对于财大气粗的境外资本而言，中国房地产市场的水深也不过就是一个池塘而已，而当这些大体量的家伙们越来越多的把身体浸入时，池塘的水位将不可避免地大幅上涨。对于近年来中国房价的飙升，很多人们都认为其中境外资本是“功不可没”。为了给池塘里的鱼蟹以生存的空间，管理部门对这些“大鳄”的入塘，相继采取了各种限制措施，但是……
6月上旬，一个新的限制政策出台了，这份名为《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》由商务部联合国家外汇管理局以红头文件的形式下发。就像以往很多情况一样，不知是巧合还是必然，境外资本再一次“先知先觉”地走到了政策的前面，因为就在《通知》发布不久前，花旗集团整体购买位于北京西直门黄金地段的西环广场写字楼1座和3座的消息被证实。据悉，整购西环广场是花旗集团进军北京房地产的“处女作”，花旗集团为这次交易将付出6.8亿至7亿元人民币。而购买的用途，除了部分自用，其它将用于出租。而在上海，港资背景的永兴国际刚刚斥资1.5亿港元收购了位于马当路附近“淡水湾花园”的63套物业，随后将以服务式公寓形式对外出租。
外资整购北京非住宅项目，花旗集团并非第一家，也不是投资最大的一家。仅去年就有华普中心以高达22亿元出售给亚洲国际金融控股有限公司，日本Replus株式会社大约以24亿元购买了华贸中心1、2号写字楼，新加坡嘉德置地斥资13.2亿元购买了西环广场的商用地产等多个大单成交。
来自国际知名物业研究机构戴德梁行的报告显示，2006年中国内地共发生49宗超过千万美元的整幢物业买卖，其中82%的交易额涉及境外资金。来自国家统计局的数据显示，2006年境外资本投资中国内地房地产的金额达到82.3亿美元，比上年增长51.9%。这一趋势今年仍在继续。
新近下发的《通知》不是第一个对外资投资中国地产进行限制的通知，相信也不会是最后一个，因为，只要有一个窟窿、只要有一个缝，外资就足以吹进斗大的风，而在市场经济及WTO的背景下，这个窟窿是不能补的，这个缝是不能关的，换言之，窟窿再小，也得是窟窿，缝再细，也得是缝。正因为如此，对于如风一般的境外资本，窟窿越小，只能导致风力更大。
窟窿越小风越大
从字面看，这次新发的《通知》使得外商投资房地产的门槛再度被抬高。比如《通知》在第二条中“外商投资从事房地产开发、经营，应遵循项目公司原则”中明确，“申请设立房地产公司，应先取得土地使用权、房地产建筑物所有权，或已与土地管理部门、土地开发商/房地产建筑物所有人签订土地使用权或房产权的预约出让/购买协议。未达到上述要求，审批部门不予批准。”而去年出台的171号文，是要求外商先在国内注册成立公司，才能进行房地产投资经营行为，但新《通知》的这一条，字面理解的话，又要先获得投资项目或土地使用权，才能申请设立公司。
《通知》同时强调：“严格控制外商投资高档房地产”、“地方审批部门批准设立外商投资房地产企业，应及时依法向商务部备案”、“外汇管理部门对违规设立的外商投资房地产企业不予办理外汇登记等手续。”此外，对已经在国内设立的外商投资企业，《通知》要求，这类企业“新增地产开发或经营业务，以及从事新的房地产项目开发经营，应按照外商投资有关法律法规向审批部门申请办理增加经营范围或扩大经营规模的相关手续。”《通知》还明确要严格控制以返程投资方式（包括同一实际控制人）、并购或投资境内房地产企业。这一条可能会使目前国内不少房地产公司的境外红筹尝试受阻。
有关业内人士认为，“《通知》在外资设立项目公司方面的新要求，其实反映的是‘限制外资基金投机模式、鼓励产业投资模式’的导向意图，基金纯粹资本倒手房地产资产的行为才是有关部门要限制的，而那些进入中国真正从事房地产投资开发的产业行为并不被排斥。”而恰恰可以对照的是，多家海外投行近期酝酿成立投资于中国房地产的基金。英国房地产公司高富诺就在日前宣布将在今年下半年成立一个最高达10亿美元的基金，用于投资中国的商业地产和住宅。除高富诺外，摩根士丹利和景顺资产管理公司等众多公司也正在成立中国房地产投资基金。
