商业地产投资过热 商务部、银监会欲出手调控

编者按：

　　中国城市商业网点建设管理联合会近日发布了对全国十多个大中城市的调查预警：两三年后，商业地产可能将成为继住宅地产之后的又一个投诉热点。目前全国在建立项的购物中心多达200家左右，在建立项总面积约3000万平方米。专家预测说，如果按照每平方米保本销售额8000元左右计算，也就是说要达到2400多亿元零售额，这些购物中心才能保本经营。欲取得这一庞大的零售额，将导致两个结果，一是中小企业被挤掉，二是有场无市。

　　“大约是10日上午，商务部来人调阅了很多商业地产的资料。”中国城市商业网点建设管理联合会秘书长王永平回忆道，“据说商务部和银监会下午要开一个关于大型商业地产盲目投资的座谈会，需要资料”。

　　通常说的商业地产，也叫商铺，是商用地产的一部分。最近，由于全国各地盲目建设大型商业地产项目，导致投资过热，引起了国务院的重视。为此，国务院有关领导特别做了批示，要求有关部门给出意见。商务部和银监会立刻联合召开了一个座谈会。召开座谈会当天上午，商务部到中国商业地产联合会调阅了大量资料。在座谈会上，达成了几条指导性意见：对部分大型商业地产过热的城市，将监控建设资金流向；大型地产项目建设要有专门机构评估，要符合城市商业网点规划。商务部正在要求各市将在建、已建的大型商业地产项目上报。王永平透露，等上报汇总完毕后，意见将正式出台。

　　薄熙来履新后的重要批示

　　从上世纪90年代开始，商业地产投资一路火热。起初是百货业，1996年以后，大超市、大卖场、商业街开始兴起。商业地产发展迅速，首先是由于商业资本的巨大需求，其次是商业地产本身的高额利润。经常可以看见，同等区位的商业物业项目，租售价格常常是住宅、写字楼和物业的2倍到3倍。均瑶集团副总经理庞凌云对记者说：“商业地产的火爆，是市场决定的。随着住宅建设的发展，需要商业中心。”上海社科院商业经济研究中心主任朱连庆也指出：“近年来，中国零售市场对外的开放，跨国零售巨头加速进入中国，它们在争夺市场时，也大大促进了商业地产的发展。”

　　特别是近两年，全国各地掀起了购物中心建设热潮，据报道，现在已建成的购物中心有54个，还有200多个正在建，总面积超过3000万。各地都建有商业街，全国仅纯粹的步行商业街就高达200多条。如此过热的商业地产投资引起了各方高度关注。

　　“两会”期间，全国人大代表，湖南步步高连锁超市有限责任公司董事长王填提出了一份要求对大型商业网点建设进行立法规范的议案，议案认为，要用立法形式规范商业网点建设，在商业网点建设时要实行听证制度。会上，100多名代表联名签署了此议案，备受瞩目。据悉，这份议案是王填自费出资10万元，邀请商业专家，历时1年多做出来的。在会场上，王填交给商务部部长薄熙来，刚刚上任的薄熙来立刻批示：速办。

　　这是薄上任后的第一个重要批示。王永平说：“大连是全国第一个以人大立法的形式出台《商业网点管理条例》，以规范商业网点建设。”薄曾任大连市市长，王永平说：“可以看出，规范商业网点建设将成为薄熙来入职商务部中心工作之一。”商业地产投资风险逐渐增大

　　面对蜂拥而入的房地产企业，王永平明确对记者表达了自己的担忧：“进入商业地产，企业是有风险的。”他对记者说，商业和房地产业完全是两个行业，都需要专业知识。很多房地产企业对商业的业态把握不住，不懂商业，贸然进入商业地产，极可能投资失败。

