作为当前中国最炙手可热的经济区域，粤港澳大湾区产业活跃度和商业消费力都居于几大城市群前列，是高品质发展城市群的重要研究样本；同时，湾区是各国经济发展的龙头和主力，也是国际之间竞争的重要载体。
湾区经济的本质，则是城市群经济、城市之间的共融发展、城市产业的相互协同、城市空间的营造和运营。
作为中国城市和城市群建设、发展的重要参与者，中国房企正在由传统的“开发商”转向“城市配套服务商”、“城市运营商”，粤港澳大湾区正是房企转型的试验场和热门区域，商业运营、长租公寓、产城开发、物流地产、教育医疗等等与城市运营服务有关的新业务在这里聚集。
时代中国深耕粤港澳大湾区，以城市运营和服务的视角布局湾区城市；南方财经传媒集团、21世纪经济报道及旗下21世纪经济研究院拥有专业的区域经济、财经分析解读能力，在粤港澳大湾区规划即将出台之际，双方以粤港澳大湾区城市群为研究样本，呈现出一份最鲜活、最有力的粤港澳大湾区城市发展力报告，已在7月22日的博鳌21世纪房地产论坛第18届年会上发布。
如何衡量城市的发展力？报告认为，发展力至少有两重指标，一是城市本身的内生力，二是城市群之间的协同力。
基于此，课题组针对目前粤港澳大湾区11个城市，设置了六大指标（详见图表一）来考察它们的发展力。六大指标不仅涉及城市本身的资源禀赋、政务环境、产业、人、空间、资产等要素，也涉及了城市之间的轨道交通、人口流动、产业协同、商业消费进阶等方面。
经过大量的数据采集和指标分析，报告得出了几大结论，分别涉及湾区产业及创新，房企城市运营、以及城市群融合度等方面。
一、湾区核心驱动力：产业与创新
1.湾区经济最根本的要素仍然是产业以及产业协同
粤港澳大湾区要寻找、建立自己的核心产业特色，并且是“多核”驱动发展，广深港引领下的产业升级、区域协同和集聚发展，是粤港澳大湾区未来的重点。
当前，粤港澳大湾区各城市规划了各自的未来产业，但多有重复、同质，整体仍然在重构、调整过程中，除了深圳的电子信息产业较为发达，其他城市并未形成自己的特色，湾区整体产业结构也未明确。
在原有的产业基础上，粤港澳大湾区未来应进一步聚集全球先进制造业，推动新一代信息技术、生物技术、高端装备制造、新材料、文化创意等新兴产业发展，打造有国际影响力的科技和产业创新中心，并实现差异化发展，形成“金融服务在香港、创新研发在深圳、高端制造在珠三角”的立体层次。
2.科技创新是产业发展的核心
在世界几大湾区的发展过程中，创新一直是占据主角的要素之一，目前大湾区的创新力仍然不足。粤港澳大部分城市仍处在工业经济阶段，存在较大转型提升空间，急需注入科技创新的力量。就湾区拥有独角兽公司的数量而言，深圳有13家、广州5家、少于北京的67家，上海的39家（详见图表二）。
与其他湾区不同，粤港澳大湾区显现出“多极”态势，广州、深圳、香港相互之间差距不大。如何有效整合广州、深圳、香港以及其他城市的资源，实现进一步的区域协同和集聚发展，将会成为粤港澳大湾区向世界一流湾区迈进的关键点；对于小城市而言，则要考虑如何融入核心城市产业链，找到自己的分工和定位。
二、湾区房地产投资与运营
1.土地供应不均，50强房企偏爱广佛深惠
总体来看，湾区城市土地供应不均衡，居住、商办、工业用地结构不均衡，增量市场和存量市场发展不均衡（详见图表三）。广州、肇庆和珠海新增土地相对多，广州和佛山的住宅类供应计划比例较高，深圳增量土地较少，且住宅用地供应量极低，不得不强化城市更新，盘活存量；核心城市外溢效应明显。佛山、东莞、惠州，甚至清远房地产市场这两年发展很快。
去年一线城市土地成交溢价率普遍走低，如广州和深圳近两年大力发展总部经济和产业经济，推出的地块以近乎底价出让居多；二线城市中，东莞和珠海成交楼面地价居二线城市前列，则主要与都市圈人口外溢和城市总体经济发展的带动有关。
房企大湾区投资意愿强烈。具体到前50强房企的表现，广州、深圳和佛山、惠州受偏好度和进驻程度较高。
2.住宅租金收益率不高，租金大概率上涨
从住宅租赁投资角度，当城市租金回报率达到4%或以上，在当地投资房地产才会获得相对可观的收益，综合大湾区内地11城数据来看，普遍较难达到这一水平（详见图表四）。肇庆和江门的房地产投资能够获得相对合理的租金回报水平。一线城市则处于横向比较之下的相对低位。
