商业用地钱江两岸占60% 第二个武林商圈或产生

7月13日，杭州四块商业用地总计52亩将出让，分别位于下城区华丰单元和滨江区。而前段时间的一则土地出让预告中，也有四块商业用地“待价而沽”。 

　　2005年宏观调控后，商业用地在杭州土地市场上“异军突起”。按照常规的项目建设进度，这些商业用地上的房产项目在两年之内一般都会亮相。虽说要等某些区块商业氛围的成熟可能需要比住宅更长的时间，但我们至少可以看出商业的前景。 

　　据汉嘉机构统计，从2005年至今，杭州共出让商业用地81块，从土地宗数上看，排名前几位的分别是滨江区、江干区、下城区和西湖区。其中，滨江、江干两区的商业用地出让量为48块，占了总推地量的近60%。业内人士预测，商业用地出让多的区块，未来的商业投资前景也看好。改变杭州传统上单一的商业中心格局，杭州将催生出哪些新的商业中心？ 

　　滨江区： 出让数量最多，社区商业打前锋 

　　滨江成为近两年出让商业地块最多的区块，总计30块。 

　　交通与人流量是商业地产成功开发的基本保证，这一特征的代表区域要归滨江区莫属。近两年，滨江一直保持着可售套数和成交量两项指标的冠军。2007年、2008年是滨江楼盘的交付年，随着滨江大量人口的入住，预计2010年将达23万的常住人口。常住人口的增多一方面保证了商业物业开发所需要的人流，一方面催生了对商业配套的大量需求。 

　　[主要业态] 

　　区政府、地铁经济、新居住群落成为支撑滨江区域商业发展的三大支点。就目前滨江区的发展来说，可以东、西部来划分，西区以滨盛路商业街为主，以社区商业、生活服务为主业态，发展较东区成熟。 

　　东区由于区政府所在地的原因，加之在1号地铁线的规划区内，商业前景诱人。东区的龙头项目星光大道，是目前在滨江最具规模的、集超市、百货、餐饮、休闲为一体的区域。它的业态定位于消费类大型商业区域，相对西部有较大的发展空间，也将成为滨江的主要商业圈。 

　　[租金状况] 

　　据汉嘉地产顾问机构百盛招商的统计资料显示，滨盛路沿线平均日租金为1.5~2.2元左右/平方米，算滨江区内租金高的区域。而东区商业没西边成熟，平均日租金大约为1.2~1.8元左右/平方米。 

　　[代表地块] 

　　地块1：2006年12月31日出让的滨江区长河街道地块。东至光裕路，南至长二村，西至长河镇中心小学，北至滨文路。出让面积9277平方米，由浙江楼厦投资发展有限公司竞得，商业、办公用地。 

　　地块2：杭州龙鑫投资有限公司竞得出让面积为13219平方米的土地，位于滨江区西兴街道，东至政府储备地块，南至杭州海越置业有限公司，西至通和路，北至滨盛路地块，商业办公用地。 

　　江干区： 集中在钱江新城， 

　　第二个武林商圈可能产生 

　　商业中心是城市的核心，是城市商业最发达、配套最完美、业态最丰富、租金最高、人流量最大的黄金地标，不仅代表了一座城市商业的最高水准，而且引领着城市消费的潮流与方向。 

　　目前以武林广场为中心的武林商圈，以传统百货等零售业为主的商业模式，作为杭州商业中心的地位一直无法撼动，形成了多年以来杭州商业格局较单一的局面。但这种格局已不能适应杭州及至浙江省消费水平的发展现状。据“十一五”杭州市商贸服务业发展规划中提出，钱江新城已被规划为未来的商务中心。 

　　自2005年以来，江干区共出让土地18块，其中位于钱江新城的土地就有约11块。从万象城（查看地图）等商业航母的建设看，钱江新城有望成为第二个武林商圈。 

　　[主要业态] 

　　钱江新城的主业态杭州“万象城”，是由华润集团与新鸿基地产联手打造，它的体量相当于杭州大厦和银泰体量总和的3倍。此外，集中了迪凯国际中心，东杭大厦、蓝鲸国际等20多个集商业、办公、金融、酒店于一体的钱江新城商务中心，比武林商圈更加具有发展空间，符合现代城市的发展模式。 

　　根据一期规划，钱江新城由秋涛路、庆春东路、清江路和钱塘江围合而成，目前已基本完成基础设施建设，实施景观绿化100多万平方米，13个政府投资公建项目、30多家企业集团落户。 

