前有上海高端项目低价入市，后有二线城市示好“抢人”，2018年过半，环沪城市房地产市场一改往日虚火，趋向稳定。褪去投资性质的虚热，不同区域在市场与土地两端的分化开始愈发明显。
根据上海中原研究院数据显示，从2018年上半年环沪城市商品住宅的供应情况来看，嘉兴、湖州两地仍为市场供应的热点区域，分别新增647万平方米和370万平方米。因区位临近上海，一直备受关注的昆山也在过去的6个月中呈现供应逐月上升的趋势。而像启东、太仓、慈溪则保持着惜售状态。
在土地市场，环沪区域的土地供应持续放量，但不同城市之间节奏明显不同。值得关注的是，伴随环沪区域对接上海的脚步不断加速，周边城市逐渐摆脱能级划分后，区域价值得到重新定义，由城市群发展和区域规划带来的市场机会被房企持续看好。
市场虚热消退
受前期楼市调控政策影响，环沪区域的虚热逐渐退去，更完整清晰的市场状态逐步呈现。随着限购、限贷、限售以及土地出让门槛的抬高，购房者与拿地企业也开始更冷静、有选择地进入市场。
据上海中原研究院数据统计，2018年上半年，供应最为集中的嘉兴和湖州也是成交量最大的两个城市，分别有620万平方米和319万平方米的商品住宅成交。而慈溪则因为受到杭州湾区建设规划的辐射影响，成交量逐月攀升。相比之下，启东、太仓、昆山三地的新房成交则保持平稳态势，月均成交量不足25万平方米。
价格方面，在政策持续收紧的作用下，今年以来环沪城市整体的成交均价保持平稳。但有个别区域受供应产品单价影响出现均价波动。从整体来看，除了昆山、启东两地成交均价微幅下跌以外，其余城市均价均呈现出小幅上涨的格局。
上海中原地产市场分析师卢文曦告诉记者：“成交的分化一方面受市场本身供求因素影响，另一方面还与当地政策力度有关。比如苏州、昆山的楼市调控措施较紧，甚至有向一线城市靠拢的迹象，所以最近苏州土地市场都开始降温。相反，嘉兴、嘉善虽有楼市调控举措，但力度不大，因此市场依然存在惯性延续。”
不过从环沪几个在售项目的销售情况来看，购房者对于环沪楼市前景依然看好，只是部分受限于购房门槛，还有一部分持观望态度，因此整体入市的节奏有所减缓。
位于昆山某在售项目的销售人员告诉记者，其所在项目二期虽然仍未获得预售，但已经开放售楼处，提前接受客户咨询和认筹。到目前为止已经积累有效认筹超过110组，占到二期开盘房源总数的三分之二左右。由于项目位置邻近上海，尽管多方受限但对未来的销售仍持乐观态度。
另外，记者在梳理环沪热点项目的过程中还发现，从环沪楼市升温到经历调控至今，整个区域的项目类型与购房群体依然发生改变。
随着环沪城市购房门槛提高，房企在布局环沪区域时不再单一注入普通住宅产品，开始逐步落子产品系中的中高端产品，联排、别墅产品数量在不断增加。例如，泰禾、融创纷纷将由主打产品系延伸出来的中高端产品布局在崇明，万科也选择将高端产品“云璞”布局在昆山花桥。
从购房群体来看，在环沪概念大火之初，除了真正的刚需外溢，还有大量的投资型需求游走在环沪城市之中。随着楼市收紧政策落地显效，投资型需求得到有效抑制，环沪楼市开始出现更多以自住为目的的刚需群体，其中在上海工作的“90后”正是主力之一。
购房者吴先生告诉记者，自己在上海工作目前没有购房资格，开始考虑到环沪城市购房。一方面看好周边城市对接上海的发展前景，另一方面也看好有轨道交通规划区域的未来升值空间。“就算住在上海，每天也要花费至少两个多小时的时间通勤，如果未来环沪一到两小时的生活圈逐渐完善，在上海周边置业也是不错的选择。”吴先生表示。
另外，除了自住需求，从上海外溢的养老度假型需求也逐渐增加。在卢文曦看来，不仅环沪，大城市周边的城市群未来均有发展前景。毕竟大城市在经济升级的过程中需要周边城市来承接其他产业以及需求的外溢。以上海为例，周边城市除了投资、自住需求外，还有相当部分购房行为是出于养老考虑。像嘉兴、嘉善这样的城市与上海同城性较高，生活开销又小，所以有越来越多养老度假型需求释放出来。
上半年131家房企环沪拿地
虚火消散后，环沪楼市迎来的不是大起后的大落，而是更稳定的市场状态。没有改变的是，持续释放的区域利好，仍然吸引着购房者和房企的眼光。
其中，土地市场的状态最能够说明房企对于布局环沪区域的态度。据上海中原研究院数据统计，仅2018年上半年，环沪区域内就有多达131家房企拿地布局。成交面积前50的房企共计成交117幅土地，成交总建面1651万平方米，占环沪城市上半年土地成交总建面的82%。其中，碧桂园、卓越、港中旅为今年上半年拿地成交总建筑面积前三的企业。
另外，今年1~6月，全国品牌房企共有19家在环沪各城市共计成交46幅土地，成交总建筑面积619万平方米，占拿地总量30.6%，碧桂园、融创、绿地为品牌房企拿地面积前三名。除了拿地面积居于榜首的碧桂园在环沪区域拿地分散，多城市均有布局外，其他房企多集中布局嘉兴、慈溪、启东。
相比上海近几年土地供应的日渐缩紧，环沪区域各城市陆续开始加大土地供应。2017年环沪多个区域如湖州吴兴、嘉兴海盐、海宁等地均超额完成供地计划。2018年已公布供地计划的区域供应总量同比均有上升。
据统计，上半年环沪城市总计成交土地205幅，其中慈溪、嘉兴、湖州三地成交总计178幅，成交总建面1835万平方米，总量超过90%。而太仓、昆山两地土地成交不足百万平方米，供应稀缺，预计将在下半年集中放量。
“各城市供地节奏存在差异，是因为当前调控的自主权落到地方，各城市的对策各有不同。部分城市选择加快土地供应，以平抑市场预期，但有些城市本身土地未必多，所以短期之内可能一下拿不出大量土地。同时，也不排除有部分城市具有财政和经济压力，加紧卖地的可能。”卢文曦分析称。
在各环沪城市调整土地供应节奏、加大供应力度的同时，房企的火热布局同步持续。例如，7月9日金茂首进南通刷新了当地土地出让单价和总价纪录;7月12日保利地产以6848元/平方米竞得长江路东地块低溢价成功补仓海门;7月13日嘉兴海宁市4幅商住土地出让均达到上限价格，最终进入竞配建面积环节。
由此可见，尽管调控政策频繁降落环沪区域，楼市热度减退，但整个区域所释放的利好前景与伴随交通完善日渐实现的对接上海，让房企延续了对环沪楼市布局的热情。
在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，长三角区域未来人口导入的规模较大，所以市场仍有空间。而且未来很多区域拥有同城化发展机会，尤其像浙江上海交界、浙江江苏交界等区域，都会有较为积极的发展导向和趋势。从环沪的角度看，类似安徽广德等相对不知名的县市，未来也将在与上海接轨的过程中迎来房地产市场发展的机遇。
