乔克国贸的沙盘
去年年底，嘉善乔克·国贸中心(以下简称“乔克国贸”)突然爆出一个令业主吃惊的消息，经营管理方无法如期全部兑现租金。
这个曾被外界冠以“嘉善首个城市综合体项目”、“嘉善第一高楼(2014年的说法)”等诸多名号的高大上项目，到底怎么了？前几天，记者赶到嘉善调查采访。
70％的租金被延迟
这几天，在杭州上班的朱琳琳(化名)每天都在微信、微博以及各种网站上关注嘉善。不过对象只有一个，那就是乔克国贸。
最近，在嘉善做酒生意的谢先生无论走到哪，都会随身携带3张A4纸。纸上是67个人的名字、籍贯以及手机号码，朱琳琳也在其中。
他们虽来自不同的地方，但有一个共同点，都是乔克国贸的业主。现在，他们面临同样的烦恼——商铺或公寓的租金无法全部拿到。
相比其他业主，朱琳琳知道租金被拖欠的消息算比较晚的。去年12月底，她突然被人拉进一个微信群里，进去后发现，群里的成员都是乔克国贸的业主，将近200人，这才得知租金无法全部拿到的消息。
朱琳琳感到纳闷，这么大的事情，为何自己竟没接到浙江共同联投资管理有限公司(以下简称“浙江共同联”)的任何通知？
其实，没接到正式通知的并不仅仅只有她，乔克国贸的很多业主都没接到。
一名业主告诉记者，去年有人找到浙江共同联要租金时被告知，2016年度70%的租金将延迟支付。要拿30％租金的话，就得签订一份承诺书。那人一看急了，不肯签也没拿钱，没过多久，其他业主就陆续知道了此事。
后来，浙江共同联发了一条短信，让还抱幻想的业主开始真正担心起来。短信上写道：“尊敬的业主您好，因为受整体经济下滑的影响以及电商的冲击，各商业综合体项目普遍不景气，我公司竭尽全力筹措了部分本年度经营收益，于2016年12月31日前只能先行支付本年度30%的经营收益，其余本年度70％的经营收益将在2017年6月底前支付。对此我司会在您办理相关手续时，出具书面承诺供双方备忘，望能得到您的理解、支持和确认，谢谢。”
业主拒绝领租金
朱琳琳、谢先生等人态度很坚决，拒绝去领30％的租金。
先拿一部分钱，其余的推迟半年再拿，为何无法取得业主的理解呢？
业主丁先生买的是乔克国贸的单身公寓，将近47平方米，房价总额约44万元。他提供的合同上写道：“自2013年1月1日起至2015年12月31日止，为培育市场，甲方(丁先生)免除乙方全部租金及费用。自2016年1月1日起至2019年12月31日止，乙方应按年度向甲方支付经营回报收益，每年度经营回报收益为该套商品房总金额的10.127％，即44955元，在每年的12月支付。”
按照浙江共同联提出的方案，丁先生如同意就能拿到投资后的第一笔租金，1.3万多元，其余的则到2017年6月底支付。但丁先生不放心：“他说困难就困难吗?万一到时还是困难呢?我们找谁去?现在，我们不相信浙江共同联，所以不同意。要我们同意可以，得有担保方，否则免谈。”
在嘉善，乔克国贸处于比较核心的城区地段，周边商业气息非常浓厚，人气很旺。毗邻的万联城比乔克国贸造得晚，但现在人气不错。
这么好的地段为啥经营收益这么差?业主们怀疑浙江共同联的实力和能力。
据嘉善县罗星街道相关工作人员介绍，乔克国贸一共有420多套房子(商铺)，业主超过350名。
“按照每套房子平均5万元租金来算，浙江共同联该付的总租金超过2000万元。”一名业主说。
大家都很纳闷，一个曾经风光无限的项目，怎么会出现这样的事情？
第一高楼怎么了
众多资料显示，乔克国贸曾顶着很多令人炫目的光环：嘉善第一高楼、第一个城市综合体项目、第一座甲级5A纯写字楼、第一个产权式酒店、第一个“拎包入住型”酒店式公寓、最高端的商业中心和县重点项目等。
有人如此评价：“乔克国贸是含着金钥匙出生的，各方面都很优越。”
