投资城市：北京
地域样本：望京商圈，中关村商圈
投铺攻略：三里屯、秀水街等北京著名的老商圈，都是花费了10年，甚至几十年的时间才形成成熟的商圈氛围。如今即使各种营销方式繁多，一个商圈的成熟时间至少也需要3年～5年的时间。实际上，考察一个商圈的潜质，不仅仅是考察那里的商铺是不是够多，而是看相应的区域内，是否有较好的商业架构和规划。投资者要有前瞻性眼光，不一定是位置好的项目就一定好。
如今，在北京原有以长安街为轴线的传统商圈以外，逐级发展形成了更多的外围商圈，如望京、亚运村等。北京城市商业“多中心”的发展态势明显，而这些商圈兴起都对原有位于城市中心的商圈形成了竞争。
新商圈崛起对峙老商圈
随着北京城逐渐往外围发展，望京和亚运村这些新兴商圈也逐渐成熟起来，这些新崛起的商圈能够比老商圈更具活力吗？
戴德梁行商铺部高级助理董事、商业地产项目策划顾问张家鹏认为，一个区域中心点的商业氛围，取决于区域内人口的稳定度，如周围是否有住宅、办公楼。而要想持续有人气，还应该有一些产业存在。由于缺乏一定的产业链，逐渐兴起的望京商圈在人气上还不如中关村具有持续性；同样，由于以前的商业并不完备，亚运村的产业基础薄弱，就业机会少，很多人往亚运村外寻求就业。因此，这个区域的商业氛围波动性明显，而一些以居住为主的业态，则比较受欢迎，如餐饮、休闲、SPA等。
由于目前北京正处于消费升级的阶段，许多以前生活基础性的需求，开始往享受型发展。一些诸如娱乐类、餐饮类、健康类的业态，增长迅速，如一些健身中心等等。另外，精神性需求也在增长，这也带动了一些主题概念性较强的餐厅，或服装类品牌店的增长。
“如今，新的商业热点集中在通州、大兴、亦庄等，包括新地铁沿线。”北京百世嘉投资有限公司冯德焰认为，以前那些商业设施的稀缺地，如西南三环、万柳、六里桥、菜户营桥、草桥、花乡附近，也将随着城市外扩，填补北京城市中心区外分布不均的商业设施。
尽管新商圈不断涌现，张家鹏也强调，即使北京的新商圈不断涌现，那些老商圈，诸如中关村这类已经走向成熟的商业板块也会更为稳定。
商业氛围需要长期培育
回望三里屯、秀水街等北京著名的老商圈，都是花费了10年，甚至几十年的时间才形成成熟的商圈氛围。如今即使各种营销方式繁多，一个商圈的成熟时间至少也需要3年～5年的时间。实际上，考察一个商圈的潜质，不仅仅是考察那里的商铺是不是够多，而是看相应的区域内，是否有较好的商业架构和规划。投资者要有前瞻性眼光，不一定是位置好的项目就一定好。
某著名中式快餐连锁店区域主管王先生告诉记者：“对于我们这种餐饮品牌，进驻一个商圈，一般需要半年到一年的时间培养人气。而在一年之后，店铺才会有一定的集客力。”
即使是迅速崛起的新商圈，对于那些四处选址的品牌商，他们的选择也是现实的，要挑选那些成熟的商圈，不会白白帮开发商培养商业氛围。而开发商也同样，希望快速收回成本，加快招商的速度。
“就现阶段而言，进行店铺扩张的品牌零售商首先考虑的还是传统成熟商圈，其次考虑新近形成的外围商圈，所以更多招商压力还是在新兴商圈的项目上。”张家鹏表示。
选址需要综合考量
陈先生所供职的国际品牌家居连锁店，对于选址的考虑则更有针对性。他们青睐那些500平方米～800平方米，有独立店面、成规模的商业设施。在北京，他们更倾向于选择东部和北部，那些居住人群较多、对消费敏感的商业密集区。由于家居饰品的消费人群不同，他们更希望能够和一些实力比较强的开发商合作，也对那些可以与其住宅销售进行联动合作的项目更感兴趣。
张家鹏建议投资者，观察哪些板块更有前景，应多关注其细节，如兼容了较多的业态，建筑的层高和可见度等因素。如果要用于开设餐饮或展示性的店铺，则是层高越高越好用，而店内的形状则以方正为好。在可见度上，要避开死角，如广州常见的骑楼下面的商铺，可见度就很差。当然，挑选合适的商铺，难以用一言以概之，它也关乎很多方面的考量。
选址时，不仅仅要考察项目的位置、设计，还包括开发商的实力、背景等因素。实际上，那些真正实力雄厚的项目是不愁嫁的。最近，王先生所在的餐饮品牌就相上了中粮集团在东单所建的一家新购物中心，而台湾零售霸主新光三越开设的新光天地，也让他们有些向往。
实际上，参看综合的指标，一些地级城市反而会比中心城市的业绩更好。虽然并非经济繁华的都市，但是很多地级城市的房租压力不大，人口的消费能力却未必低，在这些城市开店，更容易存活。王先生所在公司的快餐品牌在山东烟台，短短7年内就开出了8家店。