　　正大广场就是一个非常好的例子，正大集团，足够专业，资金实力也雄厚，但是，因为定位、规划、选址等方面原因。现在，正大广场盈利状况依然堪忧。

　　上海市商业网点管理办公室主任浦祖健也对记者说，危机是存在的，这个危机源于总量和需求，需求并不总是跟上总量的。小的投资者不理性，头脑非常热。经营者受到不断上涨的租金、下落的商品零售价、市场的份额分配几重压力，平均利润已经在下降。目前，我国在建立项购物中心总面积约3000万平方米。一般认为，每平方米保本销售额要达到每年8000元左右，照此计算，每年零售额必须到2400亿元，这些购物中心才能保本。浦祖健说：“这将会导致两个结果，一是挤掉中小企业，二是有场无市。”

　　还有就是对大型商业企业发展战略不了解，王永平举例说，很多市中心企业邀请沃尔玛，一些三线城市邀请家乐福去进驻。但是，沃尔玛是不会到市中心去设店，家乐福目前根本没有去三线城市发展的计划。

　　风险的端倪已经在市场中显露。中国城市商业网点建设管理联合会也发布的全国十多个大中城市调查预警，认为，两三年后，商业地产可能将成为继住宅地产之后的又一个投诉热点。北京市统计局发布的2003年北京市房地产市场综合报告指出，截止到2003年底，全市商品房空置率保持了平稳态势，如果按房屋类型分，商业地产空置面积占全市商品房空置面积的比重为7.2%。也有分析人士认为，北京商铺的隐性空置率已经达到15%到20%。分析人士认为，出现这一现象的原因是，在火爆市场的背后，是非理性的供给与非理性的投资需求。

　　北京商业地产走在全国前列，可以说，北京商业地产市场的今天，可以看作其他城市商业地产的明天。从全国看来，这种投资风险在逐渐增大。

　　企业进军商用地产大势难挡

　　行走在上海的南京西路、淮海路、徐家汇，细心的行人可以注意到，沿街的高档写字楼、商场大都是外资房地产企业建造的。溯其原因，就是上世纪90年代建设这些高级写字楼、商场时，建设、回报周期都比较长，国内企业当时还没有实力去涉足。

　　但是，现在越来越多的国内企业开始进入高档写字楼、商场的领域。世茂集团在南京路繁华地带建设世茂国际广场，绿地集团在南京核心地带建造南京国际金融中心，都将建设成写字楼、商场、酒店于一体的高级商务楼。刚刚获得上海市著名商标称号的证大集团在浦东建设高级商场、酒店于一体的大拇指广场。分析人士指出，这是国内房地产企业经过多年的发展，现在有实力进入商用房地产领域。

　　一般来说，投资住宅开发，投资少，开发速度、收益都比较快。而商用房地产开发则投资大，受益慢，但是回报也高。所以，房地产企业在开始阶段都开发住宅，当企业到达一定实力时，再进入商用房地产领域。

　　浦祖建对记者说：“土地的有限性，和不可再生性，是有实力的企业进入商用地产领域的重要原因。”正大集团董事长戴志康也对记者说：“对于上海来说，有一个很好的前景，随着上海向国际化大都市步伐迈进的加快，土地一定会接着升值。如果将获得的土地完全开发住宅，土地升值的受益就由业主获得。要想获得土地升值的受益，只有做商用地产。”

　　尽管现在商业地产投资过热，但是，市场的需要，企业发展的需要，会有越来越多国内大房地产企业进入商用房地产领域，这个趋势将是难以抵挡。

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　　“商业白皮书”为商业地产投资张目

　　北京市商务局、北京市发改委近日正式印发了“北京市流通业发展分类指导目录”。这个被人们称为“北京商业白皮书”的目录明确指出今年鼓励和限制发展的商业项目。

　　今年的商业白皮书已是第四次印发。其中详细列出79项鼓励支持发展的商业项目，包括超级市场、便利店、社区早餐店、食品店、日用品店等。另一类则是限制发展的商业项目，如地区级以上商业中心和规划的特色商业街(区)以外限制新增营业面积5000平方米以上的大中型零售商业设施；城区二环路以内，限制新增营业面积10000平方米以上大型百货店、大型综合超市；城区三环路以内限制新增营业面积10000平方米以上的大型仓储式商场、大型专业超市、各类大型批发市场等等。（消息来源：中国经营报 记者王其明）