广州农林下路欲变“广州淮海路” 写字楼扎堆

将农林下路打造成为广州市的“淮海路”是广州市商业网点布局的规划设想，近日在 “2007广州商业地产发展论坛——东越秀商圈崛起”活动上，政府有关负责人、广州房地产专家等对如何将农林下路打造成“广州淮海路”出谋划策，欲将农林下路商业街与附近的署前路、龟岗大马路连成一片，扩展成近1平方公里的商贸圈，集商务、购物、饮食娱乐于一体，成为广州市老城区内名副其实的三大商圈之一。 
　　近日，广州市传统三大商圈之一的农林下路又有利好消息传出，根据规划，农林下路可望变身成广州市“淮海路”，这一利好为东山口、农林下路商圈的商铺市场带来新的利好。据分析，东山口、农林下路一带经过多年的发展，已成为继北京路、上下九之后又一个商业气氛浓厚的成熟商圈。近期在市政利好的带动下，东山口、农林下路一带的商铺和住宅市场发展可望更上一层楼。 

　　道路解封规划利好 旺上加旺 

　　目前，东山口、农林下路一带不但拥有多条公交线路途经，而且更有地铁一号线东山口站坐落商圈内，为该商圈带来便利的交通条件，能为其带来足够的人流量作支持。据了解，该商圈内的商铺主要以经营百货、服装和鞋类居多。而区内的百货商厦已成为该商圈内的标志，对人流的汇聚具有较大的作用。 

　　据介绍，现时农林下路一线临街商铺多为临时商铺，一般只租不售，月租金均价约为800元/m2；二线商铺按首层计算二手均价约5万～6万元/月，租金均价约300～500元/m2/月；三线商铺按首层计算二手商铺均价约3万元/月，租金均价约200～250元/m2/月。而署前路临街商铺租金均价约800元/m2/月，二手均价约10万元/月。龟岗临街商铺租金均价约500～600元/m2/月，庙前直街临街商铺租金均价约300～400元/m2/月。 

　　据了解，农林下路之前因市政工程而封路，促使有部分旺铺铺位流入市场，吸引不少有意在农林下路经商的商家进驻。现时，农林下路市政工程早已完工，交通出行路况有所改善，再加上新规划的利好，可望助农林下路商铺市场交投再度升温。 

　　旺中带静 优质物业单价过万元 

　　目前，农林下路、东山口一带不但是个商业气氛浓厚的区域，更是旺中带静的宜居之地。市场需求大、盘源紧俏，促使其二手住宅的价格稳步上扬。据合富置业专业人士介绍，目前东山口、农林下路一带电梯楼较少，如东山锦轩目前二手均价已达10000元/m2以上。 

　　附近的楼梯楼更是热售热租，不但吸引不少眷恋老城区生活氛围的置业人士购买，还吸引部分中长线投资者入市。据合富置业专业人士介绍，目前农林下路一带的楼梯楼小区二手房，市场价稳居7500～8300元/m2左右的水平，而农林上路一带的二手房，价格也在7500～8000元/m2左右，租赁也较为活跃。两房租金约在1800元/月左右。租客除了附近商圈的从业人员之外，还有不少是在商务区上班的白领，地铁为其提供了便利的出行条件。 

　　“商业+写字楼”形式 独树一帜 

　　广州市将农林下路打造成为“广州淮海路”。农林下路地处原东山老区核心位置，在享受老城区深厚文化、教育气息的同时，又可以感受到新城区经济热力。农林下路连接东山区最繁华的环市路与中山路，有近二十路公交车，东山口地铁站就在路边，交通非常便利。政府按照建设商业走廊的设想来抓好农林下路达标路的建设，相继对道路、绿化等进行改造，农林下路商业街再上一个档次。 

　　商业繁荣 写字楼扎堆 

　　多年来，在王府井、东山百货、东山锦轩现代城、新裕大厦的带动下，农林下路在商业竞争激烈，形成了“名城名店名牌”的总体定位。据了解，目前农林下路临街商铺平均租金约600~700元/m2/月，商城铺位稍低，在300~400元/m2/月，基本是只租不售。 

　　商业繁荣的农林下路近年也成为广州写字楼供应新的区域增长点。农林下路是原东山区引导发展总部写字楼的重点地段之一，从农林下路至中山一路、中山二路都将发展高级写字楼，吸引企业总部进驻，目前已投入使用的有电信大厦、新富熊大厦、富银大厦等。据了解，商圈的写字楼普遍以“商业＋写字楼”的形式，同时具备写字楼和商铺的功能。电信大厦、新富熊大厦、新裕大厦的底部几层均设计了商场，在建的建和商业广场也是集商场、公寓、写字楼于一身，这一点与天河北众多纯写字楼物业形成鲜明对比。 

　　目前，农林下路写字楼平均租金约80元/m2/月，配套最好的电信大厦租金则在90元/m2/月，仅为天河同类写字楼租金的80%左右，售价均在万元以上，而且货量极少。 

　　名校林立 二手房价高 

　　原东山区二手房价一直高居全市榜首，满堂红最新成交数据显示，2007年5月越秀区二手房价为7904元/m2，而农林下路地段二手房均价已达9091元/m2，竹丝岗一带的房改房二手均价在8000元/m2左右，而东山锦轩、东山公馆等高档楼盘二手均价已达12000元/m2。 

　　满堂红相关负责人分析，农林下路二手房价走高，首先是基于老城区丰富的教育资源，不少家长买家为让孩子读上名校，不惜重金置业老区；其次是农林下路完善的生活配套、便捷的交通以及商务圈的日益发展，吸引了不少在附近上班的高级白领前来置业，加上老区房源稀缺，供求不平衡状态拉动房价攀升。随着“广州淮海路”商圈打造成功，农林下路二手房价值将再上一个台阶。满堂红5月份数据统计显示，其中越秀区作为广州传统政治、经济、文化中心，配套完善、商业繁荣、教育资源丰富，租赁市场拥有不少的支持者，平均出租回报率达到5.6%，位于各区之首。 

　　满堂红专业人士分析，“中调”的开展，“广州淮海路”商圈的打造对拥有良好基础的农林下路来说是一次难得的发展机遇，对二手楼市又将是一个难得的发展契机。