随着部分市进入存量市场，以及“租购并举”政策向租赁倾斜，一线城市和部分热点二线城市的租金上涨不可避免，港澳和内地一线城市存在相对较大的租房压力。澳门的租金水平居于首位，远高于其他城市。深圳、广州和珠海租房压力相对较大。
3.房企为产业发展提供空间，积极布局大湾区城市运营
前50强房企中共有28家积极布局大湾区运营（详见图表五）。超大型房企、本地龙头房企在多元物业运营上的广度和深度都大大领先于其他房企；外来房企则靠单项能力突进，如华夏幸福的产业地产，绿地、世茂的高楼综合体，龙湖的长租公寓等。
当前热点城市土地出让价格居高不下且新增稀缺，大湾区项目获取难度更大。通过产业地产、特色小镇方式出让土地，与房企合作，成为大湾区内众多一二线城市越来越多采用的方法；而依靠地产搭载产业能力去获取项目资源，也是房企的重要诉求，目前50强房企落地大湾区的产业项目达69个。
如碧桂园进军农业、科技小镇，万科下乡、恒大、宝能收购新能源汽车建汽车产业园等等。
粤港澳大湾区内地9市均已有特色小镇项目进入或计划进入。深圳以强劲的产业优势成为房企落地产业园区的重要据点，共有19个产业项目。广州次之，为15个，佛山则有12个，惠州7个，东莞6个，中山、肇庆也有4个。从中可以看出，广佛之间、深莞惠之间产业协同力度大，肇庆则以文旅产业见长。
整体来看，即便是前50强房企，在大湾区的运营类业务也才开始不久，如长租公寓、产业地产，都是近两三年才开始布局；而知名的房企商业运营品牌，在除广深以外的城市落地也很少。这都表明，湾区城市在商业消费、文化娱乐、物流运输、产业科技等方面，还有很大的发展潜力和提升空间。
三、湾区城市融合度待提升
1.轨道交通网络还未完善
在城市群的互联互通中，具备大规模人口吸聚效应的轨道交通，是联结城市群最重要的纽带。这也是为何在房地产的语境中，“轨道+物业”的模式正在兴起，地铁房、高铁房盛行。沿着轨道交通所发展的城市带，也将是中国未来人口主要的流动地。
大湾区9城之间综合交通体系和网络已基本形成，但大容量公共交通网络尚未形成，尤其是区域轨道交通体系建设仍然比较滞后，城市间的交通通达性和便捷性仍有待完善（详见图表六）。
目前轨道交通最为完善的是广州，可以以轨道交通的方式与珠三角其余8城直接贯通，并且与多个城市之间有着两种以上的路线方案，尤其是广佛之间，更是通过地铁的连接形成了实质性的“同城化”。
2.湾区产业变迁进行时
产业大转移正在重塑世界经济版图。而中国面临着外部全球产业大转移和内部产业大转移的两重产业转移的产业发展格局。
全球产业开始第五次转移，而与之前四次产业单向性转移不同，本次产业转移有两个流向，首先是低端制造业向不发达地区的东南亚转移，同时高端产业也开始回流发达经济体。
中国正在经历第三次产业大转移，与以往两次产业转移不同，本次产业转移不只是产业空间位置的转移，更是产业升级和产业集聚的过程。这次产业转移更多的是产业链的整体转移和战略新兴产业的新布局。
在这两方面的产业转移作用下，粤港澳大湾区的产业变迁正在发生。
同产业类别来看，湾区三大组团中，广佛肇三市平均产业同构系数仅0.5039。广州汽车制造业、重大装备制造业的高端产业上升较快，食品加工、纺织服装、造船等传统优势产业稳健发展，佛山电气机械制造业和陶瓷业等传统优势产业仍在全省优势较大。肇庆与广州、佛山产业结构明显不同，农业比重高、工业比重低，因此肇庆制造业结构与周边城市差异较明显。
珠中江产业同构系数处于三大经济圈中间，产业同构系数为0.7322，同构系数也较高，珠海、中山、江门三市支柱产业围绕装备制造业为主，地区产业差异化程度不明显。
深莞惠经济圈平均产业同构系数高达0.8945，产业同构现象最为严重，三市均以电子信息制造业为主（详见图表七）。
目前湾区已经出现了阶段性外迁的现象。很多企业随着产能扩张以及研发成果的加速市场化，会到周边城市去布局，这一阶段的特点称作“扩张型外迁”。如果本地城市土地和劳动力成本明显上升，则会加剧这个进程。
深圳产业外迁，环深城市群成为深圳产业迁移的主要承接地，尤其是东莞、惠州、中山等地。比如东莞，承接了一些深圳企业的研发部门，并在此过程中带动了自身的产业转型升级。从区位来看，东莞地方靠近深圳传统制造业和高新技术产业聚集区，交通相对便利，并且还有未来交通进一步连接的规划和预期（包括轨道交通和深中通道等），这也将进一步带来居住的联系。
