中小投资者而言，确实比较有吸引力。由于发展商为温州知名的大发集团，故购房者有不少为投资客，以现时2.1万左右／平米的售价与3.5－4.0元／平米／天的租金，现时该项目租金回报在6.1－7.0％之间。

      四川北路改造已经完成初步的2年动迁工作，正在5年建设阶段的第一年。四川北路的目标是赶超淮海路，目前正在赶的阶段。陈俊彦认为，配合现时四川北路商圈的发展情况及区域内甲级写字楼整体供求保守估计，该项目2年内租金升幅在5－8％较有保证。