深圳商圈格局之变：多圈鼎立、业态发生演变

变化、发展，是深圳这座年青城市的主旋律。从二十多年前的小渔村，到今天初具规模的现代化大都市；再到区域性国际化城市战略发展目标，深圳以令世人称奇的“深圳速度”，发生着日新月异的变化。

　　与城市面貌的一日千里相一致，深圳的商业、商圈也一直在发生变化。尤其在从“国内现代化城市”向“区域性国际化城市”飞跃的转折点，深圳商圈正发生着深刻的“格局之变”。

　　目前深圳商圈的“格局之变”，主要表现在两个方面。一是商圈的地域分布发生变化：即深圳的商圈布局，从传统的商业据点罗湖扩展到全市，形成“多圈鼎立之势”。二是商圈的商业业态发生演变，主导经营业态从百货商店、超级市场转向品牌专卖店和大型购物中心（SHOPPINGMALL，俗称“摩尔”）。

　　影响商圈地域分布的因素，主要有片区人口数量、居民购买能力和交通条件三个方面。人口数量对商业的影响十分显著。一般地说，人口越多，商业便越繁荣。尤其是大型商圈的形成，必须具有足够的人口数量作为支撑。根据有关部门研究，在上海地区，一个5万平方米的大型商业中心，需要有50万的常住人口，才能支撑其良性运转。

　　但另一方面，支撑商圈的形成和发展，仅有人口数量是不够的，它还要求片区人口具有一定的购买能力。例如我们深圳，“关外”人口多于“关内”，但“关外”以前并没有形成全市性的大型商圈。究其原因，主要与“关外”人口多为收入较低、流动性大的“蓝领工人”有关。

　　此外，商圈的形成还与交通条件密不可分。足够数量的常住居民，是支撑商圈运作的“固定消费人群”；而良好的交通条件，可以将其它地区的人流汇集到一起，形成“流动消费人群”，从而促进商业的繁荣。如20世纪30年代在美国郊区兴起的大型购物中心“摩尔”，便与美国发达的交通网络和汽车普及有关。

　　考察深圳商圈的地域分布变化历程，可以发现其变化规律，受到上述人口数量、居民购买力和交通条件等三大因素的制约。

　　深圳最先开发的地区是罗湖，因此罗湖在1980年代形成了东门和人民南两个商圈。1990年代，随着深圳开发重心逐渐西移，福田的开发强度加大，人口大量增加，于是形成了华强北商圈。同时南山随着城市开发力度的增强，南山商圈也开始形成。

　　目前深圳城市发展仍处于“扩张”阶段，城市每年新增常住人口达到30—50万，相当于一个中等城市的人口规模；同时全市的资本、人流、信息和物质财富布局也处于变化之中，因此深圳商圈的地域布局，远未最终“定型”。

　　商圈布局从“关内”扩展到全市，地域结构更加合理。深圳经济快速发展，“关外”城市化的实施及完成，宝安、龙岗两区的居民收入不断增加，城市建设水平快速提高，这一切为“关外”大商业的发展提供了经济和社会基础。预计今后若干年内，在宝安的中心城区（新安办）和龙岗中心城，会形成两个区域性的商圈。

　　中心区商圈将逐步形成，并有望成为全市业态最为发达的商圈。深圳中心区高瞻远瞩的功能定位，国际标准的城市规划，为其形成高档商圈奠定了基础。随着中心区开发从“居住地产”向“商务地产”的转变，尤其是地铁一、四号线的建成开通，不仅中心区常住人口将大量增加，同时还会从周边地区（罗湖、福田其它区域、南山、“关外”）及市外引来大量流动人口。预计再过10年左右时间，中心区将形成一个发达的全市性商圈。

　　根据商业的经营方式、规模、内容（业种）和布局，零售商业可以分为超市（如民润超市、华润超市）、大型综合超市（如吉之岛）、百货商店（如天虹商场）、便利店（如7－ELEVEN）、专业店、专卖店（如雅芳专卖店）、大型购物中心（“摩尔”，如铜锣湾广场）和仓储式商店（如山姆会员店）等八大类。一个商圈到底以何种经营业态为主，主要取决于经济发展水平。根据国际上发达国家和地区商业发展经验，商业业态与经济发展水平之间存在着如下规律：当人均国内生产总值（GDP）在1,000美元时，主导商业业态为百货商店；人均GDP在2,000~3,000美元时，主导商业业态为大型综合超市；人均GDP达到6,000美元时，主导商业业态以便利店为主；人均GDP达到12,000美元以后，主导商业业态演变成大型购物中心（“摩尔”）。

　　2003年，深圳人均GDP为53,877元，约相当于6,500美元。由于深圳经济发展十分迅速，预计再过10年左右时间，深圳人均GDP将会翻一翻，到12,000美元以上。

　　对照国际商业发展经验，在未来一段时间，深圳商业主导业态将从现在的百货商店和大型综合超市，逐步转向社区便利店和大型购物中心（“摩尔”）。

　　在所有房地产项目开发中，商服物业通常是投资回报率最高的领域。深圳商圈正在发生的地域分布变化，给从事商业地产开发、投资的人士带来了巨大机会。考察商圈地域变迁规律，有助于我们顺势而为，规避市场风险。

　　对于商业经营者而言，研究深圳商业业态变化趋势，把握商业业态演变规律，在经营业态上进行创新，会使我们在经营上先人一步，赢取市场。（刘海龙）