光阴荏苒，昆明，一个年轻的城市，在高速地蜕变。地产，一个新型的行业，在昆明这个充满活力的城市里，占有举足轻重的地位。跟随这座城市规划、交通的完善，昆明的商业地产也经历了一次又一次的发展机遇。城市的发展是各项功能的完善，商业地产的机遇则是城市蜕变过程中一个绚丽多彩的乐章，其结果所带来的不仅是一个个商圈，而是一种“生活方式”和“投资模式”，应该说，城市的塑造为商业的发展提供了最大的机缘和态势。
光阴荏苒，昆明，一个年轻的城市，在高速地蜕变。地产，一个新型的行业，在昆明这个充满活力的城市里，占有举足轻重的地位。跟随这座城市规划、交通的完善，昆明的商业地产也经历了一次又一次的发展机遇。城市的发展是各项功能的完善，商业地产的机遇则是城市蜕变过程中一个绚丽多彩的乐章，其结果所带来的不仅是一个个商圈，而是一种“生活方式”和“投资模式”，应该说，城市的塑造为商业的发展提供了最大的机缘和态势。
商业发展到一定阶段，商圈就会应运而生。昆明商圈从最早的三市街、青年路、螺蛳湾到今天的体育城、世纪城，商业的聚集意味着城市商业走向成熟。虽然，昆明是一个典型的“单心”城市，但实际上，如今的昆明正上演着一场新的城市商业的蜕变。
昆明的商圈在成长，并将不断多元、不断泛化，在这个过程中，离不开几个支柱型项目的催化。三市街商圈有百盛、昆百大；青年路商圈有新西南广场、昆明走廊；城东南商圈有世纪城、体育城。
青年路 活力再现
青年路是昆明最早的商圈之一，当年青年路上以服装为主的经营特色在西南地区都曾小有名气，在鼎盛时期，青年路商圈曾是昆明第一商圈。然而近年来，青年路商圈在昆明的商业竞争之中渐呈滑落之势。
青年路商圈是指以西南商厦为中心，包括人民路从正义路至北京路段、青年路从圆通路至南屏街段、以及以上路段周边200米范围内的区域。
青年路商圈也是市中心性质的一个商圈，其主要特点是交通极其发达，来往车辆、人流极多，并且，该商圈主要商场高度集中于以西南商业大厦为中心的有限区域内，给人极为繁华之感，青年路商圈内的主要购物场所有西南大厦、仟村百货、艾格名店、天浩体育、新世界等。
2004年，刚刚接盘赛特半年的时尚春天大门悄然关闭。仅仅“试水”半年，身处昆明黄金商圈的时尚春天就以撤市而告终，让业内人士不觉感叹商战的残酷。
以接盘京城著名的百货品牌赛特商场为背景的时尚春天，在开张之初，曾以重振青年路商圈、整合赛特商场的姿态亮相，由于邀请了新的管理公司加盟，时尚春天的品牌整合及布局较前均有很大的变化。但匆忙转型的百货店还是暴露出了不少弊病：由于赛特的撤离，将其独有的一些从北京招来的服装品牌带走，时尚春天的品牌力度明显减弱。同时，新招商的时尚春天与同城百货卖场的同质化未能幸免，特别表现在服装及鞋类品牌上。业内人士认为，时尚春天没能走出赛特的影子，更多消费者认为仅是招牌改换门庭，并未带来新意。由于品牌、管理模式创新乏力，时尚春天的落败已早有预言者。但生存如此短暂，仍出乎意料。
2004年以来，昆明的零售业商战又有风起云涌之势，“关张洗牌”的行为多次出现。但越来越明显的趋势是，没有特色及主打产品的卖场已很难吊人胃口。现代商业在品牌、布局、服务等几大方面全面发起了挑战，缺乏核心竞争力的商场已很难立足。
繁华的青年路人流如梭，已宣布正式停业的昆明仟村百货大门前，只有数块铜牌让人忆起曾经的风光。2007年3月5日，已有神秘买家通过拍卖，巨资买断仟村百货物业，欲重新定位包装后再战昆明零售市场，青年路商圈比拼变数顿生。石子投入平静的湖面总会产生微微波澜，但对于仟村百货停业的消息，却已是波澜不惊，因为从去年年初的大甩卖至今已持续了1年多时间，这段时间长得足以让人消化和忘记身边事物的变化。区划调整后，五华区和盘龙区政府的规划中，将把青年路和人民路联合打造成金融商贸中心区，青年路商圈看到了重新崛起的希望。
在与三市街的比拼中，青年路商圈虽然暂时败下阵来，但就像任何事物都有自身的运行规律一样，走到最低点将会迎来强劲反弹。
