向南临北都被太古里包围的三里屯3·3大厦，素有“太古里中区”之称，虽然位置绝佳但近些年的发展却不甚理想，着实可惜。北京商报记者获悉，三里屯3·3大厦即将启动大规模调整，以往的“服装市场”定位将被颠覆，引入餐饮、儿童、古着店、艺术、健身等全业态商业项目。分析认为，3·3大厦日后将走潮流设计和体验业态的路子，大有同步该商圈主力项目太古里之势。不久前，太古地产刚刚投资了雅秀大厦布局商圈西区，商圈内缺乏定位联动的境况或将被改写。
大调整覆盖全业态
三里屯3·3大厦楼层大调整，增加新业态。三里屯3·3大厦相关负责人、实际掌舵人向北京商报记者介绍，从明年3月底起，三里屯3·3大厦将进行大规模调整。主要涉及店铺品牌、灯光设计、业态整合等方面。据悉，2018年3月底，所有商家合同将到期，大厦招商部门会选择适合的店铺续约，不符合未来规划的店铺将不再续约。同时引进一些国外有资质的设计师品牌店和潮牌店，品类覆盖男装、女装、儿童服饰。此外，为了迎合“文化三里屯”的新定位，三里屯3·3大厦还将在大厦的其中一层还原复古风。
北京商报记者从上述负责人的新规划图纸上看到，一层底商明显位置的店铺将会撤去四五家，引入网红品牌，并提供租金补贴，还会引入国际知名潮牌和餐吧，把原来在一层的民族服饰、旗袍定制等店铺调整到三层；将二层原有的十几平方米的小店合并为数十平方米大店，清退部分品牌；三层则保持原有的宠物美容店和特色服饰店；四层将引入美容美发、美甲店铺；五层整层将定位为餐饮区域，再增加4家新品牌；六层则以健身房、芭蕾舞蹈工作室、手工坊等教育培训为主业态。
北京商报记者走访时看到，工作日下午时段，客流量主要集中在五层的餐饮区，一层和二层以及六层的客流量相对较少。且一层和二层的光线较暗，二层店铺密度过大，共有60个品牌，占整栋大厦品牌数量的38%。三层火锅店气味较重，影响周边服装店的购物体验。六层除健身房外，理发店及复古咖啡厅较有特色，但顾客不多。记者注意到，大厦工作人员在各楼层摆放了一些造型有特色的休息座椅，可见凸显体验化的改造已经悄然开始。
利用低租金吸引品牌
寸土寸金的三里屯商圈，不同商业项目的发展境况却差别不小，这也体现在项目的租金上，三里屯3·3大厦将利用这样的租金差优势引进更多品牌。太古地产最新发布的财报数据显示，太古里的南北区域租金一天高达120-250元/平方米。而据上述相关负责人介绍，“三里屯3·3大厦的租金仅为太古里的1/4”。他表示，大厦底商有一家日本抹茶甜品店，三里屯太古里南区也有一家类似产品的店铺。相比之下，进驻三里屯3·3大厦盈利会更多，因为租金方面将节省大笔费用。
北京商报记者看到，三里屯3·3大厦内部设计风格稍显不够现代。一层和二层的光线较暗，店铺密度较高。该负责人对此表示，管理层内部也意识到了这些问题，所以在此次调整中，会专门邀请一家法国设计公司进行重新设计，具体要在2018年才能拿出方案。此外，该负责人还表示，光线暗的问题也在调整之列。夏季将灯光调节为白光系亮光，冬季变为暖色系的亮光。至于整栋楼的风格，因为无法改动楼体结构，所以要体现出新定位的潮流设计与艺术体验方向，只能在内部改造上下功夫了。
实际上，三里屯3·3大厦已经在此开业12年之久，“服装小市场”氛围较重。该商场负责人表示，从2015年大厦管理团队就在研究寻找调整方向。最初，三里屯3·3大厦开业初期，周边以居民区为主，作为潮流商圈的氛围还未形成，因此定位为服装市场来经营。随着商圈的发展，三里屯3·3大厦逐渐与周边的商业氛围显得格格不入。如今，三里屯3·3大厦运营团队认为，引入欧美设计师品牌和潮牌的策略，能够贴合三里屯商圈的潮流地标定位。
借势太古里客流
三里屯商圈内，不同商业项目之间的客流差异很大。三里屯3·3大厦将在定位和品牌调整之后借助旁边三里屯太古里的客流，为自己分羹。
公开资料显示，太古里日均客流量达10万人次，三里屯3·3大厦相关负责人告诉北京商报记者，在低峰期时三里屯3·3大厦的日均进店客流量达8000人次，从今年8月商场效益恢复开始，日均客流量可以达到1.5万人次。
北京商业经济学会常务副会长赖阳表示，三里屯3·3大厦此次动作属于战略性转型，从规划能看出，它们是想与三里屯太古里呼应发展。此外，每个商场首层的明显位置的品牌决定了是否吸引消费者进来。所以选择品牌时一定要选择年轻人熟知的潮牌，借此引流。大厦整体规划的概念是符合商圈定位的，但实操中招商是最核心的环节，要挖掘年轻人真正喜欢的品牌进驻。
中购联购物中心发展委员会秘书长郭增利表示，三里屯商圈具有人群基础和区域特征，但除去三里屯太古里外，其他项目挖掘客流还不够充分，应借助太古里的影响力和号召力，吸引项目入驻。对于此次三里屯3·3大厦转型，他表示，定位思路和规划是正确的，但招商仍面临压力。若能够顺势三里屯太古里的定位与品牌调性，让品牌风格与之匹配，形成合力作用才能借势商圈的优势，同时商业项目联动也能强化三里屯潮流风向标地位。如果周边项目都能够像三里屯3·3大厦一样越早启动这样的转型计划，长期来看，对三里屯商圈的发展会越来越有利。
（来源：北京商报 记者 吴文治 实习记者 刘卓澜/文 李烝/制图）