乔克国贸的开发商是浙江乔克房地产开发有限公司(以下简称“乔克房产”)。法人代表、董事长支岩福的头衔也有不少——世界杰出华商协会副理事长、中国经济社会发展国际交流促进会副会长、浙江企业管理协会副秘书长和嘉善温州商会会长等，涉足商业地产等行业。
国家企业信用信息公示系统显示，乔克房产于2008年成立，注册资本5000万元人民币，支岩福为法人代表。2015年9月10日，乔克房产法人代表变更为支迪彩。
乔克房产开发乔克国贸后，将其交给浙江共同联经营管理。业主在此购买公寓或商铺，要签3份合同，其中一份是与杭州共同联投资经营管理有限公司(后变更为浙江共同联)签订的“乔克国贸中心商品房委托经营合同”。
相关资料显示，浙江共同联成立于2010年2月23日，登记地址为嘉善县罗星街道乔克国贸中心1号楼526室，注册资金1000万元人民币，法人代表为陈志峰。2014年8月14日，法人代表变更为支迪彩。2015年4月15日，法定代表人又由支迪彩变更为杜从发。
对于浙江共同联，有业主质疑其“没有实力和经营管理经验”、“就是乔克房产自己成立个公司来管理和经营”。
记者调查发现，大部分业主在2011年就买了乔克国贸的房子，有的还早些。
2015年4月，嘉善县国家税务局与嘉兴市国家税务局相继公开发出一则“关于对欠税企业公告的通知”。公告上，乔克房产名列榜首。那时，乔克房产的法人代表还是支岩福。
业主何去何从
1月8日，记者了解到，当地政府部门很重视此事，县里专门牵头协调处理此事。
截至1月5日，已经有近百名业主答应先拿走30%的租金。但是，很多业主依旧不同意这个方案。
包括朱琳琳在内的一些业主有这样的想法，让浙江共同联将2016年的租金付清，并与业主终止合同，再由业主去找一家公司来经营。“最好告诉商户，不要把租金交给浙江共同联，同时成立业委会，统一收回经营权。”有业主提议。
丁先生则提出另外一个解决方案，现在支付的2016年度回报收益支付比例必须提高，起码要在60％以上，其余的可以考虑等到2017年6月份再支付。
嘉善罗星街道司法所一名工作人员告诉记者，他曾将浙江共同联姚姓副总叫来与业主代表会面，但双方的态度都很强硬，最后不欢而散。
据朱琳琳介绍，乔克国贸开业到现在，浙江共同联共向商户收了多少租金不得而知。业主曾要求浙江共同联公布经营账目，但遭到拒绝。
1月5日下午，记者联系了姚副总并说明意图，对方一句“去找政府”就挂断了电话。记者来到乔克国贸销售中心表明来意，要求采访，工作人员仔细检查了记者证并到一边打电话请示，随后称自己不是乔克房产的人。
投资商铺要谨慎
早在2001年，国家就已经明令禁止“售后返租”这一怪异的商业地产营销模式。《商品房销售管理办法》中也规定，房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。
“这种情况其实很普遍的。”嘉兴学院房地产研究室主任吴兴陆说，“开发商很聪明，一般都会让自己人去注册公司再来管理经营。这样既能规避风险，又不至于授人以柄。”
2015年，新华社报道，我国商业地产市场的一些开发商经常采用“分身术”的方式，规避相关法律法规。其中最常见的办法就是，开发商成立租赁公司、中介公司等关联企业，由关联企业与购房者签订“租赁经营管理合同”。开发商不会在购买商品房的协议中写上“售后返租”的字样，却要求购房者必须同时与租赁公司、项目运营公司签订“租赁经营管理合同”。
投资商铺或者酒店式公寓，动辄数十万元甚至几百万元，这对于投资者有压力也有风险。投资者该如何将风险降到最低呢？
专家建议，如要投资购买商铺，尽量购买街铺、社区铺，不要购买商场内铺或没有独立空间的商铺。购买商铺要准确判断租金回报和升值潜力，不要有过高期望。如果购买商场内铺，要看开发商寻找的经营公司是否具备专业的经营实力和良好的业绩。“如采取返租方式销售，应要求开发商或卖方作为租赁合同承租方的保证人，并盖章确认。这样对于投资者来说，才能多一重保障。”吴兴陆说。