百盛二店、昆百大新西南广场进入并定位中高档经营，艾格名店的品牌店中店，天浩体育用品，加上鸿城赛特和即将营业的昆明金鹰国际购物中心，青年路商圈配置了较为合理的业态。区划调整后，五华区和盘龙区政府的规划中，将把青年路和人民路联合打造成金融商贸中心区，这些都为青年路商圈的重新起跑注入了澎湃动力。
从1996年金鹰第一家百货连锁店开业以来，金鹰在规划及管理百货店、大型购物中心方面，已积累了超过10年的丰富经验，擅长营造个性、艺术性、舒适与便利兼具的购物环境。金鹰商贸在南京、南通、扬州、苏州、泰州等城市拥有多家百货连锁店。
2006年11月22日，金鹰商贸宣称，以3.6亿元收购鹰威企业全部权益，取得原昆明护国时代广场物业。其目的，是为集团的云南业务寻找适合经营的新百货店，董事会认为收购拥有黄金地段土地及商场的鹰威企业对集团有利。
“金鹰定位于中高档经营，并提供与之匹配的服务。如金鹰在全国连锁百货业中第一家推出所购货物在异地连锁店可退换的服务，而VIP客户的积分奖励也可在金鹰任何一家连锁店兑换。”金鹰商贸集团有限公司执行董事、副总裁王玮认为，特别的员工培训和信息化建设方面的投入，都是满足金鹰扩张的有利条件。
虽然目前青年路商圈现在没能与三市街商圈同步发展，但是昆明人对青年路商圈有亲切感只要青年路的商业资源得到很好的整合、配置，青年路商圈就能够重新崛起，目前包括金鹰、西南休闲广场的开业，将充分繁荣青年路周边的商业业态，与周围商圈形成良好互动，青年路商圈将是一个充满活力的商圈。
三市街 商业核心地带
有专家认为，在如今的大城市之中，商业竞争已开始从过去大型商业企业之间的竞争发展到商圈之间的竞争。关于这一点，从当前昆明许多类型或特色相似的商家都喜欢扎堆经营就可略见一斑。
昆明大致有青年路、三市街、昆都、小西门、翠湖、白塔路等几大商圈。从近几年昆明商业竞争的一些态势来看，上述几大商圈之间的竞争确有愈演愈烈之势。
三市街商圈由百货商场和临近的正义路街铺构成，代表商场有柏联百盛、昆明百货大楼，正义路街铺单店，营业面积通常在30-80平方米；正义路和南屏街是昆明商业最繁华的地段，日用百货和服装是其主要业态，两大百货均坐落附近，每日人流不断，商业气氛浓厚。
每逢节假日、黄金周，核心商圈所迸发的“热效应”以无法估计的能量四处绽放，百盛、百大新旧两店、肯德基、麦当劳餐厅人流如织，三市街成为最为火爆的核心地带，甚至影响了处于商圈边缘位置的金马碧鸡及东寺街。究其原因，身处昆明城市中轴线上的地理位置得天独厚，几经城市改造，这里的配套设施越来越完备，中西式餐饮、品牌店、大卖场等各种业态齐全，条件日趋优越。
三市街一带就是昆明上千年历史传统沉淀的商业中心。在市中心方圆3000米范围内，有众多的历史文化古迹如：近日公园、忠爱坊、金马碧鸡坊、金碧广场、金碧公园、同仁街、胜利堂、护国门、近日楼、东西寺塔、老房子、老街坊……众多的文化渊源与市中心已经形成密不可分的关系，也深深地植入了昆明市民的内心。
三市街商圈具有50多年深厚的商业底蕴，极具文化内涵，同时三市街商圈从建昆明城市开始，在地段上就占尽风头。从商业方面而言，三市街商圈除了以昆百大为龙头的传统百货业之外，而今，家乐福、百盛、国美、盛兴、麦当劳、肯德基等都纷纷入驻，把三市街商圈搅得沸沸扬扬。
这些现象都表明，在昆明众多商圈几度沉浮之后，三市街商圈仍能不断注入新的活力，在竞争中独占鳌头。
正因为中心商业地带对昆明的城市发展有着强大的促进作用，所以城市的交通改善工程首先就是要为市中心服务，把市中心的商业聚集效应激发出来，把城市的中心作用完全释放出来，形成一个最城市的中央商业区。
现在下穿隧道把正义路和南屏街连了起来，将把三市街商圈的范围扩大至金碧广场，这一区域不仅仅有异常繁荣的百货商店、家电、家居饰品、快餐店、花鸟市场、小商品市场、服饰精品店……从高档商品到大路货，林林总总，不一而足。此外，在该区域，还有近日公园、金碧公园、金马碧鸡广场，金碧商城、东西寺塔等休闲文化娱乐场所，都设置有多处可供休闲的城市绿化带，不仅能满足在市中心的购物、餐饮、娱乐，还能满足现在人们对绿色休闲，对良好的商业环境的要求，三市街已然是一个城市中心公园。
一个象征着昆明城市形象，代表昆明整体经济水平的核心地带———城市中央商业公园应运而生。