　　[租金状况] 

　　据汉嘉地产顾问机构百盛招商的统计资料显示，目前秋涛路一带平均日租金为5.2元/平方米，庆春路一带平均日租金为3.9元/平方米，清江路一带平均日租金为5元/平方米，景御路一带平均日租金为3元/平方米。 

　　[代表地块] 

　　地块1：2007年3月22日，出让了钱江新城江干区（规划钱江新城B-01、02地块），东至城星路，南至市民街，西至清江路，北至钱江路，出让面积14104平方米，由浙江滨江房产集团股份有限公司竞得，为商业金融、办公、单身公寓（非居住）用地。 

　　西湖区： 三墩量最大，城西的新商业中心 

　　从数量排名看，继滨江区、江干区之后，排第三的是上城区，出让10块，之后是下城区，出让7块。但上城区、下城区都属于老商业中心。从新商业中心看，接下去的排名是西湖区出让6块，拱墅区5块土地，下沙4块，之江1块。 

　　[主要业态] 

　　从近几年的发展来看，城西区的商业以西城广场为中心，联华超市、KFC、必胜客、UME影院、银乐迪等主力店的加盟，使城西区成为杭州市商业氛围深厚的区域。但随着城西人流量的加大、城西区域地理位置的限制、业态配套相对不完善的因素，使得城西发展进入了瓶颈期。而类似三墩、申花等区域正以第二个城西的发展态势，吸引着大量的投资。 

　　目前，三墩已拥有沃尔玛、银泰百货、世纪联华祥符购物中心、欧尚二店、紫金广场购物中心、祥符农副产品综合超市和杭州工业品国际贸易中心等大型商业配套。加上新时代装饰广场和华东陶瓷品市场两大建材家居市场，都对三墩的商业市场带来巨大的推动力量，使三墩成为城西的新商业中心。 

　　[租金状况] 

　　三墩的业态定位可以日常生活的服务性商业为主。据汉嘉地产顾问机构百盛招商的统计资料显示，平均日租金为1.3元左右。 

　　[代表地块] 

　　地块1：2007年2月13日，出让的三墩、祥符A－R22-04地块，东至长阳路，南至环镇北路，西至都市水乡水碧苑，北至都市水乡水碧苑，出让面积3707平方米，由杭州市居住区发展中心有限公司竞得，是商业金融兼办公用地。 

　　拱墅下沙： 下沙商铺租金，已达到大关水平 

　　拱墅区位于老工业区，消费能力及商业氛围以住宅底商为主，业态结构合理，功能较齐全，以购物、餐饮、娱乐、休闲为主。以大关商圈为代表的区域内基本业态比较固定，据汉嘉地产顾问机构百盛招商的统计资料显示，平均日租金为每平方米3元。 

　　下沙区则是典型的大学城经济。据相关资料显示，下沙区的物美超市在杭州市范围内日销售额是最大的，超过了城西区的物美超市日销售额。学校附近的各大商场、购物中心也相当火爆，数十万人的校园及开发区消费群成为该区域的客源基础，十六街区、阳光星城、下沙商贸城等众多大型商业项目的入驻，形成了以购物、餐饮、休闲、娱乐、文化用品、电脑信息产品等消费型商业形态。 

　　[租金状况] 

　　下沙区域有相对固定的消费群体，有相对稳定的消费习惯，基本的租金水平基本不变。据汉嘉地产顾问机构百盛招商的统计资料显示，目前西区整体日租金均价为每平方米3.25元，已达到大关的商铺租金水平。 

　　[代表地块] 

　　地块1：2007年4月出让的东至拱墅区建设局（轻纺路道路建设），南至拱墅区建设局（轻纺路道路建设），西至杭行路，北至浙江腾飞汽车销售服务有限公司、浙江金通汽配城有限公司。由浙江方正房地产开发有限公司竞得，用于商业兼容办公用地。 

　　地块2：2007年5月出让的杭州经济技术开发区东南沿江[二]号地块，东至开发区沿江（三）号地块，南至开发区沿江大道绿化带，西至空地，北至开发区26号大街；东南沿江[二]号地块，东至开发区沿江（三）号地块，南至开发区沿江大道绿化带，西至空地，北至开发区27号大街；东南沿江[二]号地块，东至开发区沿江（三）号地块，南至开发区沿江大道绿化带，西至空地，北至开发区28号大街。被北京金隅嘉业房地产开发有限公司竞得，为文化娱乐、旅馆业、商业金融业用地。