一线、二线全面开花
无论是去年国家六部委出台的房地产“限外令”——《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，还是今年初北京市出台的“限外”细则，都没有挡住外资的源头活水。从事物业服务的世邦魏理士公司发布的4月份报告显示，外资寻求地产项目的目光正在放宽，表现在从一线城市转向二线城市，从购买成熟地产项目转向项目的开发，也就是外资在华从“买楼”转向了“盖楼”。一般情况下，外资特别是金融资本类的外资，只会考虑成熟的地产项目进行投资，虽然利润低，但收益相对稳定且风险相对较小。而从事地产开发虽然利润丰厚，但相对风险较大，对于追求稳定收益的金融资本来说是不会选择的。而目前，这种传统的投资方式正在迅速发生变化。
目前来自欧美等地的金融资本主要包括两种形式，私募投资和上市公司的资金，这些金融资本并没有在中国设立实体公司，只是通过在国内投资、合作开发、并购房地产项目进行经营的，可以说是一种“快投资、快收益”的投资形式，而从去年开始出台一系列的限外政策后，这样的形式越来越多地受到政府监管层的注意，尤其是在住宅方面，受到了更多的限制。
综观世界各国，中国是目前全球为数不多的对外资基金进入房地产业没有重大限制的国家。国际货币基金组织187个国家，有133个国家对境外机构和个人购房有一定的限制性规定。比如澳大利亚，最多只允许境外资金购买新建房屋的20%-30%面积房屋，而且还必须要审批及说明用途，以此严厉打击房屋投机。
住宅、商业左右腾挪
自2006年以来，外资投资房地产速度明显加快，其中，上海、北京和广州等地楼市，海外机构投资者空前活跃，整体收购案明显增多。仅2006年的上海楼市，就有来自美国的基金协和建设收购新天地旁盛捷服务公寓；嘉吉集团在南汇买下24栋别墅；高盛7000万吃下虹桥花苑酒店公寓；美国基汇资本6亿买下翠湖天地御苑18号楼；大摩斥资7亿多签下陆家嘴中央公寓4幢楼，美国两家基金从复星集团买下豫园庙前广场项目。
而在“天子脚下”，外资的手笔则相对要隐讳一些，表现出更具“商业投资”性质的一面。如马来西亚金狮集团旗下的百盛商业集团通过其全资附属公司金狮百盛投资有限公司，以5.2亿元的代价，收购北京百盛中方持有的44%股权，今天的北京百盛，已经成为马来西亚资本的全资子公司，与百盛几乎对称的，位于长安街东端的友谊商店，同样也发生嬗变，澳门赌王何鸿燊旗下的萃力国际有限公司，注资40亿元人民币与北京西单友谊集团合作重建位于国贸商圈“钻石地段”的北京友谊商店。
在商业地产的概念下，境外资本表现出对前者——商业的兴趣，似乎努力要让人们忘记后面的地产二字。应该说，在限外令下，这不啻为一条被外资们开辟出来的一条新路。中资地产机会何在频频而来的限外令，对国内的地产企业尤其是规模较大的地产企业而言，总体来讲是利大于弊。来自长城证券的分析指出，尽管相对在香港上市的内地房地产企业来讲，A股地产公司的估值已经偏高了，但与A股其他行业板块相比，地产公司的高成长性并没有得到更多的估值溢价。
投资者可重点关注以下几类公司：
一、项目储备丰厚、经营管理水平较高、业绩能够持续稳定增长的优质龙头股，如万科、保利地产、金地集团等；二、自身业绩不错，同时具备资产注入或整体上市潜力、规模实力将有大幅提升的公司，如S浙广厦、天鸿宝业、泛海建设等，还包括具有央企整体上市概念的招商地产、华侨城、中粮地产等；三、估值不高、资产质量优良、成长性良好的二线地产股，如深振业、深长城、栖霞建设冠城大通中华企业等。
新的《通知》或许会促使外资公司更多地与国内地产企业的结合。由于成立公司前要先拿到地，或取得土地开发商、房地产建筑物所有人签订土地使用权或房产权的预约出让、购买协议，这就在一定意义上使得外资机构不得不多与国内开发商或机构加强联系或合作，从而达到其在国内投资的目的。另外，国内房地产商资金紧张，而外资基金又看中了他们的土地储备，二者自然一拍即合。
新《通知》在某种程度上将成为未来的房地产企业并购大潮的注脚。
